家屋の相続について

質問

親名義の一戸建に住んでます。
築40年経つので建替えかリフォームを検討してます。
親の許しを得て実行しますが、資金はもちろん私です。
財形使ってローン組みますが、財形は自分名義でないと
融資は出ません。自分名義に書き換え必要です。
書き換え承諾してくれるのですが、
わからない点質問します。
１．その場合贈与税いくらくらい発生しますか？
　　評価額は土地2800万、建物880万くらいです。
２．登記簿は土地家屋で1セットになってます。
　　土地は親名義のままで、建物だけ書き換え出来ますか？
　　つまり家屋だけ贈与で、土地は親名義のままにする。
　　親がなくなった時点で相続したほうが節税できる・・らしい？
３．またこれら手続きはどれくらいの期間かかりますか？
　　リフォーム業者に発注するまでに解決しなければならないが、
　　親名義で住んでいる以上、何するにしてもこれが最初の
　　課題です。

回答No.3

2756KFF · ベストアンサー

１．について
　築40年の建物の評価額が880万円というのは、高すぎると思います。ずっと低くなっていると思います。
　建物部分を贈与される場合、固定資産財評価額をベースに贈与税を計算することになりますが、これは毎年5月固定資産税を支払う際に、税務署から送られてくる紙に評価額が書いてあります。経年変化にともない、毎年評価額は下がっていきます。したがって築40年の場合、よほどの豪邸でもなければ、300-400万円ぐらいじゃないですか？

　300-400万円ぐらいだったら、贈与税も20-30万円ぐらいなので、建物だけ贈与を受けて、あなたの名義にしてしまうのがよいと思います。ただし、登記に10万ちょっとかかるとは思いますが

回答No.2

ben0514

回答１
　評価額は何の評価額でしょうか？固定資産税の評価額・相続税法の評価額、その他いろいろあります。相続税や贈与税の場合の固定資産の評価額は相続税法上の評価となり、自分で計算します。ただし、家屋の場合には、固定資産税評価額を元に計算することになります。
評価額が固定資産税評価額であれば、家屋だけで（８８０万円－１１０万円）×４０％－１２５万円＝１８３万円となるでしょう。

回答２
　登記簿はセットになることはありません。あなた方がセットとして考えているだけでしょう。土地を賃貸で借りて家屋を建築しても問題ありません。法令で認められる限り、一つの土地に複数の名義の家屋を建築しても問題ありませんし、土地と家屋を異なる名義にしてもなんら問題ありません。ただ、名義が異なることで、それぞれの立場でトラブルとなることはあるでしょう。
　相続税と贈与税では、相続税の方が税率が低いですし、基礎控除も大きいです。支障がなければ相続の方が良いですが、相続人が複数いる場合には、他の相続人とのトラブルとなることもあります。

回答３
　不動産の名義には、共有持分と言うものもあります。２分の１の名義を変更し、親とあなたの共有での所有とすれば、いかがですかね。そうすれば、評価額に共有の割合分を贈与となりますから、贈与税負担は減るでしょう。
　親子であれば、贈与を相続時に精算する、先延ばしする相続時精算課税というものもあります。その場合には控除額も大きいでしょう。

回答No.1

tk-kubota

「築40年」と云うことであれば、償却が進んでいるので贈与税は、それほどでないと考えます。
しかし、建物だけの所有権移転と云うことは、土地の利用権がなければ、建物は維持できないです。
即ち、父と土地利用権(使用借権か賃借権)の契約が必要です。又は、土地建物一括して所有権移転が必要です。
と云うことは、贈与税は税務署で建物の価格だけを考慮するか、又は、土地の利用権又は土地の所有権も加味した価格かで変わります。
それらをお考え下さい。
なお、「登記簿は土地家屋で1セットになってます。」と云う意味がわかりませんが、建物だけの所有権移転は可能ですが、解体して建て直すならば、建物の所有権移転は必要ないと思います。
土地は父のままで、建物だけをogchanさんが新築し、ogchanさんは父と土地の利用権を設定契約すればいいです。
抵当権は、土地建物共設定は必要でしようが、父の承諾さえあればいいことです。