借入れ優先順位及びその理由 （住宅買い換え購入時）

質問

住居の住換えを予定しています。

資金の借り入れをするにあたり、借り入れ先の適切な優先順位とその理由を教えて下さい。例えば一番に財形住宅融資、二番目に会社の融資（利子補給有りＭＡＸ利息３％）、三番目に住宅金融公庫、四番目に市中銀行　等とその理由を教えて下さい。

隣接の方の土地（上物有り）を購入し、小生の父親の土地（上物有り：現居住地）（借入額なし：完済）と併せ一戸建て新築と計画してます。

小生の現況資産は次の通りです。
(1)住宅財形５４５万円（利息込み６００万円）、(2)普通預金１０００万円、(3)ドル＜円換算７５０万円＞、(4)株６５０万円、(5)純金２７５万円（現物）　合計３２２０万円

尚、小生は現在４２歳、借金なし、過去において金融等のトラブル皆無、サラリーマン（上場会社ではありませんが社会的信用度の高い会社勤務）です。また借入をするのは小生のみです（父親はしません）。

回答No.1

bisromani

私なら、
(1)→【手持ちの金融資産（(5)(4)(3)(2)の順番）】→市中銀行または公庫
の順に利用します。

１，住宅財形は、住宅購入のため積み立ててきたわけですから、利用しない手はありませんよね。

２、手持ちの金融資産は、必要最低額の普通預金だけ残して、なるべく換金して、
頭金に当ててはいかがでしょう？
住宅を購入すること自体が、すでにデフレ下で大きなリスクを取ることを意味するので
（もちろんそれが悪いという意味でなく、我が家も不動産を買いましたが）、ほかにリスクを
取らないほうがいい、と思うからです。

特に純金・株のように、実物資産としての性格も持つものは、デフレ下ではリスクが大きい
わけですから、この際、換金なさってはいかがでしょう。
大きな含み損があれば売りにくいと思いますが、持っている限り、更に下落する
可能性があるわけですし。

一方、換金して頭金に当てれば、借り入れ額を減らせます。
つまり、ローン金利と同じ利回りで、しかもノーリスクで運用したのと同じことになります。
株価は理屈からいえば、経済成長率がゼロなら物価変動率に平行して上下しますから、
仮にローン金利２.５％、デフレ率１％だとすると、マーケットを３.５％以上上回る運用益を
上げられない限り、売ってしまったほうが得、という計算になります（あくまで計算上ですが）。

投資信託の運用成績を見れば、プロでもマーケットに勝つのは容易ではありませんよね。
だから敢えてリスクを取ることはない、と考えます。

また、金価格はドルとの連動性が高いので、ドルと金の両方をたくさん持つより、どちらかを
処分してもいいんじゃないでしょうか。

３、最近は、市中銀行が公庫より有利なローンを提供しているので、公庫と銀行のどちらに
するかは、条件で選べばいいと思います。
imagineさんは余裕がおありのようなので、手数料なしで簡単に繰り上げ返済できるところを
選んではいかがですか？

４、会社の融資は、利子補給があっても利用しないほうが安心だと思います。
理由は、リスクの分散という原則に反するからです。
imagineさんのお勤め先が破綻する可能性はないとしても、なんらかの理由で辞めたくなることが
無いとは限りませんよね。
その場合、失職または転職と、ローンの一括返済（または退職金との相殺）という２つの一大事に、
同時に対処しなければなりません。
会社の融資がいくら低利だとしても、銀行融資と１％も違わないのではありませんか？
多少は利率が高くなるとしても、安心料と考えて、金融機関からお借りになってはいかがでしょう。

ご参考になったでしょうか。

お礼

アドバイスありがとうございます。

１番目に住宅財形を満額４０００万円借りることにします！

＞手持ちの金融資産は、必要最低額の普通預金だけ残して、なるべく換金

確かに、ご指摘の考えを持っています。

＞住宅を購入すること自体が、すでにデフレ下で大きなリスクを取ることを意味する

ごめんなさい。意味がよくわからないのですが・・・
わたしはこのデフレはあと２～５年でインフレに動くと踏んでいます。現在、土地価格・住宅も底値に近く、金利も安いと判断しています。

＞特に純金・株のように、実物資産としての性格も持つものは、デフレ下ではリスクが大きい
＞わけですから、この際、換金なさってはいかがでしょう。
＞大きな含み損があれば売りにくいと思いますが、持っている限り、更に下落する
＞可能性があるわけですし。

実は現況で、純金は＋３０万円、株は＋６２万円、＄は▲３０万円、普通預金は±０円です。

＄以外は現在処分して損は発生しません。

【やはりプラスになっているものからこの際、処分し住宅購入資金にするのが良いですか。】

＞金価格はドルとの連動性が高いので、ドルと金の両方をたくさん持つより、どちらかを
＞処分してもいいんじゃないでしょうか。

金を処分しようかと考えますが如何でしょう。
現在＄１＝１１８円程度ですが、日本経済を考えると円安（＄１＝１５０円～２００円）の時期が５年後位におとずれると判断してます。現在のアメリカ経済は双子の赤字ですが、比較すると日本の財政赤字（累積約８００兆円）脱却の方が遅く国際金融市場で円安になると踏んでいるのですが・・・。それにしてもユーロを買わなかったのは不覚でした・・・。

＞３、最近は、市中銀行が公庫より有利なローンを提供しているので、公庫と銀行のどちらに
＞するかは、条件で選べばいいと思います。

はい。そのように考えます。

＞４、会社の融資は、利子補給があっても利用しないほうが安心だと思います。

なるほど！参考になります。

アドバイスありがとうございます。