ローン特約での解約は可能でしょうか？

質問

ローン特約での解約は可能でしょうか？
現在、戸建新築を計画中のものです。

3月末に気に入った土地が見つかり手付金を支払い契約をしました。
土地の決済は4月末となっており、ローン特約付きで契約をしています。
土地の決済に向けて融資先を探しておりましたが、建物の概算見積もりが予定よりオーバーしたため借入額を増額したところ、一旦OKが出ていた金融機関がNGになりました。
私は当初からフラットでの融資を希望しており、近隣の金融機関でフラット＆つなぎ融資が可能である金融機関が1行しかなかったため、そこで審査をお願いしていました。
（その金融機関ではつなぎ融資が可能な商品としてはフラット＋プロパーの併用です）
NGの内容としては、プロパー一本やフラット一本であれば増額でもOKだが、フラットとプロパーの併用となる商品では増額は通せないということでした。
そして、今回土地の地盤調査を行ったところ、予想以上の軟弱地盤の可能性があり、地盤改良費に当初見積もっていた以上の改良費がかかる可能性が出てきました。
その場合、更に借入額を増額しなければならないことになります。

他のフラット取扱金融機関も探したのですが、つなぎ融資をしているところが見つからず、またあったとしてもつなぎ融資の範囲が非常に狭く、申込すらできませんでした。
プロパーなら通してくれるところもありますが、当初からフラットを希望していたので、フラットを利用したいと思っています。
モーゲージ等のフラット取扱金融機関にも問い合わせましたが、4月末の決済に間に合わせることは不可能ということです。

私としては、全体の資金計画からかなりオーバーすることもあり、できることならこの土地を解約して考え直したいと思っています。
契約時には融資先金融機関が確定しておらず、契約書上は金融機関などの条件は「未定」となっています。
仲介業者として、私側の仲介不動産会社と売り主側の仲介不動産会社があり、フラットを希望していたことは私側の仲介業者は知っています。

このような状況ですが、ローン特約を使用して解約し、手付金（50万）を返してもらうことは可能でしょうか？

わかりにくい内容で申し訳ありません。

回答No.3

takapiii · ベストアンサー

>建物の概算見積もりが予定よりオーバーしたため
>予想以上の軟弱地盤の可能性があり、地盤改良費に当初見積もっていた以上の改良費がかかる可能性が出てきました。>

注文住宅の場合、この2点は土地の解約条件とはなりません。
建物の価格は関係ありませんし、地盤に関しても土地費用ではなく、これはあくまでも建築費用の一部であるからです。
＃ちなみに、建築費用では必ず地盤改良費用(100～150万円)、若干でも傾斜がある場合は擁璧費用(100～200万円)は必ず見積ってください。

>期限は4月末となっており、金融機関等が未定と記載されております。

そうなると、問題は他の銀行で融資の可能性が残っているかどうかですね。

>契約書上は金融機関などの条件は「未定」

この記載で銀行名が書かれていないので、これは逆に言うと「玉虫色」なので、買主側の都合で考えれば、「借入をしたい銀行１社」と解釈し、その銀行で却下されたのでローン特約での解約をしたいと主張すればいいように思います。

もちろん、相手は何としてでも売りたいので、他の銀行を探すように言うと思いますし、場合によっては他の銀行を紹介してくると思いますが、融資を受けるのは質問者さんなので、質問者さんが常識はずれな条件で借りようとしているのでなければ、条件に合わなければ、条件に合わないとはっきり伝えればいいと思います。

そのあと揉めた場合は(良くあるのが買主が融資の審査を拒否しているのでローン特約は無効というもの)、争う姿勢を見せるしかありません。
少なくともローンを申し込み却下されている事実はあるので、仮に争っても勝てる話だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

結末としては、ローン特約を使用して解約ができました。
売主会社の方と代理不動産会社の方が良い方で良かったです。
ありがとうございました。

回答No.2

takapiii

No.1の方が言うとおり、建築条件付きではなく土地だけの売買での決済であれば、そもそもローン特約が契約書の記載されていないと、買主都合でしかないので、ローン特約は出来ないと思います。

ローン特約は法的な決め事ではなく、民民での契約の任意の特約でしかないので、売主は一括で決済してれれば、買主の資金計画など関係ありません。
なので、買主側の仲介業者がローン特約条項を入れておこうと進言するものです。
それが無かったとなると、基本的にローン特約は出来ないので、話し合いで解決しない場合は、手付放棄となります。
どうしても手付金を返してもらいたいのなら、予想以上の軟弱地盤で地盤改良に相当な費用がかかるので、このまま買い受けると瑕疵になるという主張をするしかありません。
もちろん、交渉決裂になった場合は、手付放棄になります。

ローン特約がある場合は期日が記載されていますので、その期日前であれば可能ですが、その場合も他に決済方法(融資手段)が無いという事を条件とされるので、土地が軟弱地盤だったからという理由は一切関係ありませんので、「融資が降りない」と言う理由一本での交渉とした方がいいと思います。

とにかく可能か不可能かは契約書次第ですので、まずそこの補足が必要なのと、民民の契約ですので、最後は交渉と言う事になります。
例えばを連れてくれば、白紙撤回だって出来るかもしれません。

補足

ご回答ありがとうございます。
質問が不明瞭で申し訳ありませんでした。
契約書の内容については、No.1の方への補足に書いた通りです。
手付全額放棄は厳しいので交渉したいと思います。

気になっているのは、フラットでの融資が難しい（プロパーだったらOKらしいのですが）＝融資が下りないということにできるのか、ということです。

回答No.1

gamigami

文章を見ただけで、契約書の文章、資金内容を拝見してませんので、
はっきりとした判断は下せませんが、土地の契約と建物の契約が別のもので、
建築条件がついてない、土地だけの売買であるならば、
ローン特約での解約は難しいのではないでしょうか。

一度どこかで通したのに、借入金額の変更で不可になったという説明では、
「買主の都合」にしかなりません。
特に土地の売買金額ではなく、建築金額というところが引っかかります。

仲介の場合、ローン特約の期限日を設定し、
この日までに通らないなら解約とする条件がありますが、
今回の場合、そういった取り決めもなかったのでしょうか？

ただ、軟弱すぎる土地が瑕疵になりうるものであれば、
別の理由での解約の相談ではないでしょうか。
決済期限の前なので、最悪でも手付金放棄で解約は可能です。
仲介業者間での相談になるかと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
質問が不明瞭で申し訳ありませんでした。
ローン特約は契約書に記載されております。
期限は4月末となっており、金融機関等が未定と記載されております。
注文住宅での建築を予定しており、土地と建物は別の業者になります。

今回の金融機関の否認を受ける前に、別の金融機関でもつなぎ融資NGの回答をいただいております。
というのも、連帯債務で申し込む予定だったのですが、妻が現在育児休暇中のため連帯債務で申し込むことができないとのことでした。
フラット自体は連帯債務でOKなのですが、銀行がつなぎ融資をする場合は銀行の審査になるため、その時点でNGとのことでした。

手付金の全額放棄は厳しいので、難しいようであれば交渉したいと思います。