地盤調査について

質問

人口池だったところを９年前に埋め立てた場所に約１００件の住宅を作ろうとしているところの１件を買おうと思ってるのですが、地盤調査と地盤改良の依頼をしても、土地の契約書に記載してもらえません。調査して必要であれば改良しますと言うだけです。調査はサウンディング試験をして必要であれば改良します。基礎はベタ基礎にすると言われますが基礎の調査結果の報告してほしいと言っても報告できないと言われました。先週、土地のの契約に印鑑を押しました。とても地盤が気になります。地盤がとても気になります。今後自分が納得出来るような方法があれば教えて頂けないでしょうか？

回答No.8

noname#19073

先の回答とも少し繋がりますが、
情報を開示しても問題が無いはずの内容≠情報開示義務

というケースもあろうかと思います。土地売買に際して宅建業者に課せられる重要事項説明でも、地耐力については通常説明義務に入らないと思います。

あとは良心とか道徳とか、現在の段階ではそういう類のお話になってしまうのではないでしょうか。
（仮に事後に問題が発生すれば、それだけでは済まされないでしょうが）

消費者センター等にお問い合わせするのも手ですが、それで何か解決するかと言われると・・・。

もし解約すると、手付放棄も致し方ない内容かもしれません。（一応相手はきちん施工すると言っているわけですし・・）

建物に関して何かあなたが独自で追加したオプション等がなければ、それ以上追加で求められるものは無いとは思いますが。

最後に、別に業者側に立つ気は毛頭無いですが、そこまでこだわるなら建売では駄目ではないでしょうか？とも思ってしまいます・・。（もしくは、ご契約される前にそのような資料を提出してもらえるか確認すべき事項）

回答No.7

noname#19073

土地の契約は済まされているということで、私の勘違い（買おうと思っている、という部分のみ見てしまいました）が有りました。そこをまずお詫びします。その勘違いから派生しまして、前回答とやや違った趣旨のお話になってしまいます。

その段階で、地盤調査の結果やその報告書の開示、その結果を踏まえての地盤改良や基礎仕様について、その業者さんがしっかりおやりになられているのであれば、全く隠す必要の無いものであり、買主が要求するのであれば開示すべき性質のものかと思います。

業者さんの立場からすれば、通常あまり開示していないような資料を一買主に開示することにより、例えば地盤調査の結果があまり芳しく無かった場合等、他の購入者への影響も考慮し、あまり前向きになれない事情があったのでしょう。しかし、それは売主の都合であり、契約し、購入の意思を示している方からの要求があれば、応じるのが本来の姿かと思います。

ただし、その調査の結果、仮に地盤が弱いことを知り、業者側はそれに対応した地盤改良・基礎仕様を行うにもかかわらず、軟弱地盤だけを理由に無条件に契約を解除するような事は出来ないかと思います。（ご質問者はその様なお考えは無いとは思いますが）

「建売住宅」という、業者がリードして進めていく形態と、買主としての「情報開示」を求める事、そのバランスは色々と難しい面もあるかと思いますが、その業者がどうしても納得行く形での情報開示を拒むのであれば、購入を見送る事も致し方ないのかもしれません。

ご指摘頂いたNO6さんへの御礼も兼ねて。

補足

みなさまありがとうございます。
別の担当者にも買い手の立場になって売って欲しいと言いました。信用したいのですが、何も提示できないとなると信用できないと思うのですが。担当の方からはまだ回答を頂いておりませんが、全て拒否された場合は、見送る事も考えております。
見送る場合、既に入金した分（８５万）は戻ってこないと思いますが、追い金もありえるのでしょうか？
また、拒否された場合、相談する窓口はあるのでしょうか？何度も申し訳けありません

回答No.6

tootyann

#3です。確かに＃５サンのおっしゃるっ通り不法侵入かも
ただし当初の設問では
＞土地のの契約に印鑑を押しました。
はずです。自分のものにはなっていませんが自分のものにするべく契約をしたり、手付金を払っているわけでそれでも触るなてのが、建売住宅ってやつですか。
であればこの物件はずれかもしれません。申し訳ない言い方ですみません。＃５さんへの質問みたいになってしまいましたが。
＞瑕疵担保責任では、２年保障で天災地変その他不可抗力により生じた瑕疵に付いては、売主には責任を負わないと記述されている
そうですが、この項目は地震火災、堤防の決壊などの自然災害には責任がもてませんといっています。それ以外の今回のケースで言えば買主が宅盤について不安をもっておりその結果、宅盤に異常が生じれば２年間（以内にクレームがあってその後でもいいですが施工者が認めれば）は保障します。との意味です。

地元でとんでもない宅地開発があって、住宅メーカーが開発業者にクレームしたのでしょう。内緒かどうかわかりません。分譲終了で隣に完了マじかの住宅があるにもかかわらず、建設計画中の宅盤の地盤改良をいたしました。区画内未着工の数箇所だけの改良でした。発注者は開発業者です。費用も開発業者持ちです。
この場合地盤改良をせずに住宅を建てた施主さん、業者さん、そして開発業者。問題がでたらどなたが費用負担して処理するんでしょうかね。

業者の言い分を信じるしかない買主はそんなに弱いものなのでしょうか。

回答No.5

noname#19073

＞買おうと思ってる

まだご契約されていない段階ですか？買う前に勝手に地盤調査することは、一般的ではないですし、ある意味不法侵入とも言えます。そのあたりまずご注意ください。

（分譲地でもそうですが、普通買う前に地盤調査は出来ません）

ご質問からすると建売住宅でしょうかね？まだ自分のものになっていない段階で、地盤調査をしろとか、報告書を出せ、というお話には業者の方も応じられないのは仕方ないかもしれません。

地盤改良の費用ですが、状況によって「表層改良」や「柱状改良」などがありますし敷地の面積により、一概には言えません。（ネットで調べてみれば概ねの坪単価は出てきますよ）（しかし仮に建売ならばあなたが手を出せる部分ではありませんよ）

ちなみにボーリング調査で改良する、と仰る意味が今一わかりませんが、改良工事は改良工事なので調査とは別です。

余談ですが、地盤は確かに大切です。お気持ちよくわかりますが、そこに万全を期すのであれば（ご自分で地盤調査の判定やそれに応じた地盤改良・基礎仕様をきっちりお考えになり決定するならば）建売住宅の購入では限界があるかもしれません。

完成品を買うわけですから、ある程度は相手を信用しなければ成り立ちませんし（信用出来無そうなら買わない）、もし不同沈下等が発生したら責任を問うなど、事後のお話になってしまうかもしれませんね。

どうしても、とお考えになるなら土地だけ（もしくは建築条件付土地等）を購入し、後から建築するというのも方法です。

補足

ありがとうございます。買おうと思ってるのですが。
建売住宅になります。土地と家の設計は完了しているみたいで、まず、土地の契約をし、住宅の建築依頼の署名をしたところです。
売主からは、地盤については、工務店にてサウンディング試験を行い、必要であれば杭を打ちますと言われております。でも言ってるだけで報告書も提示できないと言われて、不安になって契約書に記述依頼を行っているところです。やってもらえないなら、こちらで費用をもって調査依頼していいですか？といっているところです。
まだ、最終的な回答を頂いておりません。確かに住むには良い環境なんですがいのですが、先のことを考えると不安です。
信用してくださいと言われますが。不安を取り除いてくださいと言いたいです。
関西の昭和工務店ですが、実績表をいろいろと提示していただきました。良い悪いが判断つかないんです。

回答No.4

kensetu

質問者さんへ。

経過から率直言って、地盤改良も地盤調査もまともに
なされているか疑問ですね。

一考されるのがベストですね。

補足

ありがとうございます。
現在住宅地の下水工事やらで掘りかえしておりこれから整地されますので、売主の回答をもらって第３者にボーリング調査の依頼をしたいと思います。
それによって答えをだしたいと思います。
元人口池でも地盤改良後、９年で改良できるものなのでしょうか？ボーリング調査にて、杭をいれて改良出来るものなのでしょうか？予算はいくら位かかるのでしょうか？家は105平米の予定です。皆様何度も申し訳けありません

回答No.3

tootyann

よくわからない売主サンですね。
埋め立てたときにそれなりの対策をしたと言い切るのであればそのときの資料をもとに言っているはずで、それがないとはおかしい。
また調査は他にだしてくれるなというのもおかしい。ただしあなたが費用を支払う前提ですが。

売主が大丈夫と言っても、建てた後問題が発生した場合売主は責任とりますか。売主が建物を建てる業者で責任施工であってもあなたにいろいろ不自由がかかります。最悪不等沈下では手のつけようがありません。

第３者の見積もりを取って試験してみませんか。結果を見たうえで調査会社と相談して改良するか否か判断すればいい訳で。ご心配のようですので保険料として、費用負担しても惜しくないような気がします。
サウンディング試験は石ころがごろごろしている場合、針が貫入出来なくて難しいこともあります。そのときは重機持ち込んで掘ってみます。こうなると１０万は必要かな？

改良する深さしだいで改良の方法も変わってきます。
改良深さ１ｍ程度では浅層改良（宅盤部分の土を所定の深さまで全面的に掘り返し、固化材を振りまいて攪拌転圧します。）
深い場合はドリルのお化けのような器械を持ち込み、杭のようなものを基礎下部分に作っていきます。

補足

ありがとうございます。
地盤調査と住宅性能保障の調査も費用はこちらで持つと売主には言ったのですが、再度、地盤調査と必要であれば地盤改良します。と記述の依頼をしてほしいと要望しているところです。
一般的にも地盤が一番大切だと思うのでしつこい程確認の依頼をしているのです。
また、現在土地の契約をして、契約書では、瑕疵担保責任では、２年保障で天災地変その他不可抗力により生じた瑕疵に付いては、売主には責任を負わないと記述されているので、後で後悔しないようにしたいと思います。

回答No.2

auction_master

＞一般の地盤調査会社でも深い地層まで確認出来るのでしょうか？
＞一般的に売主が地盤調査をしないようにと言ってますが、強行的に調査してもらってもいいのでしょうか？

どちらもできます。
深度によっても調査料金が変わってきますが　今は不景気ですから料金的にも無理が利いたり　相談もできると思います。

調査士によっても　多少　デ－タも変わってきます。
大手の調査会社では　応用地質　中央開発　東京ソイル　基礎地盤コンサルタンツ等の技術や実績のある会社がありますが　一度　3社以上に相談してみてはどうでしょう。

　http://search.yahoo.co.jp/bin/search?p=%c3%cf%bc%c1%c4%b4%ba%ba&fr=slv1-&&b=21&h=ds&pnum=2&xargs=12KPjg1sVSooGmmvmnF9y1WeGHwS9dx4i3hs57DZeoLZcOwkRrROJ5G%2DuQyIFg8Nxn9XbgacbMzpZUfa2gbMOS4j66Gw7LDOCL3a30%5FQ%2E%2E

＞調査して必要であれば改良しますと言うだけです。調査はサウンディング試験をして必要であれば改良します。
＞地盤は固いから人口池に出来た、埋め立てた時は地盤改良してます、地盤調査済み・・・。

住宅会社の説明が二転三転しているようで　杭打ちをするのであれば問題はないんでしょうが　地盤改良をした上でベタ基礎の場合　もし可能であれば　スコップ　長めのバ－ル　と　専用の工具(土を掴む為の先端がアヒルの口のような形状)があれば　試験的に自分でも簡単な調査はできます。(３０ｃｍ径～の孔(穴)を　　２ｍ　又は　それ以上を掘り下げて土の硬さを見たり　地盤改良をしたかどうか　また　土を採取して地質・強度を調べてもらう事も可能と思います)

目立たない場所で　スコップや上記の道具で　1.5ｍ程～　掘ってみれば地盤改良(又は地盤改良層の開始深度)をしたかどうかわかると思いますよ。

お礼

ありがとうございます。
地盤調査の見積もりをもらってみます。まだ、７月以降の工事の予定ですので、売主には最終的な確認を取ってから行動してみようかと思います。
あと、住宅性能保障についても調査してもらおうと思ってます。その資料があれば、住宅の価値が上がるみたいですので。

回答No.1

auction_master

個別にタウンページ等を見て地質調査会社に相談・依頼されてはどうでしょう。

地質と強度を調べる標準貫入試験の場合　おそらく　１万５千円～２万円位/ｍで　１０ｍ以内１本で地盤の状態が判ると思います。

専門業者が過去の近隣デ－タを持ち合わせていれば　住宅会社よりも　そちらのほうが参考になるんではないでしょうか。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
ここの土地にマンションを建てる計画を１０年前に行い、埋め立てたのですが建てる前に会社が倒産したみたいなのです、埋め立てたデータが無いみたいなのです。口答では、地盤は固いから人口池に出来た、埋め立てた時は地盤改良してます、地盤調査済みと言われても、資料は　無いと言われたのです。液状化とか気になります。一般の地盤調査会社でも深い地層まで確認出来るのでしょうか？販売主からは、一般の地盤調査の依頼はしないでほしいと言われてます。このままでは、一般の調査会社に依頼するか、解約になると思います。一般的に売主が地盤調査をしないようにと言ってますが、強行的に調査してもらってもいいのでしょうか？土地の契約書にはそのような事は書いてませんでした。すいません、教えていただけますか？