家に隣接した土地が売りに出され、買う予定です。

質問

家に隣接した土地が売りに出され、買う予定です。

家付きで４５万円。５０坪に少し足りないくらいだそうです。
買ってもらえないかと声をかけていただきました。
先方の家族が知り合いの不動産やさんを通してるそうです。

〔１〕まず、購入の方向なのですが・・・
買うかどうか・・・皆さんならどうお考えになりますか。

現在の私のほうの土地は昔祖父母が住んでいた家で、実際そこは無人の家です。
今は私の荷物置き場になっています。
共同の道を使わねばならず、その家を手にすれば角地で、道に面していて土地としての条件は格段に良くなります。
地続きの土地は倍でも出して買うようにと昔の人は言ったので、父は買うつもりにはなっていますが、
私たちは父、私たち姉弟、中年の独身３人で、その物件とは別の土地にある家に一緒に住んでいます。
購入するというのは父ですが、８０歳で、多分現金で買う預金はありますが、今は収入ないので、少し躊躇しています。黙って別の方が住んでも仕方ないのに、隣人から買ってもらえないかと声をかけていただき、父も買うつもりのようですが、今ひとつ馬力に欠けています。このままだと先方にも失礼かと思うので、買う動機をしっかり持って、手続きなど応援して私が何か出来ないかと考えています。

銀行に預けても利子も付かない時代・・・
現金があるなら買ったほうがいいと言う意見も知人から頂きました。
もう少し多くの方に考えを伺いたいと思います。

場所も県庁に近く昔は８０万くらいしたところらしいです。
５０万くらいでもＯＫの場所のようです。

家は２８年前のものらしいです。
実際にところ住む家はあるので、家はあまり必要ではありません。

〔２〕購入したとして、その後のに考えられる税金のことや、管理について、金銭的なことも含めていろんな方面から、どんなこと、どれくらいのことを頭にいれて購入するべきでしょうか・・・

※さらちだと税金が高い、隣接地と一筆にすると、奥の今までの土地の分も相当固定資産税が上がるというような話は耳に入りました・・・

〔３〕購入するとして、先方の知り合いの不動産屋さんが入ってるそうですが、
その家主に声をかけられたとき、「坪４５万円で」と言われましたが、
その内容の詳細はどんなものか、どう確認したらよいでしょうか。
近くでさらちにして売り出されたものは４１坪、坪５０万円でした。
４５万円というのは相当なのかな・・・と思う価格でしょうね。
家付きでの価格のようですが、築２８年というのは耐震や家の中の掃除などどれくらいしてもらっての引渡しになるのか・・・

こういうことに慣れないので、ここで質問しておけば、余計な質問をリアルな先方にしないで済むので、細かいことでもアドバイスお願いします。

また、必要なお金は４５万円×５０坪？でしょうか・・・

我が家のものになってから、悩まないように何でもよいので、感じたことを何でもお願いいたします。
先方との話の前に知りたいので、早めの回答でお願い設定させていただいてます。

回答No.2

0621p · ベストアンサー

費用については売買代金が４５万×５０坪＝２２５０万の他に、不動産屋は仲介手数料を要求してくるでしょう。２２５０万としたら最大で７７１７５０円（消費税込）ですね。他には登記費用、不動産取得税で数十万は必要でしょう。固定資産税も毎年かかってきますね。家を使うならば手直しが必要でしょうし、使わないとしてもどんどん傷んできますから補修費用が必要になってくるでしょうね。家は必要なくなったとしても解体するにも費用がかかります。

相当な価格、あるいは少し安めとしても、それだけの大金をかけて特に使う予定もない不動産を買うのはどうかな？という気はします。銀行に預けても金利がつかない・・・とお書きですが、その物件を買っても値上がりするかどうかわからないし、将来売っても経費を考えたら結局損した。という可能性の方が高いと思います。

ここまではその物件だけを考えた場合です。
今回のケースはその物件を買う事で今持っている物件の条件が良くなるとの事ですので、そこが買うかどうかのポイントでしょう。
今持っている物件は道路付けがあまり良くないが、その物件と一体になれば良くなるんですよね。ただし、その物件を４５万で買って今持っている物件と一緒に売りだしたら全体が４５万で売れるか？と言うと、それは無理です。坪数が大きくなれば単価は下がりますし、土地の形状にもよります。今持っている物件単独では３０万でも売れないが、今回の物件と一緒に売れば全体が４０万で売れるかな？というような事になると思います。（金額はあくまでも例えですので）

その辺りの事を不動産屋に相談して、今回の物件を買う事によって全体としてプラスになるならば買えばいいし、あまりメリットがないようであれば無理して買う必要はないと思います。

お礼

土地の形状のこと、坪数が大きくなると単価がさがることなど、考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.5

oyazi2008

ＮＯ．3の業者です。
＞家に接する道は２メーターくらいで一般普通車がぎりぎり入ったとして、その横を人がカニ歩きで通れるかどうかの広さです。（たぶん2.5ｍぐらいの幅員です）
これが建築基準法で言うどの様な道路にあたるのか？わからなければお答えのしようがありません。
知り合いの業者に調べてもらってください。もし費用がかかっても仕方ないかと、ご自分で調査されるより確実かと思います。３万～５万程度は請求されるかも？
現在所有されている物件の道路、水道や下水などの引き込み状況など売却時と同様な調査を依頼し、簡易な報告書（重要事項でも良い）を作成してもらい、現状を把握して見てください。
建て替え時の問題点なども指摘してもらいましょう。
お父さんがそのお年で買う気になっているという事は、買わなければならない（買った方が良い）欠陥が現在の物件にあることを承知しているのでは？

本来であれば、隣地を購入するメリットを仲介人が詳細に解説してくれれば済む話なのですがね。
現在2.5ｍ程度では現在の所有地を換価するのはかなり叩かれるでしょう。表が４５万なら３０万以下だと思います。それを買って現在の所有地が４０万程度で売れたとしても現在の価格との差額は５０坪で５００万～７５０万。（坪３０万と２５万で売却した場合）
両家の解体費用１件１２０万として２４０万、測量費用８０万程度、仲介料買い、売り総額で２００万ぐらいを加算すると５００万を超えます。取得税や登記費用も未計算の段階で・・・・
やはり金銭的メリットは薄いと思われます。
その土地が無ければ再建築不可能・・・・な場合のみ購入をされるという方向が良いかと。
セットバック（道路後退）ですが義務付けられている様な道路であれば、今回売り地を買われた他の方がお父さんの所有地よりは早く住宅などを建てる際に行うものと考えるのが妥当です。（中古で使われるなら期待できませんが、何かを建てる際には必ず履行しなければ建築確認がおりません））そうすると、現在の所有地もその後にセットバックすれば、所有地までは3.2ｍ程度の幅員を確保できる予想がつきます。
その場合は、４０万程度の値がつくものと想像します。買わなくても他力本願で良いという気もします。
まあ現状を理解していない想像の話ですから、知り合いの業者さんに見解をまとめてもらいましょう。

お礼

ありがとうございます。
回答していただき、具体的に役所に行ってみようと思いました。
購入とは関係ないこともいろいろ興味がわきました。
金銭的なメリットはまったくなさそうですね・・・
一方で、購入するのと、他の方が来られるのとでは、細い道一つで外に繋がるのは
、心理的に随分違うように思いました。
不動産を考えるのは難しいものですね・・・

補足

知り合いの不動産屋さんは、自分に関係ないので面倒そうで・・・
頂いた回答を含めて、市役所の建築指導課と資産税課、法務局に行ってみました。
公図で、我が家の前の細い道は、もともと１軒だった土地を６つに分筆したうちの一つで、実際に住んでる５軒の共有の道のようです。

言葉に慣れず、十分理解しきれていないと思いますが、
納税通知書と同じ、なよせちょうを出してもらい、近隣のおおまかな路線価を確認しました。
路線価は我が家と物件では２．７倍くらい違いました。

父は年齢に関係なく、
また＞買わなければならない（買った方が良い）欠陥が現在の物件にあることを承知している
というよなことに気がまわる人ではなく、戦後、周辺の方とココに住み始めたこともあり、単純に地続きだからという、昔ながらの発想と思います。
水道や下水などの引き込み状況などはまだ調べてませんので、所有物件と売物件の両方をもう少し役所で調べてみます。

自力では不足なことあると思いますが、価格や必要性を最終の判断をするのに、
この他に所有物件と売物件のどのようなことを調べればいいでしょうか。
購入するなら、不動産屋さんは先方の知り合いなので、こちらである程度知識を持って、話をしたいと思います。

回答No.4

gisahann

やはりポイントは、家の解体費用ではないでしょうか。
兄弟が多いようですから、その場所を誰のものに遺産相続するかとなればやっぱりもめる。
結局は更地にして売り払い、換金分配？

お伺いしている範囲では、不動産屋（プロ）は今の物件はいらないのかな。
最も貴方の物置同様の場所に魅力があるのなら、不動産屋から売ってくれないかと誘いがある？
適当な事業予定がなければ、精算の時点で経費倒れにならないことを祈ります。

お礼

ありがとうございます。
解体費用か賃貸などの改装費を考えないとですね・・・どれくらいになるか・・・どちらにしても相当高いのでしょうね。
我が家と物件は半分くらい接していますが、半分はずれているカタチです。
売り物件は角地で県庁も近く、需用はあるように思います。
こうしてかんがえると、今の持ち家はかなり難しい立地のようです・・・

皆様へのお礼になってしますが、
考えるきっかけありがとうございます。
初歩的なことと思いますが、また何かありましたら追加で教えてください。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
今使っていない所有地の隣接地を2000万以上の投資をして買う必要は無いでしょう。将来使う予定も現在無いのですから・・・資金に余裕があるなら問いませんが、そうでなければ必要ないでしょう。
もし両方を1宅地として利用し、何か（賃貸マンションなど）計画販売できる様な物件であれば、買ってくださいではなく、不動産屋は売りませんか？となるはずです。
という事は、住宅地としては安くは無い坪単価の地域ですが、その様な需要も現在はむずかしい立地なのではないですか？
現在も法令上、所有地が新たな建築確認取得に問題が無ければ（再建築可能なら）、買う必要は無いと思います。
土地はそれを利用し「住む」なり「収益を上げる」なりしなければ、維持費がかかるだけです。
経験上、結局相続時に売って分配・・・・このご時勢安くなる確率が高いですから目減りしての売却。
失礼ながらお子さん達はご自分が投資したお金でもないので、「まあしょうがない」で一件落着。
買う唯一のパターンは、現在の所有地の接道状況が、4ｍ以下で2項道路などの指定が無く、再建築は出来るが車両が通行できない場合などで、現在の所有地が購入地よりも格段に広い場合でしょう。
この場合、現所有地の減価が購入物件により、修正され良い価格での売却を期待できるかもしれません。
しかしこれは所有地の価値を高め、換価する手段であって、80歳のお父さんが買って直ぐ両方売却するとは、思えません。やはり・・・・いらないのでは？

お礼

ありがとうございます。

＞所有地が新たな建築確認取得に問題が無ければ
＞4ｍ以下で2項道路などの指定が無く、再建築は出来るが車両が通行できない場合などで、

回答のおかげで、先に現在の所有地の状況を確認したほうがいいと思うようになりました。
家に接する道は２メーターくらいで一般普通車がぎりぎり入ったとして、その横を人がカニ歩きで通れるかどうかの広さです。

＞現在の所有地が購入地よりも格段に広い場合でしょう。・・これは同じくらいか少し広いくらいかと思いますが、現在の土地はかなり条件が悪い位置にあると思います。

知り合いの不動産屋さんにが見に行ってくれました。まだ詳しく伺ってませんが、隣接地は倍の価格でも・・といわれと、今の所有地の状況から見て、４５万円なら買う価格だということでした。
今の売り物件を、さらちにして、４５万で売り出せばすぐに手がつくものだそうです。５０万円相場らしいです。

今は物件を表に出してないし、家がついているから、買い手が限られるか・・・とのことでした。

買わなくていいいと言う気持ちと、もう少し調べないと、という気持ちです。
ありがとうございました。

補足

２項道路という言葉がまだ良くわかっていませんが、検索してみあした。
我が家は接道のコの地の真ん中に玄関があり、新たな物件は横に接しています。

この物件を２８年前に新築された時に表の道路に出入り口をつけず、わざわざ接道に玄関を向けました。
変わったことをするな、と思いましたが「セットアップ」するということと関係あったのかと思い当たりました。
そうすれば、今回土地を取得しても、次回なんらか土地をいじるときには、土地を接道に分けなければならないことになるのか？？？・・・と思いました。
もしも分かれば教えていただけませんか。それでは今ある土地の広さと価値が違ってくるかと・・・自分でもなんらか調べますが・・・。

回答No.1

6750-sa

必要無いから買わなかった
　　　　　↓
知らない誰かが買ったらしい
　　　　　↓
なんだかヤバイ素上の者らしい
　　　　　↓
なにかと因縁つけて文句を言ってくる
　　　　　↓
日々の生活が憂鬱になる
　　　　　↓
こんなんだったらあの時買っておくんだった

このようなパターンもあるようです。

お礼

そうなんです。
このあたりは戦後から住む人で、なんらかありつつも長年住んできた人たちなので、
新しい方が来て、入り口に位置するこの場所で、嫌な方だと奥の家への出入りがイヤになりそうです。
そういう意味では買えばおさまるのですが、やはり高いですよね・・。
多分出て行く方も知ってる人のほうが安心と思います。
そのこともかなり重要なことです。ありがとうございます。