敷地内の離れに増築（厳密には新築？）でも地盤調査は必要？

質問

築３０年の我が家の敷地内の離れ（現在は家庭菜園）に、約8坪の平屋を
増築予定です。※建坪率等は問題ありません。

運悪く？昨年（詳細日付は不明）から地盤調査が義務化されたそうですが、
既存建物と離れた場所に増築（厳密には新築？）する場合でも地盤調査が必要でしょうか？

地盤調査費用に約5～6万円、地盤が弱ければ地盤強化工事に約80～100万円位
（坪数により変動）かかるのでは？と工務店から聞いてます。

法律改正でこの出費は痛いですが、もし離れた場所に増築する場合でも地盤調査が
必要であれば、いっそ既存建物と連結して増築を考え中です。
しかし、地盤調査の結果、地盤強化が必要になった場合、既存建物の
地盤強化は建て直さない限り無理な話であり、そこら辺はどうなるのでしょうか？

工務店担当者も法律が変わったばかりで、はっきりわからない感じです。
専門家あるいは経験者の方の回答をお待ちしてます。

回答No.1

tadagenji · ベストアンサー

確認申請を出す限り新築でも増築でも地盤調査は必要です。
鉄筋や大きな建物を建てなく、元池や泥田等でない限り、地盤改良をすることはないでしょう。

既に存在する建物には法律は遡及しませんが、傾いたり壊れても自己責任の範囲です。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

工務店の人も確認申請を出すような事を言ってましたので
やはり、地盤調査（5～6万円）の費用はかかりますね。

>鉄筋や大きな建物を建てなく、元池や泥田等でない限り、
>地盤改良をすることはないでしょう。

地目は畑のままですが、現況は宅地（住宅街）です。近くにわずかに田は残ってますが・・・
現在は家庭菜園ですが、畑にする為に掘り起こした時、非常に固い地盤で
家庭菜園にするのにだいぶ苦労した記憶があります。
最初は固くて大根が長く成長しない程の土地でした。

平屋ですし、元池や泥田等ではない事から地盤改良不要である事を期待します。

既存建物は法律に遡及しない事と、「傾いたり壊れても自己責任の範囲」
との事で、既存建物と連結した増築で検討したいと思います。

蛇足ですが、昨年の法律改正の内容をどこかのサイトで閲覧できないでしょうか？
ありましたらどなたかリンク先を教えて下さい。

回答No.3

takeknee

既存分離新築→地盤調査、必要。既存物件、別棟として審査対象外。

既存連結増築→地盤調査、必要。既存物件、同一棟となり審査対象。場合により既存不適格で要改修。但し、構造体連結でなければ同一棟とみなさず。

但し書きに着いては、行政により解釈が違うところもあるようです。地元の行政にご相談なされてからのほうが、二度手間を防げると思いますよ。

お礼

回答ありがとうございました。どちらのケースでも地盤調査が必要な事はわかりました。

意外だったのはNo.1さんと異なり、既存連結増築の場合の
「既存物件と同一棟となり、審査対象」となるご指摘です。

現在、泥田ではなく家庭菜園で、約30年前は畑だった土地です。
No.1さんのように地盤強化工事になる確率はかなり低いとみてます。
仮に、地盤強化工事が必要なら、増築を断念する事もありえます。

>但し、構造体連結でなければ同一棟とみなさず。

ここら辺が微妙ですね。低い屋根と壁と基礎と床で造られた渡り廊下で連結すれば、
同一棟とみなされないでしょうか？

後から検索で調べて見ると
「平成12年(2000年)の法改正により事実上、地盤調査は義務化」
とありました。
工務店の人が言ってた2009年○月○日の地盤調査の法改正とは何だったのでしょうか？
「2009年10月からの住宅瑕疵保障制度の完全義務化」が「地盤調査の完全義務化」
を意味するのでしょうか？

ちなみに約３年前、近所で新築された物件は「法改正前だった為に、地盤調査をする必要がなく
地盤調査すらしなかった」そうです。
工務店の人が言うには、昨年の法改正？前に増築してれば、地盤調査は不要だった
との事ですが、腑に落ちません。

不明でしたら地元の行政（建設課？）に相談してみます。

補足

後から工務店から聞いた話ですが、約３年前、近所で新築された物件は
「地盤調査をしたらしい」です。これなら納得。
いつの法律から地盤調査が完全義務化されたか知りたかったのですが
とりあえず、ご不明でしたら締め切りたいと思います。

回答No.2

winngu11

たとえば５～６棟の分譲地でも、この家は地盤固かったのにその隣は地盤が弱かった・・ということが実際あります。

なので、地盤調査は費用をおしまずやることをお勧めします。
もし地盤が弱かった場合、建物が単に傾くだけでなく、基礎に重大な欠損が発生したり継ぎ手に異常をきたしたりして、１００万ぽっちでは修繕できないかもしれませんよ。

同じように地盤調査をしないで、建てた家の損害はまだまだ今でもあります。そういう損害を最小限に減らすために法改正になったのです。
建てる前なら費用がそれほどでなくても、やった後だと費用も莫大になるし、傾いた家をジャッキで持ち上げるなどとんでもないことにもなります。

また、一般的に掘ってみて地層が固めでも、その下の地層がゆるいこともあります。

実際にうちは地盤が固いですが、５００メートルほど離れたところに自衛隊の公団住宅を建築しようとした際に、地盤改良がやはり必要になったようです。地層にいきなり水脈があったり、地層はどこどこの地名だから安心ということはないです。

もし地盤が固ければ６~７万で済むことです。
安心料では安いですよ。

お礼

回答ありがとうございます。No3の回答を拝読してからのお礼になります。
内容が重複しますが、お許し願います。

まず、地盤調査は必ず行います。６～７万で安心が買えるなら安いです。

ちょっと腑に落ちないのは、No.3で書きましたように
約３年前、近所で新築された物件は「法改正前だった為に、地盤調査をする必要がなく
地盤調査すらしなかった」そうです。
工務店の人が言うには「昨年の法改正前に増築してれば、地盤調査は不要だった」
との事ですが、腑に落ちません。

後から検索で調べたら
「平成12年(2000年)の法改正により事実上、地盤調査は義務化されました」
とありました。既に10年前に地盤調査は義務化されていたのではないですか？
工務店の人が言う、法改正とは「2009年10月からの住宅瑕疵保障制度の完全義務化」の事で
「地盤調査の完全義務化」と関係するのでしょうか？

現在、泥田ではなく家庭菜園で、約30年前は畑だった土地です。
No.1さんのように地盤強化工事になる確率はかなり低い事を期待してます。
仮に、地盤強化工事が必要なら、増築を断念する事もありえます。

ところで、まだ具体的な建設位置も決めておらず、間取り図も作成してませんが、
地盤調査は可能なのでしょうか？
増築を断念した場合、間取り図を作成する手間がもったいないので。

補足

後から工務店から聞いた話ですが、約３年前、近所で新築された物件は
「地盤調査をしたらしい」です。これなら納得。
いつの法律から地盤調査が完全義務化されたか知りたかったのですが
とりあえず、ご不明でしたら締め切りたいと思います。