住宅ローン金利更新について

質問

アドバイスをお願いします。
当初固定金利３年、そして固定３年で１度更新しています。残り２９年、残額２８５０万です。
２月末に更新時期が来ており、悩んでます。
現在は、2.85％月々12万の支払いで、ボーナスでの増額はしていません。
正直、これ以上大幅に月々の返済が増えるとなると苦しいです。
変動で2.925％、3年固定で3.3％、5年で3.6％、7年で3.9％、10年で4.25％。（現在の金利で2月には固定金利率は変動する可能性もあります。）
自分でシュミレーションしてみたところ、5年固定の金額が現在の支払いの限界です。
変動金利の支払い額ですと、何千円しか違わないので月々の支払いを考えると楽です。でも今後、金利上昇の可能性は高いと思えて、5年後の返済額見直しの時期が怖く感じます。
繰り上げ返済もなかなかできない状況ですので（恥ずかしいですが）、
3年・5年固定、変動金利で悩んでます。
借り換えも考えましたが、諸費用のこと・・・、あと、現在転勤に伴い住んでおらず、貸している住宅のため難しいだろうと考えています。
皆さんの考えをお聞かせ願います。

回答No.2

ohkinu1972

リーマンショック前は明らかに金利が上昇していましたので、
もしリーマンショックが無ければ、もっと金利が上がっていたところです。

金利上昇する場合はおそらく固定が先に上昇するので、
今、変動を選択してしまうと金利が上昇した場合、
身動きが取れないと思います。

とりあえず5年固定位を選択して何とか切り詰めて、
繰り上げ返済を、まずは返済額軽減で行い、
余裕を作るのが良いのではないでしょうか。

回答No.1

86tarou

そもそも変動金利や短期間固定金利等の低い金利でしか返済出来ないようでは、当初から計画に無理があります。住宅ローンは金額が大きいだけに、無理のないことが大前提です。変動金利や短期間固定金利を選ぶにしても一番高い金利（現在なら全期間固定金利）、年収の25％程度の返済、定年までのローンという試算が一応の目安です。頭金も物件価格の20～30％を用意し、生活費の半年分以上を常に置いておくとベストでした。

今、短期間固定を選択したり、借り換え（住んでないので難しいですが）で低金利のものにしても、リスクを将来に先延ばししているだけのような気がします。なので、今のうちに思い切った方が良いのかもしれません。情報（年齢、年収、家の時価、他の借金等）が少ないので何とも言えませんが、将来払えなくなって破綻することがあれば、今売却した方が損失が少なくて済む可能性もあるかもしれませんし。

上記した年齢は定年以降も返済があるかどうかで、繰上返済の難しい状況では非常に重要な要素です。年収は現在の返済率がどのくらいなのかです。25％程度であれば問題無い範囲でしょうが、30％を超えてくると厳しくなってきます（比率は年収にもよります）。家の時価は売却して清算した場合、ローンを全額返済出来るかどうかです。足りない場合は借金をして差額を現金で用意して売ることになりますが、家自体を売却するので担保が無いため大金は借りられません。頭金を十分に払ってあればローン残高＞家の時価になり難いので、最悪売却して清算出来るためリスク回避になったんですけどね。

どうしても家は売りたくないなら、もう少し情報を開示された方が良いように思います。
生活費の中に無駄はありませんか？携帯に月１万円とか多額の費用を掛けていませんか？車が無くても問題無いなら売ってしまうとか、他にも節約出来るところはないですか？

最後に重要なことですのでこれだけは覚えておいてください。
ローン返済のために借金だけはしてはいけません。多重債務でいずれ破綻します。
生活が苦しくなって返済が滞る前に銀行に相談。滞納してからでは選択肢が少ないです。競売に掛けられると安値で売ることになり、任意売却より残る債務が大きくなります。また、売った後にも生活費は必要ですので、手持ちに余裕がないといけませんから。

補足

確かにぎりぎりの状況で家の購入に踏み切ったのは、確かです。
転勤に伴い売却も考えましたが、借金のみ残る形になるため、やめました。
現在は、ローンの返済額＝家賃収入額のため、なんとかなっています。返済率も、２５％以内で問題ありません。返済時には、65歳。予定としては、繰り上げ返済を、と思っていましたが・・・。
やはり、生活費に無駄がありすぎるのかもしれません。現状の生活レベルを維持してと思いましたが、削って、10年固定などを選ぶほうが賢いでしょうか？
予測は不可能とは思いますが、10年後の金利は、どのようにお考えですか？
ちなみに、現在契約中の銀行では、残り全期間固定金利というのは、無いようです。他銀行への借り換えも、住んでいることが条件のようですし、難しそうですね。