地盤調査について

質問

先日、土地購入の件で質問させて頂きました。
今土地を所有している建設会社から、土地購入を考えています（というか契約手前です）。

その中で契約前の確認の時に、建設会社に地盤調査などのデータがあったら見せて欲しいとお願いしました。すると調査はしていないという返事でした。

確かに元々の地形的には山のところで地盤は良さそうな場所です。
建設会社が言うには、下水道を通す時も業者が苦労して掘った。元々工場地を宅地に開発した所だから大丈夫。それでももし地盤調査をするなら別途費用がいる。とのことでした。

そこで質問ですが、地盤調査というのは土地購入の段階ではやらないものなのでしょうか？
（その土地というのは建売分譲地で後は家を建てるだけのようになっています。）
また、地盤調査をするとすれば、建物を建てる段階で建物を建てる所の建設会社にお願いすべきなのでしょうか？

長文になりすみませんが、よろしくお願いします。

回答No.2

kkknagisa · ベストアンサー

No.1の方も回答されていますが、土地の売買時には、一般的に地盤調査は行われません。

地盤調査は、建物の配置や、構造、階数などが決まってから、行うのが一般的です。
と、言うのも、建物の配置などにより、調査が必要な個所や方法が変わるからです。
極端に言えば、敷地の中の西よりに建物を建てるか、東よりに建物を建てるかにより、位置が変わります。建物位置の変更により、地盤調査が無駄になる可能性もあるので、決まってからやります。
また、木造を想定した調査では、仮に鉄骨などの他の構造の場合、調査内容が不足する場合もありえます。
なので、先に地盤調査をやることはあまりありません。

とはいえ、建設業者もプロなんですから、「下水道を通す時も業者が苦労して掘った。元々工場地を宅地に開発した所だから大丈夫。」なんていうような、お寒い説明ではなく、何とかなるべく近くの地盤調査の結果なりを調べて、「この位置ではこのような結果が出ている。大丈夫だと思われるが、心配であれば、建物の位置などが決まってから、きちんと調査されることをお勧めします。」というような話をすればいいのですが・・・。そういう点で、ま、レベルの低い業者なのかと思いますが、土地を買うだけならＯＫかな？別に、建物の施工までやらせるわけではないようなので。

ちなみに、地盤調査は、必ずしも行われるわけでは有りません。
ある程度の地耐力が確保されていることが明らかな場合などには、やらないことも多いです。
明らかでなくても、行わないことも多いかな？

お礼

回答ありがとうございます。

建物が決まってから調査が一般的ということで、今回は調査は見送ろうと思います。

確かにちょっとお寒い説明ですよね…もう少し具体的な説明なり対処法が欲しかったのですが。
業者は地元の小さな有限会社で、本格的な営業マンはおらず話できるのは社長ぐらいという感じです。（地盤調査の件は社長が不在だったので、他の担当者と話をしました。）
私もその経緯もあり、建物は他の建設会社に頼もうと思っています。

追加でお聞きしたいのですが、もし建物を建てる際に地盤調査を行い、結果がよくなかった場合、造成されてる所をめくって地盤改良などをするのでしょうか？できるのでしょうか？
他の分譲地で建物が建っているところもあります。

回答No.7

yamanekotama

ＮＯ５です。最回答します。
地盤と、土壌汚染は別の問題です。地盤調査に付いてはモロモロ回答されていますが、工場跡地との事が気になり問題提起したまでです。ご心配なら契約書に～将来土壌汚染が発生した時は売主の責任で速やかに改良する～と１っ筆記入するか、独自に調査（市役所等で調べて見る）する事です。疑いが少しでもあるのなら再考するか、将来の瑕疵に付いて土壌汚染の責任を明確に付記することです。（例え記入が無くても裁判になれば売主責任になると思いますが、念の意味で記入すればベターです）
以前大阪で大手マンション業者が、土壌汚染のマンション分譲を説明しないで販売し、新聞で大きく報道されました。結果売主はかなりの和解金を支払いました。売主は大手業者ですか？中小だと少し心配です。（問題が発生しても倒産したらお終いです）
追記；土壌汚染は人体に悪影響を及ぼします。

お礼

売り主は地元の小規模な会社です…

人体に悪影響が出るのは怖いですね。
土壌汚染について調べてみようと思います。

ありがとうございました。

回答No.6

bianchi326

♯4さんの回答かんぺき。私もまったく同意見です。

私どもの方は地盤改良(セメント系）を採用する事が多いです。費用は50万前後かな。

お礼

同意見を頂きありがとうございます。

安心して土地を購入しようと思います。

回答No.5

yamanekotama

ご質問の内容と少し違いますが、気になったので～
元々工場地を宅地開発～とありますが、なんの工場が建っていましたか？工場の種類によっては”土壌汚染”の恐れが考えられますが～地区役所で聞いてみましょう。
万一土壌汚染が判明した時は、その改良は一般的に”売主”の責任です。
メッキ、クリーニング工場等々の跡地は汚染の可能性大です。

お礼

回答ありがとうございます。

工場は機業（はたやさん）の工場みたいです。薬品は使うのかな？？

売り主の責任というと分譲地を売ってる会社の責任ということですか？それは例えば契約後でも何らかの補償、または解約などしてくれるのでしょうか？

ちなみに、土壌汚染というと住居に被害が出るのでしょうか？それとも地盤自体が弱いとかそういうことでしょうか？

質問ばかりになってすみません。
土壌汚染までは考えてなかったもので…
細かい部分のご指摘ありがとうございました。

回答No.4

kkknagisa

>建物を建てる際に地盤調査を行い、結果がよくなかった場合、造成されてる所をめくって地盤改良などをするのでしょうか？できるのでしょうか？
についてですが、そうなります。ごくごく、一般的に行われます。
地盤改良の方法としては、土の置き換え（悪い土を掘り起こしてよい土に入れ替える）、土質改良（セメント系などの改良材を入れる）、杭を打つ、などでしょうか。
地盤調査の方法にもよりますが、杭を打ってしますケースが多いかと思います。

>他の分譲地で建物が建っているところもあります。
ですが、近くの建物で杭を打つなりしているか、地盤沈下などが生じていないか、は、参考に出来ます。散歩がてら歩いてみたり、話を聞いてみるのも良いかも知れません。
先の回答でも書きましたが、地盤調査や改良は、必ずやらなければならないわけではないので、情報収集した上で、業者さんときちんと、納得の行くまで話し合って決めるのが良いでしょう。

蛇足ですが、建築契約時に「地盤調査の結果により、杭工事が必要となった場合の経費は含まない。」等の特約により、契約金額とは別立てで杭工事費を取り扱うケースが多いようですので、注意しておきたいものです。
事前に地盤調査が行えればよいのですが、業者としては、契約前に経費のかかる仕事をしたくない（出来ない？）ので、そういうことになるのですが、契約直後に、あと○○円出してください、と言われるのも嫌なものです。
きちんと話が出来れば、契約前にきちんと地盤調査なりを行って、確定した金額で契約することも可能なのですが。
但し、地盤調査だけして、「やっぱりやめた」は、業者がいくらなんでも可哀想ですが。
ちなみに、住宅程度でしたら、杭工事費は３０万円～５０万円が目安でしょうか。あくまで目安ですが。

お礼

再度の回答ありがとうございます。

一般的に行われるということで安心しました。地盤調査の件は今後建物を施工してもらう業者と検討していきたいと思います。

もし杭工事をやることになると５０万が目安ですか。
まあ後々手が付けられなくなることを考えれば、何千万の内の５０万なら安いものですね！

詳しい説明ありがとうございました。

回答No.3

bianchi326

こんにちは。
♯１さん同様、地盤調査は一般には建築側で考える事が多いと思います。
地盤の良さも土地のバリューと考えるとちょっと理解しにくいかも知れませんね。

地盤を建築側で考えるのは、地盤によって基礎の形式を決定したり改良したりを考えるのは、あくまで「建築設計」だからではないかと思います。
地盤の良さを判断するのはとても微妙で、同じ土地でもある建築士は改良しなくてもいいと言い、ある建築士は改良しなきゃダメという、という事もあるんですね。

質問者さんは今のところ、「購入前にどうしても調査したい」と不動産側にお願いして実費で調査するか、不動産側の言葉を信じるか、どちらかしかないと思います。
ちなみに費用は私の地域では安くて4万（一般的に住宅などの調査に用いられている方法）くらいです。一般の方が飛び込みなら5万くらいではないでしょうか。スウェーデンサウンディングという方法で、地面に数センチの穴が開く程度なので土地に損傷はありません。住宅性能保証会社などに電話して経緯を説明すれば紹介してくれるかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。

確かに地盤の判断は難しそうですね。
今回土地購入に関しては、地盤調査は見送ろうと思います。（建築時には考えます）

不動産の言葉を信じるという訳ではないですが、購入する土地が結構近所で、元々の地形を知っているので地盤は良さそうだと思うので。
（ただ会社の同僚に話をした所、地盤調査はした方がいいと言われ、質問させて頂きました）

ただ、追加でお聞きしたいのですが、もし建物を建てる際に地盤調査を行い、結果がよくなかった場合、造成されてる所をめくって地盤改良などをするのでしょうか？できるのでしょうか？
他の分譲地で建物が建っているところもあります。

回答No.1

ipa222

土地の売買時に地質調査をすることはありません。
新興の団地などでは、盛り土をしていますので、地質調査はしていますが。

通常は建物の形が決まって、その周囲と中心を調査します。

大切なのは、地盤の強さのバランスなのです。
建物が建つ場所全体が同じ強さなら、木造住宅は軽いので大きな問題は無いでしょうけど、どちらかが柔らかく、どちらかが堅かったりすると、建物が傾く可能性はあります。

地質調査は、地質調査屋さんがやります。
住宅程度の建物なら原価2万5000円。ピンハネされて5万円というのが相場です。

お礼

早々の回答ありがとうございます。

建物が決まってから調査ということで、今回は調査は見送ろうと思います。

＞住宅程度の建物なら原価2万5000円。ピンハネされて5万円というのが相場です。
これはちょっとヒドイですね？^^;