- ベストアンサー
中古戸建物件の再建築不可の問題について
kita52326の回答
●なぜ前面道路がこのようになっているのか。 元々の開発は一体だったと思われます。 開発業者としては、できれば公道か、位置指定道路にしたかったのでしょうが、 公道=行き止まりは原則不可、位置指定道路=行き止まり道路は延長距離の上限あり、 でそれが果たせず、平面的には公園まで道路を延ばすことで、 防災上のリスクを軽減する計画として、 43条但し書き道路による建築許可が得られる開発計画にしたものと思われます。 道路の所有者は、沿道宅地の所有者による共有なのではないでしょうか? もしそうなら、分譲時点で維持管理のルールを取り決めている可能性があります。 全く無関係な人や会社が保有していたり、ルールが不明確だったりすると、 将来、費用面、維持管理、利用方法や権利移動など、将来的に不安が残ります。 ●「4m以上あるので行政の許可は取れるのでは・・・・」 不動産屋の曖昧な説明ではなく、市町村の建築指導課に確認照会すべきです。 建築審査会は常時開催ではないので、 実質的な事務局業務は建築確認を扱う役所の職員が行っており、 基本的な照会・問合せには応じてくれます。 「現時点でここを改築しようとしたら、審査会でどんな条件がつきますか?」 と問い合わせてみれば、現時点の感触はつかめます。 ここで、あまりにあいまいな回答しかないなら、やめるべきでしょう。 但し、未来永劫その条件は不変というわけではありません。 たとえば、10年後には「4m道路を6m幅になるよう1m後退せよ」など、 防災上の理由等で再建築時の許可条件が厳しくなる可能性も考えられると思います。 ●このような物件が一般的によくあるか? 都市部の既成市街地などではそこそこありますが、 比較的新しい建売住宅地ではそう多くはないのではないでしょうか? ●デメリットを教えてください。 通常の公道接道物件に比べれば上記不安要因があるので、評価は多少下がります。 また、再建築時に新たな条件の追加、あるいは不許可の可能性もなくはありません。 売却・引越しをする予定が全くなく、建替ではなく建築許可不要のリフォームしかしない、 と固く心に決められるなら、購入しても良いと思います。 ●添付画像から再建築の可能性があるのでしょうか? 沿道戸数が多いこと、公園に接していることで災害時の危険も少ないと思われるので、 条件が増えることはあっても、再建築一切不可までにはならないような気はします。 役所に確認して、現時点の感触を聞いてみると良いでしょう。 ●売主業者(競売物件を買った)に確認すべき事項 ・道路の所有者 ・道路の管理ルールや費用負担の有無 ・再建築に関する役所の所見(自分でもに聞きに行った方がベター) ・競売時の評価書(裁判所の不動産鑑定士が価格評価しているものがあるので参考に)
関連するQ&A
- 新築の再建築不可物件
中古マンションを探していますが 新聞の広告に新築の一戸建てで安い物件がありました。 再建築不可なので安いと思いますが、 再建築不可で新築の場合、住む建物に問題はないとしても それでもローンが組みにくいのでしょうか? 自分達が住んでいる間立て替える事がないと考えて 買い替え時に売りにくい以外で何かデメリットはありますか? また、再建築不可物件が地震や火災で焼失した場合ですが 立替工事自体は可能だけれども、融資を受けにくいと言う事でよろしいのでしょうか? その場合でしたら 地震や火災保険で3000万程度の保険に 加入していればそちらでお金が下りるので問題ないんですよね? 色々調べてみましたが 道路に接してる範囲がどうのこうの・・の部分以外で「再建築不可物件」がどうなのか 良くわかりませんでした。 確かに金額は普通より30%位安いのですが、再建築不可物件は 新築でも素人は手を出さないほうが無難なのでしょうか?
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 再建築不可という物件をリフォームした家は大丈夫でしょうか
再建築不可という物件をリフォームした家は大丈夫でしょうか 中古の戸建てを探しています。 親の遺産で買うものですから、住宅ローンを利用しません。その事を話したら、不動産屋がそれならばと再建築不可物件を勧めてきました。 普通の方は住宅ローンを使うので買えないけど、現金なら買えるそうなのですが、価格が近くの物件に比べると半額に近いです。 建物は10年とまだ新しいのですが、どうもリフォームをしたようで、元々の家は40年程前に建ったものです。 再建築が出来ない理由は、道路と接している間口が1.8メートルだからだそうです。道路自体は公道です。 不動産屋が言うには基礎と柱は残したけど、殆ど新しくなっていて、柱も昔の柱で良い木を使っているので、全く問題無いとの事ですが、正直心配です。 再建築ができなくても、今後も同じようにリフォームすればいいと言いますが、柱や基礎ってそんなに持ちますでしょうか。もし僕がリフォームするとなったら、おそらく20年後なので、60年経った事になります。 また、道路に接している所を隣の人から買えれば、どうどうと建築可能物件になって、すごく安い買い物にもなると言います。 僕は素人ですので、その話が本当かどうかが分かりません。率直なところ、というか客観的にみて、こういう物件は買っても大丈夫なものでしょうか。 ちなみに物件自体はとても気に入ってます。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 私道の買取と再建築不可物件について
家の売却に当たり悩んでいます。 東京城北の住宅密集地に住んでいますが、家の前に面している道路が私道扱いになっている様で、斜向かいの家が所有しているようです。 所有している住宅が建築基準法の関係で再建築不可の扱いになっているのですが、その私道を買取れば再建築可になり、売れるという話を聞きました。 私道の買取は出来るのでしょうか? 買取りしたら売ることができますか? また、再建築不可の物件と可の物件で買取費用の相場を比べてみたいのですが、簡単に見積もり金額が見られるようなホームページや、対応のいい業者など知っていれば教えてください。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 再建築不可の物件をどう考えますか?
皆様の考えをどうぞお聞かせ下さい。 一棟ものの中古物件を探している者です。ローンは使わず現金での購入を考えているのですが、物件を検索をしているとよく『再建築不可』に出会います。 利回りが高くキャッシュフローが魅力的ですが、担保に出来ないなど様々な考えを聞きます。 利回りの高い最建築不可に出会うたび「これを買ってしまおうか」と何度も思い切りかけましたが、いまだ踏みとどまってはいます。 皆様は最建築不可について、どのような見方をされているのでしょうか。お聞かせ下さい。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 再建築不可の戸建を購入するには
これからお聞きすることは素人の勝手な思いつきで もしかしたらとても間違っていることかもしれませんが、なにせ勉強不足なのでお詳しい方のご意見が聞けたらと 思い、質問させていただきます。 住宅を買おうといろいろ検討していましたが、戸建は 予算的にかなり厳しいので諦めていました。 そこで、非常に価格の安い再建築不可の中古住宅を購入 する方法はないか、と考えました。 接道関係の再建不可の物件は結構、頻繁に出ており、 築年数40年くらいのものだと激安価格であります。 そこでそのような物件を、建て直しはできないので、 基礎を残して耐震補強して、全面リフォームということは、できないでしょうか。 40年も経った古い基礎を補強することでどれだけ 耐震性、耐久性は補えるものでしょうか。 そのような場合、法律的にも全面リフォームは 許されるのでしょうか。 再建築不可なのでもちろん資産価値はゼロであることは 承知しておりますし、転売しようとは考えていません が、自分が一生生活していくのに不自由がなければ よいと思っています。 それともう一つ、再建築不可でも例えば公共の福祉に 寄与する(?)ような事業を興せば、 (例えば東京ならウドの栽培をするなどです) 特例で再建築を認めるということがあるそうなのですが、それは本当でしょうか。 このことをご存知の方がいらしたら、詳しいことを教えていただけたらと思います。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 再建築不可の物件購入
現在、再建築不可のマンションの購入を迷ってます。 マンションと道路の間に遊歩道がありそれが 道路法?で建てた時と状況が変わり遊歩道が道路として みなさない為、最建築不可になったそうです。 なので、築浅(10年以内)ですが価格は求めやすくなっています。 迷う点は ・売りたい時に売れるか?(再建築不可のため) ・現在25000円の管理費+修繕費が20年、30年後いくらになるのか? ・年収が下がりローンが払い続けていけるか などです。 迷ってる時点で止めた方が懸命だとは感じてますが ご教授お願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 再建築不可の物件の利用法は?
どうか教えてください。 法律の変更によって再建築不可になってしまった物件を所有しています。 隣家との話し合いや、不動産屋さんや市役所の建築課に相談しましたが、救済措置はなく、どうしようもないとのことです。 現在、転勤の為、他県に居住し、その再建築不可物件には、今後住む予定はありません。 再建築不可の為、売却が出来ません。 どのようにすればよいのでしょうか? このまま、死ぬまで固定資産税を払っていくしかないのでしょうか? そして私の死後、その不良物件を血縁者に残し、また血縁者は税金を払っていくしか方法はないのでしょうか? もし火事や地震で崩壊した場合はどうなるのですか? 家屋が老朽化し朽ち果てても、そのまま保存しておくしか仕方がないのでしょうか? どうか再建築不可の物件の処分方法を教えてください。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 旗物件の再建築について
再建築不可になることあるんでしょうか? 購入しようとしている旗竿上の中古戸建が、 32年前の地積測量図では間口が2.01mとなっています。 でも現在メジャーで測ってみると2mない感じなのですが、 (1)再建築は可能なのでしょうか?(すぐに再建築する予定はありません) (2)再建築する際に必ず測量しなくてはいけない等の決まりとかはあるのでしょうか? (3)(2)で測量した際に2m未満となってしまった場合はどうなるのでしょうか? (4)契約書の接道の長さに「約2m」という曖昧な記載がされています。 問題ないのでしょうか? 詳しい方、よろしくお願い致します。
- 締切済み
- 新築一戸建て
お礼
分かりやすく丁寧な回答、本当にありがとうございました。大変よくわかりました。法律もころころ変わるので現時点でなんともいえないのは物件が魅力的なだけに歯がゆいです。また道路の所有がどうなっているのか明確に調べる必要がありますね。そこまで苦労して手に入れたい物件なのかが最後の答えですね。ありがとうございました。
補足
ちなみに行き止まりである公園には、高いネットがありここから公園に入る事はできません。本当の行き止まりです。