住宅ローンについて教えてください。

質問

住宅ローンについて教えてください。
3年前に3年固定金利2.55％にて1350万を借りうけました。
今年、1230万残りがありますが、利息を払うのが損な感じがして
貯蓄を使って一括返済を考えております。

今年、3年の固定金利が切れるため、
変動金利に変えた後、金利が下がったのを確認して一括返済をするのがいいのかなと
素人考えでは思っているのですが、
そういったことは可能で、金利が下がった分は返済差分が得となるのか、
変動金利が適用される時期はいつからになるのかがわからないのです。

3年固定金利は9月27日に終わるのですが、
変動金利の見直しは4月と10月と思うのですが、
こちらはどのようになるのかも知りたいです。

今年は金利見直しにより、金利が下がるような事は
銀行に電話で尋ねた時に言われましたが(そのときは1.77%と言われました)
銀行側には「払う金額は同じですよ。詳細はインターネットで確認してください。」
と言われただけで、詳細は全然教えてもらえませんでした。
払う金が同じというのは素人考えでは借り受けた金額であり、
利息ではないのではと考えているのですがその考えは間違っているでしょうか。

乱筆乱文申し訳ないです。
アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.2

threemound · ベストアンサー

「たとえば、9月の期限が来る前に一括返済する場合と、(2.55%)
9月の時期が来て見直しがされて金利が下がった後に一括返済する場合は(1.77%)
どちらが損をしないでしょうか。
この聞き方が正しいのかもわからないのですが・・・。」

　という補足質問ですが、一括償還はあくまでその時点の元金残高＋後払い金利＋（あれば）手数料になります。見直し時期の問題は銀行によって多少ずれがある場合があるので、確認が必要と
思います。　（ちなみに元利均等返済の場合、金利は後払いが一般的です。）

　ご質問の趣旨のように、見直し後に金利が下がっていれば、後払い部分の金利がその分安くなる
とは思います。しかし9/27までは間違いなく（2.55%）で計算されるはずですから、仮に9/27に一括償還できれば後払いの金利は無い、と考えられます。銀行によっては一括償還日を指定されるケースもあるように聞いています。

　損得の問題ですが、早く返せば返すほど利息の支払額は減少します。金利が下がっても、仮に一ヶ月余計に借りていればその分金利負担は増加します。金利が下がる事で恩恵を受けるのは、あくまでそのままローンを払い続ける場合だけです。
　今1230万円×2.55%÷12で毎月26千円以上の金利を支払っています。

　ついでになりますが、不動産に抵当権が設定されていればその抹消の費用も別途必要になります。　そう多額ではありませんが。

お礼

threemound様
このたびはありがとうございました。
いろんな諸経費項目を確認してきっちり返済仕様と思います。
とても分かりやすく理解しやすかったです。

回答No.1

threemound

「今年、3年の固定金利が切れるため、
変動金利に変えた後、金利が下がったのを確認して一括返済をするのがいいのかなと
素人考えでは思っているのですが、
そういったことは可能で、金利が下がった分は返済差分が得となるのか、
変動金利が適用される時期はいつからになるのかがわからないのです。」

あくまで一般論ですが、住宅ローンの場合「元利均等返済」という方式を使っていると思います。
おそらく毎月の返済金額は全く変化しない方式だと思います。

　この前提で考えると、毎月の返済総額は変えずに金利が下がった分、毎月の返済総額の中で元金の返済額を増加させて調整することになります。結果としてローンは早く終了します。金利が上がった場合はその逆です。

　もし毎月の返済額を減額・増額させるには「建て直し」をしなければならず、銀行によっては「手数料」を取るケースも多いと思われます。

　変動金利を選択すればそれ以降の金利は当然今よりは下がりますが、遡って元金に影響する事はありません。従って繰り上げ完済には損得の影響はありません。

　「3年固定金利は9月27日に終わるのですが、変動金利の見直しは4月と10月と思うのですが、
こちらはどのようになるのかも知りたいです。」

　9/27時点の変動金利で切り替えし、10月に変化があればまた見直すことになると思います。
但し銀行によって時間のずれは差があると思われます。

　繰上げ完済をお考えとのことですが、正解ではないでしょうか。出来るのであればベストと思います。

　最後に、銀行によって各種手数料の設定が違います。　繰上げ完済にも手数料を設定している銀行も多いと思います。良く確認される必要があると考えます。
　何かの参考になれば幸いです。

補足

threemound様

ご丁寧なご回答ありがとうございます。

はい、元利均等返済の方式を使っております。
金利が下がった場合、元金(実際に借り受けた金額)の月々の返済額は増え、
金利分は少なくなるということは理解しました。

たとえば、9月の期限が来る前に一括返済する場合と、(2.55%)
9月の時期が来て見直しがされて金利が下がった後に一括返済する場合は(1.77%)
どちらが損をしないでしょうか。
この聞き方が正しいのかもわからないのですが・・・。

素人考えでは、
見直し後金利が仮に下がる事になれば
(あがらないとは思っていますが・・・先はわかりませんが)
金利を払いすぎなくてすみそうな気がしていますが
正しいでしょうか。

銀行の手数料の件、金利見直し時期の件
アドバイスありがとうございます。
早急に確認してみます。

以上、よろしくお願いいたします。