土地購入時に係る費用

質問

隣接の方へ土地（上物住宅有）を売っていただけないか交渉する予定です。わたしの父の土地と合わせて新築一戸建てを考えています。
　ついては交渉にかかる費用等をお教えください。例えば「購入金額」＋「消費税」＋・・・＝購入金額の１１５％程度の資金が必要など　を知りたいです。
　また、その時仲介に入っていただくのは街の不動産屋、税理士、司法書士、三井のリハウス・住友住宅販売等大手などどちらにお願いすればよいのでしょう。各々メリット、デメリットなどをお教え下さい。業者に仲介に入っていただくと仲介手数料がかかるかと思いますが、これは売買価格の何％が相場なのでしょうか。小生東京杉並在住です。

回答No.1

sadanao · ベストアンサー

土地を購入する時の費用は
「印紙税」「移転登記費用」「不動産所得税」
「消費税」「仲介料」「手付金」などがあります。

「印紙税」
売買契約書に貼る印紙が必要で、契約金額が1000万円以上5000万円以下なら、軽減税率により1通につき1万5000円となります。

「移転登記費用」
所有権移転登記の際の登録免許税として、固定資産税評価額1/3に対して1000分の50。
評価額は役所の固定資産税課でわかります。

■私の場合は１，５００万円で２５７，０００円を払いました。

「不動産所得税」
都道府県が課す税金として不動産取得税があり、税率は固定資産税評価額（注2）の2分の1に対して100分の4です。不動産取得税は、住宅用土地なら税額が4分の3に減額され、特定の住宅用土地だと、さらに税額軽減の特例が受けられます。

土地購入後3年以内に、延べ床面積50平方メートル以上240平方メートル以下（共同住宅は1戸当たり40平方メートル以上240平方メートル以下）の特例適用住宅を新築する時は、特例適用住宅用土地を取得した場合の、減額される税額相当分の徴収が猶予されます。猶予を受けるには

不動産取得税申告書
不動産取得税減額予定の申告書
新築予定の住宅の見取り図と敷地図
建築確認通知書または建築工事請負契約書
（もしくは3年以内に住宅を新築する事を証する書類）
を都道府県税事務所に提出してください。3年たっても建築しない、家が特例要件に合わない場合、その段階で精算となります。
（注1）不動産業者の仲介手数料やローンを組んだ場合の事務手数料にも消費税はかかります。
（注2）平成14年12月末までの取得に対する特別措置。

「仲介料」
売買価格の３％が相場です。（１千万円で３０万円）出来れば仲介人を入れないで、交渉する方が得です。

「移転登記」
仲介者を入れない場合は司法書士に直接お願いします。

「手付金」
金額は購入者の気持金で（１００万円～）良いので、本契約前に土地保有者に払います。地主さんの気が変るといけないので、交渉が決まったら早めに手付（仮契約）を打ちます。
一般に言われている事ですが？　手付金を打って地主さんからの契約破棄は手付金の倍額を請求できます。

＞各々メリット、デメリットなどをお教え下さい
【メリット】
仲介者を入れると『購入金＋（購入金の３％）』が要りますので、私が購入する時は仲介者を入れないで購入しました。

【デメリット】
地主さんとの交渉、司法書士を自分で探す手間位ですかね！私は自分で動く事で５２万円を浮かせました。

参考URL：

http://www.homepro.co.jp/og/html/information/inf/zeikin/contents/ze_0101.jsp

お礼

ご体験談に基づく、ご丁寧なアドバイス誠にありがとうございます。

　「購入費用」＋「印紙税」＋「移転登記費用」＋「不動産所得税」 ＋「消費税」＋「仲介料」＋「手付金」＝総必要額。ありがとうございます。

　「購入費用」以外で節約できそうなのは「仲介料」ですね。おそらく購入価格は４，５００万円程度と想像してます。そうなると１３５万円の仲介料ですか・・・大きいですね。

　仲介者を入れないで考えたいですね。

　司法書士は自分で探してみます。

　「移転登記」を司法書士に直接お願いた場合どれくらいの費用がかかるのでしょうか。よろしければお教えください。

回答No.3

sadanao

【参考】
私の購入時の移転登記費用の金額です。
「売買金額」１,４５０万円
「固定資産税」４６,２４５円（売主へ）
「移転登記費用」２５７,０５３円（司法書士へ）

「移転登記費用」は売買価格が違っても同額と思います。
念の為に確認された方が良いでしょう～

「固定資産税」は年度途中で買いましたので、残月割り計算で払いました。

仲介料は大きいですから、出来れば自分で頼んだ方が良いですねーー只第三者を入れないと購入金を中々決められない難点はあります。

私は地主さん宅に行く時は（４回）お茶菓子、果物等を持参しスムーズに購入できました(^○^)

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。

「移転登記費用」２５７,０５３円（司法書士へ）ですか。やはり高額ですね。しかし仲介料に比べれば格安ですね。（＾＾；

＞仲介料は大きいですから、出来れば自分で頼んだ方が良いですねーー
＞只第三者を入れないと購入金を中々決められない難点はあります。

そうですね。幸いにして近隣の方との人間関係は良好ですので、工夫してみます。

ご紹介のサイトに登録しました。
http://www.homepro.co.jp/

ありがとうございます。

回答No.2

sadanao

追加項目として
購入する土地の「地目」を確認して下さい。
地目が「宅地」なら問題有りませんが「農地」「山林」等でしたら、地主さんに「地目」の変更をお願いしてから購入して下さい。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。

　第１種中高層住居専用地域、建ぺい率６０％、容積率２００％の地域です。