マンション購入適正価格

質問

マンション購入適正価格

夫29歳/会社員/年収410万円
妻（私）31歳/会社員/年収360万円

この度、新築マンションの購入を検討しています。
マンションの価格は4400万円。
自己資金は200万円しかありません。
初期費用（登記費用・修繕積立基金・融資手数料・団信保険特約料など）だけで170万円近くかかるようなので、
ローンの頭金は残りの50万円程しか用意できませんでした。
完成は来年秋冬頃なので、それまで1から貯金しなければなりません。
また、親からの援助も考えていません。
マンション営業の方に勧められるまま、ローンは連帯債務の予定です。
（夫が転職して1年未満だからなのか、単純に年収の問題なのかは聞きそびれました。）
もし妊娠することがあってもなるべく仕事は続けたいと思っています。
（ただ、あまり妊娠しにくい体質だとも思っていて、このままDINKSの可能性も。）
ただ、新築及び都心主要駅までアクセス20分程度の駅徒歩7分という物件で資産価値もそこそこありそうな物件です。

●私達の年収で4300万円というマンション購入は適正なのでしょうか。
●連帯債務（ペアローン）を組むというのは普通なのでしょうか。

アドバイス頂けるとありがたく思います。
よろしくお願いします。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

建築及び宅建業者です。
DINKS…懐かしい言葉ですね。

最初にお話しておきたいのは、マンションに資産価値を求める事自体がナンセンスです。
資産というのは、借金をせずに保有する物の事を言います。マンションを頭金無しで買うという事は、単に4400万円という負債が抱えるだけで、支払い終わるまでは貴方達の物ではありません。
恐らく4400万円を35年で返済するとすると、35年後に支払った総額は金利上昇を考えると7000万円を越えるかもしれません。しかし35年後に貴方のそのマンションは一体いくらで売れるでしょうか。仮に2000万円で売れたとしましょう。単純計算で5000万円が消えています。もちろんこれ以外に管理費、修繕費、税金が35年で1000万円ほどかかりますね。つまり6000万円…。

さらに、この35年間のうち僅に半年間支払いが滞ったら、そのマンションは貴方の意思とは関係なく金融機関が勝手に競売で売却してしまいますね。恐らく売却金額全額が抵当権者に行き、下手をすれば足りないかもしれません。
では逆に35年の間に貴方がマンションを売りたいと思った場合、もし売却金額よりも残債が多かったら、その家を売る事ができません。それでも資産と言えるでしょうか。

マンションを買うという事は空間利用の権利を買うだけです。土地を買うのとは根本的な違いがあります。土地は価格上昇も望めますが、マンションは残念ながらそれがありません。なぜなら価格のほとんどが建物と空間利用の権利(敷地利用権と言います)だからです。

マンションを買う場合は、賃貸マンションを借り続ける事とどちらが得かで計算するべきだと思います。この先死ぬまで賃貸マンションを借りた場合の総額と、マンションを買った場合の総額の比較です。マンションはいつかは支払いが終わりますので、月額だけで比べても意味がなく、支払い終わってからも恐らく25年は住めるでしょう。その間は修繕費と管理費だけでいい訳ですから、総額では有利になる事が多いと思います。

バブルの頃はマンションを買っても、やがて値上がりして売却すれば儲けが出るという事が多々ありましたが、現在は減価償却と価格低下のせめぎ合いなので、儲けが出るという事はほぼありません。

ところで、年収とマンション価格の問題ですが、現在の賃貸マンションの広さと家賃を考えるのが一番です。現在家賃を15万円支払っているなら、返済額も15万円程度と考えればいいでしょう。もちろんそれに管理費と修繕積立金と設備交換費、さらには固定資産税が上乗せされますので、若干少なめに考えて13万円弱とした場合、3500～4000万円程度の借入となります。現在の家賃が15万円じゃない場合は、ローンシュミレーションで計算してみてください。家賃を比較に使えば、支払える金額の目安ができます。

次に銀行がいくら貸してくれるかですが、通常共稼ぎですと連帯債務者となる事が多いので、770万円の年収であれば、年の支払いが230万円以下(年収の30％)が無難な線です。月額にしたら19万円。つまり5000万円まで借り入れられる可能性があります。
しかし先に書いたように家賃が15万円程度なら3500～4000万円に納める方がいいでしょうね。生活に余裕を持ちたいなら25％以内です。
ご参考までに。

お礼

アドバイスありがとうございます。
ちなみに今自分たちの家賃は11.5万円。
それを考えると今よりは遊ぶお金が無くなるのだろうなとは思います。
また、資産価値を見込んで購入するということも考えない方がいいみたいですね。
初めてのローン、大きい買い物に混乱しています。
専門家さんのアドバイスありがとうございました。

回答No.5

superski

正直、無謀です。
御主人の年収から考えると、約半分2200万でも楽ではないと思います。

マンション販売の営業担当は、販売出来さえすれば
その後、その家族がどうなっても構わないので
購入出来る範囲の最大限高い物件を進めてきますから、
人生設計を誤らないよう良く考えてください。

お礼

お返事遅くなり申し訳ございません。
アドバイスありがとうございます。
確かに営業担当の言葉はほとんどいいことばかりで、、、。
みなさんのいろんなアドバイスが非常に参考になります。

回答No.3

kei1966

私見ですが、高すぎると思います。
二人とも働き続けなければいけない家を買うことが幸せだとは思いません。
奥様が子供ができて休むこともあればご主人だって病気になることもあります。
親の介護が必要になって仕事を一人があきらめなければならないこともあるだろうし。。
融資できる年収イコール買える年収　と考えるのは幸せではないと感じるのです。

奥様が仕事を辞めれば年収の10倍を超えます。
こんなリスクを私なら決して選びません。

ペアローンは年収400万前後ならよくあると思います。

パターンとしては現在年収と一人がパートでもやっていけるくらいにして残りは貯金に回わして早期に融資を完済するようなイメージがよかったのではと思います。つまり年収はＭＡＸ550万程度で計算したほうが・・。そうしないと家のために一生がんじがらめに働くような気がしませんか。
私なら3000万は切るマンション位で他にもお金を使いたいと感じます。

お礼

アドバイスありがとうございます。
リスク・・・そうですよね。
いつ自分たちの状況が変わるかわかりませんよね。
マンションの支払いで疲れてしまうのもイヤです。
夫とよく考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.2

hoiho1400

適正かどうかという言い回しはなんかピンときませんね

まずあなたがやるべきことはグラフを作ることです

横軸に年数、縦軸にお金、

今から生涯にわたる期間において　まずあなたの収入予想を折れ線グラフにします
貯蓄分は含みません
更に、住宅に関わる費用以外（光熱費等は除外しません）の毎月の支出をやはり
折れ線グラフにします
そうすると毎月支払いが可能な金額が生涯にわたって見渡せます
これを元に購入できる限度が算出できます

よく　マンションを購入する際に　頭金がどうのという方がおられますが
大切なのは頭金ではありません　残金です
残金を払っていけるかどうかが最大重要事項なのです

マンションを購入すると　ローン以外にもいろいろかかってきます
修繕積み立て、管理費、固定資産税、　特に修繕積み立ては突然値上げしたり
臨時修繕で追徴となるばあいがあることを想定しなければいけません

さて、　先に作成したグラフで　収入折れ線と支出折れ線が交わってしまった時に
その不足分を補う貯蓄がなければそこでアウトです！

返済シミュレーションは　不動産屋などのものは信用してはいけません
業者に都合のいい条件設定になっています
必ずあなたが自分の手で線を引くことを強くお勧めします！

これは必ずやりましょうね！

お礼

アドバイスありがとうございます。
収入予想を書き出してみたことはありませんでした。
これはやるだけやってみたいと思います。
また、修繕積み立ての突然の値上げってビビりますね。
これからの長い年月のことをできるだけきちんと考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

LancerVII

こんにちは。

●私達の年収で4300万円というマンション購入は適正なのでしょうか。
適正かと聞かれたら適正外ではないかなと個人的には思います。
単純に一番低い金利水準であろう0.975%(変動)の35年ローンでも月々約120,000円の返済です。
それに管理費と修繕積立金で30,000円として150,000円の支払です。
奥様が妊娠等で仕事が出来なくなった場合の支払が心配になると思います。
また住宅を持つということは翌年に1回のみ不動産取得税,固定資産税(持っている限りずっと)がかかってきます。
資産価値が高いと上記二つも必然的に高くなります。
(住宅ローン控除が2人で受けられますので税金分はペイできるかもしれませんが)

●連帯債務（ペアローン）を組むというのは普通なのでしょうか。
一つの基準として返済負担率というのがあります。
(既存のローン＋住宅ローンの年間に返す金額が年収のどのくらいの割合か)
これが金融機関によって違いますが30%～35%に収まらないと融資してくれません。
ご主人の年収ですと410万×0.35/12=約12万円とすべてのローンをあわせて月12万を越えると融資が出来ないということになります。
他にローンが無い場合12万円に収まった！となりますが、通常審査金利と言われている物で計算されます(3%くらい？)
すると、4300万円の場合月々約165,000円でNGとなる為ペアで組むことになってしまいます。
(転職1年目も同業種であればそれほどマイナスにはならないと思います。年収にひっかかってるものだと思います)

お礼

アドバイスありがとうございます。
もし妊娠した場合は産休育休後は仕事に戻りたいと思っていますが、実際はそんな思い通りになるのだろうかという不安もあります。
そのときに支払いが滞っては困るし・・・。
もう少し考えてみようと思います。
ありがとうございました。