住宅購入資金を変動金利にするか固定金利にするか

質問

ごくごく単純に質問します。２５００万円程度の住宅ローンの借り入れを考えています。住宅財形をしてきたので、財形を考えています。住宅財形（約1.92％：5年固定後変動金利）＋勤務先の融資（約2.4％：変動金利）で勝負するか、銀行（約2.8％：35年固定）の一本で勝負するか、どちらを選択すべきでしょうか？

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

質問は単純ですが、回答は簡単にはいかない問題ですね。
長文になりますことをお許しください。

金融機関に勤務しており、以前は住宅ローンも担当したことがあり、現在は金利商品による資金運用を担当している者です。

＃１さん、本当に「一般人」さんですか？
私の勤務先の基本方針や私どもの取引先（銀行・証券会社・短資会社など）の方の多くともほぼ同意見です。
１月11日の日経金融新聞に、日銀ウォッチャーの金融政策見通しが掲載されておりましたが、その中のお一人、某メガバンクの某エコノミストのように、量的緩和解除：2008年４月以降、ゼロ金利解除：2008年４月以降　との予想を立てておいでの方もみえますが…。
量的緩和解除は、多くの方が2006年４月（３－６月という意見が多数）とみられていますが、これがゼロ金利解除になると、06年10月、06年10月－12月、07年1月－3月、07年7月－9月、08年４月以降－とかなりバラつきがでています。
さらに、前述の某メガバンクの某エコノミストは、2006年年末の新発10年国債の利回り水準を1.25％と見ていらっしゃいますね。
現在でも＃１さんが仰っているように約1.4％（これを書き込んでいる今は1.440％。目の前にQUICKボードがありますので（笑））なのに。
量的緩和もなく、当然ゼロ金利解除もなく、長期金利が年末には下がる(価格上昇)と予想されている訳です。

ただ、住宅財形は当初「５年固定」なんですよね？
固定金利選択型の場合、固定期間中の５年間は返済方法（金利の設定方法）の変更ができません。
固定期間の５年の間にどこまで金利が上昇し、金利見直しとなる５年後の金利がどの程度となっているかを考えると、当初「５年固定」は不安が残ります。

2500万円程度の住宅ローンと一口に言っても、返済方法は年収によって判断が変わるものでもあります。
変動金利を視野の中心に置かれているようですが、実際の返済期間はどの程度で考えていらっしゃるのでしょうか？
とりあえず返済期間は35年で申し込みをするが結構早いうちに繰上償還をして完済してしまうという場合と、35年間着実に返済をしていく形になるという場合では、返済方法を変えた方がいいのです（返済に余裕がある場合とない場合ですね）。
ご提示の住宅財形は、当初の金利は低いですが、「5年固定後変動金利」という点が一番の不安材料です。
せっかく財形をしたのだから－というお気持ちも分かりますが…。

ところで、勤務先からの融資は、固定金利という選択肢はありますか？
あと、利子補給はどうなっていますか？
利子補給なし、もしくは、利子補給後でも１％以上の金利となり、固定金利もあり途中で変更可能、2500万円全額借入可能－というのでしたら、私は、全額勤務先からの借入（約2.4％：変動金利）をオススメするのですが…。
そして、金利が上昇基調に移るタイミングを計って、残り全期間を固定金利にする－というシナリオで。
勤務先からの2500万円全額借入が不可能ならば、「銀行（約2.8％：35年固定）＋勤務先の融資（約2.4％：変動金利）」という、長期固定と変動の２本立てで金利上昇リスクを回避したいです。

お礼

ご丁寧に有難うございました。返済は25年を考えています（現実的にこれくらいでないと返せない!?)勤務先からの融資は固定金利という選択肢はありません。利子補給は不明です。銀行をメインに考え、財形の方は5年後に完済する予定の金額のみを借りようかと思います。いかがでしょうか。

回答No.5

pita-gora

住宅財形融資＋フラット３５の組み合わせが利用できます（→参考URL）。これなら変動金利と固定金利を組み合わせることができますのでリスク分散になるのでは？
また申し込み窓口や担保設定が共通化できるメリットがあります。
但し、財形融資・フラット３５とも全体の建設費・取得費用の８０％までしか融資されませんので、2割以上の頭金が必要になります。

参考URL：

http://www.flat35.com/document/combi.html

お礼

有難う御座いました。５年固定と３５年固定の組み合わせで検討しています。それにしても、最初不動産屋経由で大手都市銀行Mに問い合わせたところ、住宅財形融資＋フラット35の併用である場合、フラット35の方の金利は少し高くなるという間違った回答をもらい、混乱しました。

回答No.4

nori6762

短期でのゼロ以下の金利はないでしょう。長期の金利がこれから下落の可能性もないでしょう。とすれば金利はこれから上昇するしかないのでは？政策的に無理やり低金利に押さえ込んだツケをこれから払わされると個人的に考えています。国債発行がクラッシュする可能性もゼロではない？「山高ければ谷深し」行過ぎた反動は必ずくるとすれば史上最低金利の次は史上最高金利でバランス？世界的なインフレの波が近づいているような気がしています。石油、金、穀物等の実物資産の騰勢が強まっています。大インフレ時代が到来するかもしれません。その時の金利は？？？答えは明白ですよね。

お礼

有難うございました。金利上昇傾向の状態での選択肢はおのずと限られてきます。でも、大インフレ時代が到来してほしくありませんね。

回答No.3

noname#15809

経験談というか、最近のようにパソコンやインターネットが普及していない時代のローンの悲鳴（笑）を書かせてください。

ちょうど15年ちょっと前、バブルの頃。
金利上昇の局面に家を買う人は、金利が上がって金利負担の増加を心配していましたが、雑誌や当時の専門家は固定金利を薦めることが多かったようです。
この考え方はバブル崩壊後もしばらく続き、1995年あたりになってインターネットが普及しはじめたあたりになって、すでに市場金利は落ちているのにローンの固定金利が高すぎる、元金が減らない、という嘆きがパソコン通信などで相談されることが目につくようになりました。

たしかに本当に景気上昇が続くのであれば、国も政策金利を上げていくので、固定はいいのかもしれません。
が、実際に起こったことは1989年末（12月）の株価最高値を堺に、インフレ警戒からしばらくは金利は上がりましたが、その後ずっと下降をたどりはじめました。

ここにグラフがあります
http://www.mhlw.go.jp/shingi/2002/11/s1121-5c.html

の真ん中あたりに
「○　日本の賃金・物価・長短金利の推移」というのがあります。

ここに、ローンに影響する長期金利（太線）および短期金利（実線：図での判断上これが毎年の日本の政策金利の変化とみてよいと思います）の変化が描かれています。

どの位置でどんなローンを組んだかにもよりますが、5％超えあたりで組んだ固定の方はその後のデフレや失業の増加もあり悲鳴をあげ、逆に変動金利の方は生活は同じように苦しいものの、ローンは元本の減少の恩恵に預かった思います。

あるFPの方も言っていましたが、10年スパンで区切って見てみると高金利で上げ続けたことはなく、数年ののちに収まった、というコメントもありました。このグラフでみても高度成長期の70年代～バブル前の80年前半は別として、この20年はそのとおりのようです。

では今後の日本に、高度成長期のような好景気がこないのかどうか、ですが、同じページの一番上に
「○　日本の経済成長率の推移」
があります。

当時GDPは実質で5％～20％と、今の中国をもしのぐ成長をしていました。

今年のGDPは2.6％とか3％になるかもしれないというニュースもありましたが、数年前はマイナス成長もありました。
ローンを考えるとき、質問者様が今後昔のような高成長・好景気になるのかどうか、あるいはそこまではないだろう、と読むかで設計が変わってくると思います。

長文申し訳ありません。ご参考資料になればと思います。

参考URL：

http://www.mhlw.go.jp/shingi/2002/11/s1121-5c.html

お礼

長文にわたりご回答いただき有難うございました。本当にこのサイトでは普通ならば絶対にお会いできないような専門家の方からのご意見を直接しかも気軽にいただけるのでありがたいです。説得力のある資料を紹介いただき有難うございました。あまり冒険はしたくないので、長期固定をメインに考えていこうかと思います。

回答No.1

Trane37

今後の市場金利の予測はたいへん難しいのですが、リスクを勘案すると固定金利の方が良いのではないでしょうか。とくに長期のローンを組まれる場合、金利上昇のリスクは大きいのではないでしょうか。

デフレ状態が継続しゼロ金利政策が続いていましたので現在長期金利（１０年国債市場金利）は約1.4%です。今後日銀の量的緩和の解除に引き続き、ゼロ金利解除が今年中にも日程に上ろうとしています。持続的な経済成長に成功した場合長期金利は３％ぐらいにはすぐなるのではないかと思います。さらに、国家財政が破綻しインフレになると５％を超える金利になる可能性も否定できません。

以上のリスクを勘案すると、０．５－０．９％の差ならば固定金利のほうが良いかと考えます。ただし、ローン残高が多い初期の金利差はトータルの支払い額に大きな影響をおよぼすことも考えられますので、５年後の変動金利を３％、５％にした場合などについて、実際の支払い総額をエクセルなどでシミュレートして、比較されることをお勧めします。

お礼

お忙しいところ有難うございました。ネットで調べてみても、長期固定のほうが良いことが書かれていましたので、その方向で検討したいと思います。