マンションの管理委託契約書内容について、排水管設備内容について疑問があ

質問

マンションの管理委託契約書内容について、排水管設備内容について疑問があります。
２０年経っているマンションです。契約内容が３度ほど、理事への説明なしに変更されていますが、平成４年より平成１４年まで、屋外排水設備の清掃　　年１回高圧ジェット洗浄方式により、立管の横引き管部と屋外雨水　雑排水管の清掃ならびに会所・マンホール内部の清掃及び汚泥の処分を行う。　となっています。　雨水管そのものの高圧ジェット洗浄は必要ないとおもうのですが、２年に一度雨水管高圧洗浄を行っておりそのたびに支払っています。
その後、契約内容は　屋外（地中埋設部分）排水設備の清掃となり、２年に一度雨水管高圧洗浄を行い、　料金を払っています。

私たちのマンションはすべて管理会社に任せていて、雨水管清掃を行ったから、請求が来て、O.Kで判をおしています。
問題として、雨水管そのものの必要性がないものをしているとのことがあるのですが、
まず、平成３年より、平成１４年まで　契約内容に含まれているのに請求するのは２重請求ではないのか　そして、契約では毎年とうたっているのに雨水管高圧ジェット洗浄を２年に一度しかしていない。１年の契約分は払い戻しできるのではないか？
また、時効として、もう　返還要求はできないのかどうか
よろしくおねがいします。

回答No.3

st_tail · ベストアンサー

補足をしていただき、ありがとうございました。

正直、よく分からないところがあるのですが、質問では、

＞雨水管清掃を行ったから、請求が来て、O.Kで判をおしています。

＞契約内容に含まれているのに請求するのは２重請求ではないのか

と言う事で、定額管理業務費とは別途請求が来ているように読めるのですが、補足では

＞管理委託契約書に仕様書にかかれているので、定額管理委託費にふくまれていると
＞思います。　年一回なので１２ヶ月分　１２分の１ずつ毎月払っています。

となっていて、どちらが正しいのか分かりません。

仕様書には、定額委託業務費以外の業務も書かれていますから、仕様書に載っている事が全
て定額委託業務費に含まれるというわけではありません。

お手元に管理委託契約書があれば、標準マンション管理委託契約書でいう「別紙１」の部分を
見てください。または重要事項説明書（年１回配布されているはずです。）の第４面、管理事
務の費用並びにその支払の時期及び方法、と言うところに内訳が出ている場合もあります。

この「定額委託業務費内訳」の中に、排水管・雨水管の高圧洗浄費は含まれていますか？
それとも、「定額委託業務費以外の業務費」の方に含まれていますか？

この場合、「定額委託業務費」の中に高圧洗浄費が入っており、なおかつ、仕様書に毎年１回
実施と定められていれば、現在の２年１回しか実施していない状況は「債務不履行」に当たり
ますので、その分は返還を要求できます。

「定額委託業務費」の中に高圧洗浄費が入っていないのであれば、実施の都度精算しているは
ずですから、返還請求はできません。管理仕様と異なっているので、その分、何らかのペナル
ティは要求できると思いますが、この回数減が管理組合からの要望で減らしている（そういう
例は私の担当物件でも実際にあります。）のであれば、ペナルティもありませんね。

ちなみに「重要事項説明」は、平成１３年８月１日から施行された法律に基づいて行われます。
ですから、平成１４年に管理仕様の変更があった際に、重要事項説明会が開催されていないの
であれば、法に違反している可能性が高いですね。ただ、今回の場合、単なる洗浄箇所の変更
だ、と言う認識で、仕様の変更と判断しなかった可能性はありますので、説明会がなくても、
即違法と言う判断はできません。
ただ、通常年１回の配布（２年契約であれば２年に１回）は絶対にする必要がありますから、
これをしていないのであれば、完全に違法です。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

お礼

国土省にも相談しました。　いろいろと法律など教えていただき、ありがとうございました。
非常に参考になりました。

補足

ご丁寧な回答ありがとうございました。
ややこしい表現で申し訳ありません。
管理委託契約書は平成４年のものなので、標準に基づいていないと思います。

管理委託契約書
第２条

　前条に基づく委託業務の内容は、次のとおりとし、乙は○○の居住環境を常に良好に保つことを目的として誠実にその業務を行う。
　　ただし、業務の範囲明細は仕様別紙１によるものとする。
　　（４）屋外排水設備の清掃
　別紙１
　　　　仕様書
　　　　４、屋外排水設備の清掃
　　　　年１回高圧ジェット洗浄方式により、立管の横引管部と屋外雨水・雑排水管の清掃ならびに会所・マンホール内部の清掃及び汚泥の処分を行う。

　　となっています。
現在の契約書は　平成１４年６月に作られたもので、
　　（地中埋設部分）が入り、
　　　（４）屋外（地中埋設部分）排水設備の清掃
　別紙１
　　　　仕様書
　　　　４、屋外（地中埋設部分）排水設備の清掃
　　　　年１回高圧ジェット洗浄方式により、雨水管・雑排水管及び汚水管の地中埋設横引部分の清掃ならびに会所・マンホール内部の清掃及び汚泥の処分を行う。
に変更されています。
　　２年に一度雨水管の高圧ジェット洗浄を行い、その都度、料金を支払っています。

　それと、我がマンションは一般的なマンションで、雨水管が複雑になってはいません。清掃そのものが必要ないのに　雨水管洗浄をするのはどのように考えたらいいでしょうか？
　　　　宜しくお願いします。

回答No.4

st_tail

どう思いますか、といわれても、これは当事者同士の話ですから、第三者があれこれ言うような性質のものではありません。
提案が有って、組合が了解していれば、契約としては有効ですし、第三者がどうこう言うようなものでは有りません。

で、一般的に雨水管の洗浄は行いませんが、全く不要かと言われると、ちょっと困ったことになります。

というのは、私の担当物件でも、雨どいが詰まって室内に漏水した、という事例が少ないながらもあるんですね。どちらも横引きの部分が詰まりましたので、横引き部分が長いマンションは要注意、です。ですから、マンションによっては、頻度はともかく、雨水管の洗浄をした方が良いことも有ります。私どものように、発生頻度から考えて、通常は清掃をせず詰まったら対応、という方法が良いのか、あるいは事前にきちんと定期的に清掃をするのか、これはどちらが良いのかは組合と管理会社の考え方によります。

ですから、どう思いますか、といわれれば、私としては、何とも言えない、としか申し上げられません。

回答No.2

st_tail

管理会社の社員です。

今回のご質問、いくつかわからないことも有るので、順を追って回答していこうと思います。必要に応じて補足をしていただけると助かります。

まず、雨水管の高圧洗浄について。
これは通常は行いません。よほど大規模な物件で、雨水管がかなり屈曲があるとか、あるいは横引き部分がある場合を除けば、せいぜい１０年に一度くらい、スポット的に入れるくらいでしょう。
ただ、管理会社から提案があり、管理組合が了解したのであれば、契約としては有効です。逆に、契約内容がそうなっているのであれば、やらなければ逆に管理会社が債務不履行と言うことになります。
ですから、契約に基づいて雨水管の洗浄を行ったのであれば、（必要性の是非はともかく）支払いをする義務はあります。

で、次が質問者様が疑問に感じている、契約と支払いの関係です。
標準管理委託契約書では、定額管理委託費に含まれる業務と含まれない業務（定額外委託業務）に分けて、管理仕様を定めています。

仮に、この雨水管および雑排水管の洗浄が定額管理委託費に含まれ、年１回実施、と契約に定められている場合。この場合は、排水管洗浄が２年１回しか実施されていないで有れば、これは債務不履行となりますので、その分は返還を求めることが出来ます。

定額外の管理委託業務であれば、実施の都度精算ですから、費用の返還は出来ませんが、管理仕様とは異なる管理を行った（年１回の契約を実行しなかった）と言うことで、何らかのペナルティを求める事は可能だと思います。

ちなみに、マンション管理適正化法の施行により、毎年、管理会社から重要事項説明が管理者（理事長）に対して行われているはずです。管理仕様を変更する場合は、管理者に説明するだけではなく、区分所有者全員に対して、説明会をする義務があります。これを怠っているとしたら、適正化法違反になるますので、監督官庁である地方整備局に連絡した方が良いですよ。

補足

ご回答ありがとうございます。
<管理会社から提案があり、管理組合が了解したのであれば、契約としては有効です。逆に、契約内容がそうなっているのであれば、>　
２２年前より、管理委託契約書に書かれています。　
最初は屋外排水設備（排水管、集水枡関係）高圧洗滌による清掃（年１回）
屋外排水設備の清掃　　年１回排水管（高圧洗滌車使用）集水枡等を洗浄する。　と雨水管については書かれていないので、雨水管は入っていると思うのですが、　屋上ドレインの清掃も
入っている。
平成４年には　質問をした内容の契約に変更（屋上ドレインの清掃はなくなっている。）
この内容では、雨水管について言及されています。
その後平成１４年には　地中埋設部分の表現が付け加えられ、雨水管そのものの洗浄は
なくなっています。
平成４年、平成１４年に重要事項説明書の配布または説明はありませんでしたが、
このときは法律的に必要であったのでしょうか？
<標準管理委託契約書では、定額管理委託費に含まれる業務と含まれない業務（定額外委託業務）に分けて、管理仕様を定めています。>
管理委託契約書に仕様書にかかれているので、定額管理委託費にふくまれていると
思います。　年一回なので１２ヶ月分　１２分の１ずつ毎月払っています。

宜しくお願いします。

回答No.1

inon

管理委託契約書を良くお読みになれば、屋外排水設備との清掃は実費になっているはずです。管理費にには通常含まれません。
それと実施時期については管理組合で、議論されることです。雨水管の洗浄が必要ないなら、管理組合から必要ないので計画から外すように指示すれば済むことです。管理組合が機能していないのでは無いですか。

お礼

言っておられるように全く管理組合が機能していません。
皆が無関心で管理会社がしっかりと管理してくれていると思っていると思います。
ありがとうございました。

補足

管理委託契約書に清掃費として組み込まれています。年１回行っていますので、１２分の１ずづ毎月支払っています。　管理組合理事会が機能していないと思います。　すべて、管理会社にお任せで、チェック機能として働いていません。管理会社が必要であるとのことで、無条件に今まで行われ、支払っています。