マンション最上階のひび割れ報告！築14年の瑕疵保証は適用されるか？

質問

• マンション最上階の戸境に出来たひび割れ（クラック）報告があり、鉄筋まで達していることが判明。
• 築14年を経過しており、実際のひび割れは竣工後2年ぐらいから発生していた。
• 管理組合に申し出た住人は、ひび割れの拡大を見てようやく報告した。品確法に基づき、10年経過したからと言って一切対応しないことはあるか？

回答No.3

domoku1943

>品確法ではその瑕疵保証を１０年間となっています。　先日、マンション最上階の戸境に出来たひび割れ（クラック）報告が住人からあり、検査したところひび割れは鉄筋まで達していた事が判明しました。

回答
・先ず貴方の立場は何でしょうか。管理会社の責任者ですか。理事会担当ですか。本人ですか。友人ですか。（＞竣工後２年ぐらいから発生していたということです。）
・クラック調査の契約先は？その内容は、成果は、解析結果（構造の耐久性低下、耐震構造上の問題）はどうなのかが一番の問題ですね。
・ひび割れが鉄筋に達していたとのことのみでは、有害なのか（耐久性、耐震性）判定判断できませんね。通常は0.1ｍｍ～0.2ｍｍは、有害でない、十分な品質が確保されると工学上の見解が出されています。
・但し、ひびの拡大、進捗、鉄筋の錆の発生、コンクリートの劣化、防水性、雨水の浸入などのよって、不適合品質として処置すべきか。どのような方法で、その処置の保証期間、検討すべきは高度な工学的な判断が要求されます。
・早急に、実績のある、権威のある、歴史のあるコンクリート診断、調査会社に正式に依頼されることですね。
施工業者にも対応してくれ、補修業者も責任を持って紹介してくれる、誠意ある業者を選択すべきですね。建築系より、土木系のコンクリートクラック診断調査会社のほうがいいですね。（実績、権威、歴史、対応）

2＞このマンションは築１４年を経過しておりますが、実際のひび割れは竣工後２年ぐらいから発生していたということです。　その住人は、それまで誰にも言わずに我慢していたそうですが、年々大きくなっていくひび割れを見て、ようやく管理組合に申し出てきたというのが実情です。

回答
この状況では、目視のみで、記録はないですよね。写真、場所、長さ、幅の記録などがあれば参考になりますが抽象的に「だんだん大きく云々では」？一日も早く、診断を受けて、耐久性確保、耐震性確保、住民の安全面から工学的に判断してもらうべきです。保証がどうこうは次の問題です。

3＞このような場合、品確法に基づき”１０年経過したから”という理由で杓子定規に一切対応しない・・・という事はあるでしょうか？　名のある大手マンション販売業者（Ｍ）と建築業者（Ｔ）です。

回答
・マンションの大規模修繕計画はあるのでしょうか。管理会社はどう管理しているのでしょうか。先に述べたように先ず、検査結果から、「耐久性確保、耐震性確保、住民の安全面」を考慮して、自治会として、管理会社の見解判断を早急にまとめる必要がありますね。共有部分であれば本人の問題ではないですね。マンション全体の問題ですね。ほかにあるかもしれないです。他も調査する必要がありですね。
・大手だから、の問題ではないですね。全体調査で、不適合なひびが見つかり、全体として問題ありになれば診断をつけて、管理会社、検査会社、自治会が、大手マンション販売業者（Ｍ）と建築業者（Ｔ）と交渉に入るべきですね。
・対応は、民事（事柄が判明して、１０年）による請求です（損害賠償）無論、弁護士に入ってもらいます。相手もなかなか土俵に乗らないですね。無論、弁護士同士の裁判になります（海千山千の戦いですね）
自治会として、共有財産として、耐久性などからそこまでやる必要があるかどうか、方針を議決する必要があります。裁判費用などを考えると、この件だけであれば、診断結果より、専門会社を紹介してもらい補修するのが一番安価ですね。
・本来、管理会社で、このような判断をしないといけないですね。能力なしですね。理事会、管理会社と十分打ち合わせしてくださいね。

4＞検査した会社からは、「ひび割れの深さが鉄筋まで達してるのでなるべく早期に補修対応すべき」との所見が出されています。

回答
検査のもう少し、突っ込んだ所見、判断がほしいですね。多分、業者責任の範囲とはかけないわけでしょうね。発生部位、数、幅、長さ、位置、進行状況、錆、劣化、強度、応力的など、です。素人が納得できる説明を受けてくださいね。構造の共有部分につき、マンション全体の問題です。
そして、納得して、最終判断、結論ですね。（今後の方向方針、自主補修か、民事請求、内容証明便発送か）

補足

丁寧な解説、ありがとうございます。
私の立場は管理組合・理事会役員です。（竣工後２年ぐらいから発生していたというのは区分所有者からの報告です）
クラック調査は、実績のあるコンクリート調査専門会社に調査を依頼し、そこからの報告書を入手しています。（コンクリート診断士２名と一級建築士による調査と報告）
報告書には、最大0.7mmのひび割れ（これは壁の仕上げモルタル表面からの測定値で、躯体コンクリート表面では、0.5mmです。
ひび割れは複数箇所で発生しており、その深さは３箇所測定で９０～１１０ｍｍでした。　戸境壁のコンクリート厚さが２１０ｍｍで、鉄筋のかぶり厚さ等からひび割れは壁を貫通していないが、少なくとも鉄筋より深い位置まで到達しており、長期的には鋼材腐食の原因になり得るとの事です。
このひび割れに対して補修を行なわない場合の期待延命期間の目安は、10～20年との事でした。　また、このひび割れ発生から既に１０年以上を経過していることを考慮すると早期２～３年以内に補修を行い、劣化因子（炭酸ガスや湿気等）の侵入を防ぎ、鉄筋の腐食を防止するのが望ましい・・・とされています。

今回の検査を実施するまでの経緯は居住者からの報告のみです。（「竣工後２年目ぐらいからひび割れが発生しており徐々に大きくなっていった」と）
専門業者による調査を実行する前に、設計業者と施工業者から意見書が出ています。（結局は、アフターサービスは過ぎているから対応できない。また、熱応力によるひび割れは普通に発生する・・・というモノでした）

裁判になった場合ですが、（色々事情があって）弁護士は不要なんです。（笑
当事者として訴訟を起こす場合ですから、弁護士費用がゼロなので訴訟費用自体は微々たるモノ（恐らく３～５万円程度）です。　相手方は弁護士を雇うでしょうから、遥かに高額になると思いますが・・・。

他の方のご意見もありましたが、品確法については対象にならないようですね。　ただし、民事第５７０条（５６６条３項）によって「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内の権利行使期間」には十分当てはまりますから、それを基に訴訟（損害賠償請求）は可能と考えます。

もちろん、アフターサービスを過ぎているからという理由で何らの対応を先の業者が行わなかった場合ですけど。

買主＝この場合の戸境壁はマンションの躯体であり構造壁ですから、ここに暮らす区分所有者個人ではなく、管理組合に帰属すると考えます。