年収400万、♀一人でマンション購入は厳しいと思いますか？

質問

30代半ばの独身女性、自営業（個人）で年収は400万、貯金0です。
現状家賃は11万弱で、毎月カツカツです。

最近、貧乏なのに、毎月家賃をドブに捨てているというのは
実は贅沢というか無駄なのでは？などと思ったりします。
マンション購入することで、当面の支払いが軽くなって、
しかも無駄にならないのならこんな美味い話は無い、という気がします。
でも「目先にとらわれてマンション購入すると後で泣きを見る。
修繕費だなんだと費用がかかり、実は一生賃貸してもかかる金額は大差ないし、
小さな土地権利以外にほとんど価値が無い。」などという記事も見かけ、とても悩みます。

もし自分に買えるとしたら、以下のようなプランなのですが、無謀でしょうか？
…価格は1500万程度で、
まず初期費用+頭金+引っ越し費用150万以上を貯金。
65歳までのローンを組んでおいて
病気や、仕事がなくなることを考え出来れば55歳くらいまでに完済
（月々6～7万×20年）、
もし万が一結婚した場合は売却。

しかも都内が希望です。中古の狭い物件しか買えないとは思います。
そんな物件で「もし結婚できたら売ればいいや」というのは考え甘いでしょうか。
また、自営業で少ない年収でもローン審査が通るのかどうかも心配です。

どうかアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.2

tarotaro001 · ベストアンサー

自営の場合、過去３年間の年収（青色控除を引いた額）の平均値で審査します。
このため、昨年が４００万という情報だけでは回答は難しいと思います。
また自営の場合、年収だけでなく減価償却資産の残も多少加味されます。

自営の場合審査が厳しくなるので、年収平均が５００万以下の場合、３倍くらいが上限と思っておいたほうがいいと思います。
ただ銀行によっては４倍までＯＫというところもあるとは思います。
この辺は地道に探すしかありません。

＞もし万が一結婚した場合は売却。
この辺は物件価値次第ですが、あまり築年数の経過している物件の場合、結構買い叩かれる可能性もありますのであまり安易に考えないほうがいいと思います。
頭金がほとんどない状態でのローンを考えているようですが、そうなると売却時に、ローン残高よりかなり低い金額でしか売れない可能性が大となり、売りたくても売れない可能性があります。
知っていると思いますが、売却時にローンが完済できないと抵当権を解除できないために売りたくても売れません。（売買は可能ですが、抵当権の解除できない物件は誰も買いません）

そうなると結婚しても住宅ローンと手狭になって住みにくいマンションが手元に残ることにもなりかねません。
結婚を視野にいれているのでしたら、ローンを組まずに、今よりかなり安い賃貸に引っ越して貯蓄に励んだほうがいいと思います。

お礼

自分は白色申告しかしたことがないのですが、とりあえずここ3年の平均年収（経費も何も引いていない収入額）が400万ちょっとです。
減価償却は、たいした買い物をしてないので来年数万円残っているだけです。

自営だと、1200万～1600万が借入限度ということは
1500万の物件を買いたければ自己資金が最高300万必要ということになるのですね。

「抵当権」に関しては知識不足なので、貯金しながらきちんと勉強していこうと思います。

具体的なご解答、ありがとうございました。

回答No.5

nonbay39

自営業者は申告の年収が重要です。

　申告が過去３年間４００万円であり、自営業も３年間黒字決算ならば１５００万円の借り入れは可能でしょう。

　とここまで書いて他の回答のお礼欄を読みました。申告がゼロならば銀行からすればただの引きこもりと同じです。収入がゼロ円しかないのと同じです。フリーター以下です。

　自営業者ならば理解できるでしょうが、住宅ローンは低金利です、借金はどれも結局同じです、住宅ローンを低金利で貸し付けるのは事業用ローンを低金利で貸すのと同じです、ゆえに自営業者や会社役員には審査が相当に厳しいのです。

　自営業者は普段は経費などで随分サラリーマンに比べると得に暮らせます、しかし住宅ローンを組む時だけはサラリーマンに比べ圧倒的に厳しいです、高級車に乗るよりも、安い中古物件に住む方が難しいでしょう。要はきちんと納税しないと家は買えません。自分の物件を所有したければ、１５００万円程度の物件であればどんどん節税で貯金して現金で買った方が良いかもしれません、そうすれば納税云々は関係ありませんから。

　相談するのであればメインバンクでしょう。

お礼

引きこもりにフリーター以下…銀行からそんな風に言われたら凄く傷つきますね。
仕事はひとつひとつ真面目に取り組んでいますので、
自営で今の年収ではローン組みにくいのだから仕方ない、と割り切って、
「節税で貯金して現金で買う」こちらのコースで頑張って行きたいです。
ご解答ありがとうございました。

回答No.4

mnb098

都内でそこそこの賃貸なら11万円の家賃は普通でしょう。
自営の方のローンの審査には収入ではなく、所得が基本です。
売り上げが1000万円あっても、申告所得が200万円ならそれに対する納税しかしていないでしょう。
その人の支払い能力は無いに等しいのですから、ローンは組めません。

貯金なし、1500万円で買える都内の物件。・・・築何年のものが買えます？
もう大規模修繕を目前にした、ゴーストタウンそのものですね。
売りに出せば、次は半値以下になるのは常識ですから、本業の方も資金ショートして、廃業・破産という選択肢になる可能性が心配です。

よく家賃より安いから買うというのを見るでしょう。長期的な採算の計算ができない人の典型です。とても商売している人の投資とは言えません。
共益費・積立金・固定資産税・駐車場＋ローン返済が負担になるものですから、果たしてお安くなりますか、よく計算してください。
不動産の流通のしくみを理解してから手をつけるべきですね。

お礼

そうですね。11万の家賃でも狭くて大変です。
申告所得は、ここ数年0に近いものがあります。
もともと赤字寸前だし、還付金をなるべく沢山戻すべくで経費計上に躍起になっていましたから。

もし組めても安物買いの銭失いは避けたいです。銭が余ってるなら失ってもいいですが、無いものは無いですからね～。
買ったあと、月々の返済+2～3万の諸経費がかかるというのを聞きました。
月々7万に押さえようとしたら返済は5万以下…確かに、無理がありますね。

こんなにはっきりと結論が出ると思わなかったので
望んだ結果ではないですが、無駄足踏まずに済んだので感謝したいと思います。
ご解答ありがとうございました。

回答No.3

tpg0

借入希望額にもよりますが、自営業で年収400万円、預金高ゼロでは門前払い確実です。
会社員で400万円でも1,000万円が限度でしょう。
借入額に見合う担保はありますか？
それと連帯保証人のあてが、あるのですか？
家賃の少ない、賃貸物件に引っ越して、預金実績を作る事が先決です。
金融機関は、返済能力の有る人にしか融資しませんよ。

お礼

ご解答ありがとうございます。
年収400万の会社員の方でも、頭金ゼロだと1000万までしかローンが組めないという事なのですね。
私は担保になるようなものは持ってません。
連帯保証人のあてもないです（父は定年退職済）。
保証人がいらないローンを探してみる事にします。
何にせよ貯蓄を急がねばなりませんね。

回答No.1

HAL007

婚活して良い男見つけなさい。
>>自営業で少ない年収でもローン審査が通るのかどうかも心配です。
自己資金が１千万とかあるなら別でしょうが審査通らないでしょう！

お礼

ご解答ありがとうございます。
婚活は、ここ2年頑張ってるんですが結果が出ず、結婚するという夢を追いかける事に疲れてしまいました。
もう、一生独身の線で固めていく事に注力したいです。まずは資金づくりですね。