夫婦間の贈与について

質問

夫婦間の贈与について

妻名義の住宅ローンを一部、旦那が非課税枠以上の金額で繰り上げ返済し、
その半年後に、旦那が返済した分に相当する割合で名義共有しようとした場合、
贈与税は発生しますか？

回答No.5

shion0851 · ベストアンサー

#1です。

＞この同額であるかどうかを判断する機関、と申しますか、何処の誰に判断して頂き、共有割合を適正に決めればよろしいのでしょうか。

この場合の「同額」であるかの判断をするのは、贈与税対策なので税務署です。
正確には、譲渡する不動産価格が相場等から著しく低額だと贈与とみなされてしまうので、ほぼ同額に・・・という事になります。
表現が適切ではなかったかも知れませんね、申し訳ありません。

共有割合は譲渡した不動産の価格で決まります。
当事者間でいくら譲渡するか決めるのであれば、当事者間で決める（調整）できます。

＞またそういった名義共有などの変更は不動産屋さんなどにお願いすればよろしいんでしょうか。

登記の話になるので、依頼するなら司法書士さんです。
不動産屋は厳密に言えば売買契約の専門家なので持ち分譲渡の売買契約は請けますが、同じような内容を司法書士さんでも相談に乗ってくれるので、この点で依頼するなら司法書士さんです。
ただ、ご自身でも出来るので、情報収集されてみてもよろしいかと。

本件は不動産という高額な資産の取扱なので、専門家に相談することをお勧めします。
自治体等で実施している無料相談会へ足を運ばれる事とよろしいかと。
（こういったサイトでは漠然とした回答しかできませんので）

ご参考までに。

お礼

shion0851　様

お世話になります、早速のご回答を感謝致します。
連休中にもかかわらず、ご丁寧にありがとうございます。

内容の件、了解致しました。
大まかに掌握できました故、
専門家に相談してみます。

幾多の質問にご回答頂けたため
不安がかなり解消されました。

本当にありがとうございました。

回答No.4

hata79

NO.2です。
「回避する方法論はございますか。」とのことですね。
妻所有の不動産の一部を夫名義にする理由を「贈与」でなく「売買」とすることで贈与税はかかりませんが、妻の譲渡所得が発生する可能性があります。
譲渡所得を発生させないようにするには、取得価格と売買代金を同一にすればすみますが、売買代金が一般的に売買されてる価格よりも著しく低い場合には、贈与税の対象になってしまいます。
大変失礼な物言いで申し訳ないですが、不動産所有権の移転、その価格の設定、物件の評価などは「法律に疎い」方でなくても、専門家に相談して「何をどうするか」結論を出されるの一般的だと存じます。
最終的には税務署からの「お尋ね」に対応しないといけませんから、税理士に相談されることをお勧めします。
ネットでも回答で「じゃ、こうしよう」として結論付け動き出すのは極めて危険です。
ここに回答される人には専門家もおられますが、ほとんどは素人で「聞きかじりの知識」を「無責任に」回答されます。
仮に税理士など専門化が回答するにしても、奥さん所有不動産の評価額がどの程度で、繰上げ返済する額がいくらでなど確認事項が多数あります。他回答様が指摘されてる、所有権の移転（共有化）についても担保権者の金融機関がよしとするかどうかが問題になります。
金融機関に相談して、そこから税理士を紹介して貰うことも可能でしょう。

お礼

hata79様

お世話になります、連休中にもかかわらず
ご丁寧で敏速なご回答を有り難うございます。

#1様にもご指摘頂けましたとおり、
専門家に相談します。
しかしながら、不安な事柄に対しまして
方向性を導いて頂けたこと、感謝致します。

ありがとうございました。
それでは失礼致します。

回答No.3

shion0851

＃１です。

>非課税枠以上の部分は夫から妻へ金銭貸借として契約書を組み～
>これは、司法書士さんとかにお願いしないといけないものですか。
>夫婦間での取り交わしのみでも、正式文書として扱われますか。

専門家に依頼せず個人間で作成・取り交わしをしても正式に扱われます。
記載内容が適正で不備のないことが条件でもあります。
例えば金利つける（を記載する）のも、適正な契約であることを示すためです。（こうすることで贈与ではなくなる）
一般的な金銭消費貸借契約のひな型はネットで検索すればいくつか出てくるので、それらを参考に作成すると良いと思います。

>半年後に代物弁済として夫へ持ち分を譲渡
>この譲渡の際、夫への贈与とみなされ、贈与税は発生しますか？

同額であれば発生しません。
代物弁済は「代わりに物を返す」という意味で、本件では借金のカタに不動産（の持ち分）を返すという形をとります。
「プラマイゼロ」または「いってこい」という風に考えると良いかと。
なお、不動産取得税は発生しますが、不動産を取得した際にはほとんどの場合で発生するので仕方ないとして。

ご参考までに。

お礼

shion0851　様

早速のご返答ありがとうございます。
当方の情報不備ながらも、Shion様の経験豊かな知恵からの御助言を感謝いたします。
ありがとうございます。

最後にもう一つご質問をさせて頂けますでしょうか。

>同額であれば発生しません。

この同額であるかどうかを判断する機関、と申しますか、
何処の誰に判断して頂き、共有割合を適正に決めればよろしいのでしょうか。
またそういった名義共有などの変更は不動産屋さんなどにお願いすればよろしいんでしょうか。

以上、ご検討を宜しくお願い致します。

回答No.2

hata79

純粋に法律論で。
妻の債務を夫が支払った段階で贈与行為の成立です。
半年後とありますが、その間に12月３１日を経過したら、贈与税が発生する金額なら申告義務と納税義務が発生します。
これは贈与税が暦年課税（1月1日から12月31日の間の贈与額で計算するという意味です）だからです。

翌年になってから、妻の名義である不動産の一部を夫に所有権移転しますと、ここで贈与行為が成立します。
夫婦の間では「いってこい」になってるので贈与税の問題など発生しないようですが、年を越えるとこういう問題が出ます。

同一年内に二つの行為をしたなら、妻の持分を夫が買った、あるいは債務支払いをした額に応じて所有権移転したという理論をとれば贈与ではなく売買になります。

本人同士の意思決定に関わることですので、税務署では「こうしなさい」という意見はまず述べてくれません。
「こうした場合には贈与税がかかりますか」「はい、かかります」
「では、このようにした場合はどうでｈそうか」「かからないです」
「どちらがいいでしょうか」「そちらで決めてください」
となります。
少しのことで不要な納税義務を負わないように専門家である税理士に確認したほうがいいでしょう。無料相談制度が各税理士会でありますので、利用するのが良いでしょう。

お礼

hata79　様

はじめまして。
早速の御助言をありがとうございます。

法律にも全く疎いため、大変参考になります。
ご指摘頂けましたように、１２月３１日をまたいでの
名義共有となりますので、売買が成立しなくなる、
ということでよろしいのでしょうか。

それを回避する方法論はございますか。
もしお知恵をお持ちでしたらご教授頂ければと存じます。

お忙しい中、ご面倒をお掛け致しますが
宜しくお願い致します。

回答No.1

shion0851

厳密に言えば贈与税は発生すると思われます。

何を目的としているか不明ですが、住宅ローンが残っている状態だと共有化は金融機関の承諾が必要になるのでは。
それが出来るとして、贈与税の発生をしないために、非課税枠以上の部分は夫から妻へ金銭貸借として契約書を組み、半年後に代物弁済として夫へ持ち分を譲渡すればよろしいのでは。
金銭貸借には金利をつけ書面化しないと贈与とみなされるので注意が必要ですが。
妻への贈与（金銭貸借）しての繰り上げ返済ではなく、最初から持ち分の買い取りにしてもいいような気もしますが。

専門家か住宅ローンを組んでいる銀行に相談した方がよろしいかと。
贈与税については地元の税務署へ連絡すれば教えてくれます。

ご参考までに。

お礼

書くところを間違えてしまいましたので、
御礼も含め再度掲載致します。

Shion0851様

早速のご回答ありがとうございます。
大変参考になります。

失礼ながらいくつか質問させて下さい。

>非課税枠以上の部分は夫から妻へ金銭貸借として契約書を組み～
これは、司法書士さんとかにお願いしないといけないものですか。
夫婦間での取り交わしのみでも、正式文書として扱われますか。

>半年後に代物弁済として夫へ持ち分を譲渡
この譲渡の際、夫への贈与とみなされ、贈与税は発生しますか？

たびたび申し訳ございませんが、ご教授願います。

補足

Shion0851様

早速のご回答ありがとうございます。
大変参考になります。

失礼ながらいくつか質問させて下さい。

>非課税枠以上の部分は夫から妻へ金銭貸借として契約書を組み～
これは、司法書士さんとかにお願いしないといけないものですか。
夫婦間での取り交わしのみでも、正式文書として扱われますか。

>半年後に代物弁済として夫へ持ち分を譲渡
この譲渡の際、夫への贈与とみなされ、贈与税は発生しますか？

たびたび申し訳ございませんが、ご教授願います。