建築条件付きで建売だと言われます。

質問

色々駄目すぎて嫌になっています・・・質問させて下さい。
建築条件付き土地を契約しました。
その時に、建物建築工事請負契約書も契約してしまいました。
手付け金として、それぞれ50万支払い、その後中間金として、またそれぞれ85万の支払いを行っています。（契約書上は中間金）
請負契約を行った際には、建物の平面図・立体図・内装の細かい仕様（４～５種類からセレクト出来る）があり、そこからセレクトして建築を行う旨の内容がありました。
また、現時点で土地は請負者の所有でないため、建築確認は下りていない状態です。
（この件は契約書にも記載してあります）
仲介業者に土地の仲介料と建物のコンサル料で×５％の支払いもしました。

で上記のセレクトを行う際に、ふとLAN配線をしたくなり、そういう事は出来ないのか？
と聞くと仲介業者に
「基本的に建売住宅を買って頂く感覚になるとお話しした通り、そういう注文は難しい。」
と言われました。配管も駄目と言われた。

その後、色々ネットを調べ回って上記の諸々やばい件を確認できて
仲介業者に電話をしていたら、嫌がられたのか
「細かい変更は出来ません。建売という形での話はしたはず。本来建売で販売する所を早期契約で請負契約にしているのだから、無理」と言われ
私が「内覧会などで、扉など使用感に違和感がある場合に修正してくれないのか？」
と聞いたところ「そういった事も無理。請負業者でも無理と言うだろう。基本的にそのような事はないから大丈夫」と言われました。

私の言い方も悪かったのでしょうか、あんまりな気がします。
聞きたい事は、

(1)契約上、請負契約書上には「仕様・設備については別途仕様書の通り。別途工事は、別途精算し・・・と書かれているのですが、上記のやりとりの通り駄目ですか？
　それとも、きちんと話をした方が良いですか？
　途中で別途配管業者も入れられないでしょうか。

(2)仲介業者に信用がおけません。面倒なのか「建売物件なので」の一点張りです。
　請負業者のHPを見ると分譲物件のみの扱いなので、そうなのかも知れませんが、
　契約の方が強いですよね。

(3)間取りや内装は決まっている事は、まぁ納得してしまうとしても、
　せめて配管くらいはLAN用にしておいて欲しいのです。。。。
　上手なやり方はありませんか。そこまで気にするならそもそも駄目なんでしょうか・・・

(4)もし契約解除となった場合、上記の支払いが終わった金額のどの部分が没収となるのでしょうか。

(5)正直、(1)～(4)にこだわっているのは私だけです。
　そもそも、建売という形で話もありましたし、相方も納得しています。
　LANの配管だけで、ココまで揉めるのも馬鹿でしょうか。。。悩んでます。

読み返すと質問に一貫性がない状態になっていますが、それぞれ聞きたいです。
よろしくお願いします。

回答No.8

nonbay39 · ベストアンサー

感情論をなるべく抜いて回答します。

１．契約書どおりに事を進めるのが当たり前と言えば当たり前です。別途工事を請けるかどうかは、請負契約を結んだ業者とあなたとの話しにすぎません。一方的にこれぐらいできるはずと考えるのは乱暴です。工事自体は極めて簡単でしょうけど。

２．工事請負契約と仲介業者は無関係です。工事請負契約を交わした業者と相談すべきです。

３．相手が別途工事を請けるかどうかは先に書いたとおり双方の話し合いにすぎません。相手がダメといっているものを無理矢理工事させることは不可能です。

４．支払った金銭は全て返ってきません。部材発注されているとその分もとられます。また違約金を請求される可能性もあります。

５．仲介業者は建売という表現を使いたいようですが、あくまでも建売ではありません。建築条件付き土地を契約し、工事請負契約を締結したのです。ＬＡＮ配線でもめるのは馬鹿ではないと思いますが、あなたの一方的な主張が相手に通るかどうかは分かりません。

　その程度の別途工事をしない業者もまともとは思えませんが、あなたの主張が正しいわけでもありません。

お礼

＞　感情論をなるべく抜いて回答します。
＞　その程度の別途工事をしない業者もまともとは思えませんが、あなたの主張が正しいわけでもありません。

各回答、非常に分かりやすくて趣旨も良く理解できました。
特に「手が別途工事を請けるかどうかは先に書いたとおり双方の話し合いにすぎません。」の部分、心に刻んで今後のやり方を考えて行きたいと思います。
まずは、少しアタマを冷やした方が良さそうですね。

本当にありがとうございました。

回答No.9

plkmasf

工程をすすめていく中で、「あれがしたい」、「これがしたい」と心変わりするお気持ちよくわかります。
最初は「この程度の変更で」と心に決めても一生に一度の買物と思うと、どんどん色々な要望をかなえて欲しくなるのが、住宅の魔術です。
結局施主さんの要望を僅かでも汲んでしまうと、注文住宅を建てるのと変わらなくなってしまうものです。
その辺を仲介業者さんは経験上よく知っているので、ドライな対応をしているのではないかと思います。
ですから、買う側の立場としては、いかにして値引きを引き出し建築完了後の建物に対して自分の思いを施す資金を捻出するかを考えた方が得策かと存じます。

回答No.7

hazimetepc

No.２ですが、少し気になったところが有りまして……
＞仲介業者に土地の仲介料と建物のコンサル料で×５％の支払いもしました。

…正規の不動産業の仲介料は　
　物件総額(土地・建物)×３％＋６万＝○○○○○○
　（外構工事は別途）　　　
　登記に関する諸費用　　　　　　　＝○○○○○○
　（火災保険や１０年保証料等含む）

くらいだったと記憶をしておりますが。

尚、追加工事代金が発生して総額が増えた時の仲介料の増額も有るかも判りませんし、もしもその物件に専任されていたら、切る交渉は難しいかも判りません。
せめて工事仕様の打合せ等は売り主と直接出来れば良いのですが。

　参考迄に…別料金が掛かりますが、お知り合いで設計士（一級）の方が居られたら依頼して、施工が仕様書通りに行われているかを、適切に検証をして貰うことも出来ますよ。

お礼

ありがとうございます。
仲介料は確認してみます。
ただ、建築条件付土地売買なので、建物部分の支払い明細はコンサルティング料として請求されていました。

仲介業者を抜いて売主に話を持って行く方法はなかなか難しいんですね。考えます。

回答No.6

ebisenn

４、５で回答した者です。書き忘れた事がありました。現場担当者との付き合いですが、コンサルを切った客として、売り主側で身構えられる可能性が有ります。そこに俺は客だ！とか、施主だ！的な態度を取ると、マトモな家は建ちません。ここは知人、友人然として対応して下さい。例えば昼前に打合せして昼飯を一緒に食べに行くのが一番良いですね。良い家を作るには、まずは良い人間関係からです。

お礼

了解しました。
実は一番気にしているのは、
＞俺は客だ！とか、施主だ！的な態度を取ると、マトモな家は建ちません。
ココでした。
特に人が立てるので、その制御は難しいですよね。
回答者さんのアドバイスを元に、色々考えてやってみます。
まずは、少し時間を空けてインターンバルを取ってみます。着工は１１月辺りからのはずなので。

本当に皆さんありがとうございました。

回答No.5

ebisenn

４で回答した者です。仲介業者を切る方法として、まずは少し目線を変えて考えて見ましょう。売り主からの視線で見た場合、売り主は仲介業者に対して、「コンサル料を取っている（貰ってる）んだから、しっかり素人客を仕切らんかい！」てな感じな訳ですが、仲介業者としては面倒で面倒で仕方ないが、建てて終わりな質問者様より、今後も付き合いの続く、売り主の事を考えると凄く面倒でも窓口として従事している状況だと思います。この状態を逆手に取ります、「○○（仲介業者）さん、今まで色々お世話して頂いてありがとう。あとは直接、現場担当者と打合せして進めるから大丈夫です。この不景気の折りお仕事に専念して下さいね。今度、会社の同僚が家を探しているので紹介して起きます。名刺を一枚預からせて下さい。その際は相談に乗ってあげて下さいね」で良いでしょう。仲介業者からコンサルを辞めたいとは絶対言えませんが、依頼した客から必要無いと言われたら仕方ないです(笑)、その後は売り主も対応が面倒なハズで、いずれ現場担当者辺りに丸投げになる事と思いますよ。

回答No.4

ebisenn

こんにちは、建設関係者です。まず一番の問題として仲介業者が今だに割込んでいることが問題でしょう。一般的に仲介業者は飽くまで仲介業が生業で、買価が成立して仲介料を取ったら仕事は終わったも同然、配線云々を伝えられても面倒で面倒で仕方ないハズです。仲介と言うからには、地主以外に売り主が居るハズです、実際建てるのも売り主でしょう。直接そちらに依頼するか、建前時にでも大工と電気屋に直接相談するとか、とにかく仲介業者は早く斬りましょう。

お礼

なんかすっきりしました。
契約はあくまで売主との契約書になっていますし、仲介業者がこんな態度であれば、全然気持ちよくなって進められないので。

所で、上手な進め方をご教授頂ければ幸いです。
【現状】
・コンサルティング料として建物の５％支払っている。
　→土地＋建物での仲介料を名義を変えての請求ですよね。
　　もう、これはこれで良いです。（すごい高い授業料でしたけど）
・仲介業者に「売主との話は仲介業者を通した方が良い？」と聞いたら、「基本はすべて通して下さい」と言われた。
・売主は以前建築中に客から色々注文を受けたらしく、契約の際にそんな事無いですよね～みたいに言われた。
　→つまり、仲介業者も売主もキッチリ分かっててやってる感じ

この状態で、上手く仲介業者を外し、直接売主との交渉に持って行く方法は・・・・菓子折でも持って、売主の所に行った方が良いですか？

回答No.3

vfr400r

せっかくの新築なのに、残念ですね。
ところで、LANの配線とは何を差しますか？

モデムまでの配線？それとも、モデム／ルーターなどから各機器に対する配線？
恐らく、後者を差すものとしての回答ですが、無線LANを導入することで問題は解決しないのでしょうか？

もし、それで解決するなら、煩わしい交渉や価格アップを考えても選択するメリットがあるように思います。

お礼

ありがとうございます。
１階の靴箱辺りから各部屋へのスター配線を考えていました。
かつ、テレビの配線もリビングにしか来ていないので、正直他の部屋でテレビを見たいと思っても配線が無くて見れないのです。
４ＬＤＫの間取りなので、このままですとちょっとまずいかな、と。

無線LANは、現在も導入しているのですが如何せん遅いので有線LANに置き換えたいと思っています。

回答No.2

hazimetepc

初めまして　m(_ _)m　読んでいる内に時間が経ちました。

一応建築関係でして、一通り読ませていただきましたが、どうも買い急ぎされた感が致します。
どちら方面の方が判りませんが、今時その様な対応をしている業者が居る事自体が信じられません。

又、建て売りの言葉通り建って（完成）いる物件を購入するのですが、最近はほとんど売り建てと言って、客が付いてから建てる分譲住宅が多く見られます。（建てても売れ残ると金利が大変だから）
この場合でも有る程度プランが用意してあり、打合せ中に希望する事が有ればその分の追加・変更分の差額等を出して貰うのが普通の進め方なのですが、どうも読んでいると典型的な建て売り住宅で、煩わしい追加・変更を一切受け付けない業者さんに思えますが………
（工事をしている業者さんにはなんの権限も無いので、もし出来るなら仲介業者じゃなく、売り主さんと交渉を出来ればいいのですが）

注意点として
　＞建築条件付き土地を契約しました。
その時に、建物建築工事請負契約書も契約してしまいました。
…この前に追加・変更ができるのか確認をすべきでしたね。

　＞手付け金として、それぞれ50万支払い、その後中間金として、またそれぞれ85万の支払いを行っています。
…ただの手付け金にしてはチョット多い気がしますが、本人様が買う気があったので払われたのだと思います。（気が変わった時の事を考えて一万円でも通る事も有ります、勿論その場合は返ってきませんが。）

　＞また、現時点で土地は請負者の所有でないため、建築確認は下りていない状態です。
…土地は売り主の物で請負者（工事をしている下請け業者）の物では無いでしょうが、建築確認も下りていないのに着工していると言う事でしょうか。（見込み着工？）

(1)契約上、請負契約書上には「仕様・設備については別途仕様書の通り。別途工事は、別途精算し・・・
…この内容なら追加・変更が出来るはずですが、内容によっては工事が進んでいると難しい時や、完全にその付近のやり直しも考えられるので、かなり高い金額になるかも。

(2)仲介業者に信用がおけません。面倒なのか「建売物件なので」の一点張りです。
…仲介業者にもよりけりで、面倒くさがる人も居れば親身になってくれる人も居り、あたりが悪かったのかも。
当方の娘夫婦が売り立て分譲を購入したときは、仲介業者も居ましたがすべて売り主と直交渉でした、仲介業者は売買が仕事で建築の事を詳しく知らないし、現場の大工さんにもなんの権限も有りません
けども、言葉は悪いですが大工さんに良くしておくと、多少のサービス的な仕事をして貰えるかも。（多大な材料を使う様な事は無理）
完成後の内検ではＡ４用紙２頁程のチェック項目を出しました。

(3)間取りや内装は決まっている事は、まぁ納得してしまうとしても、
　せめて配管くらいはLAN用にしておいて欲しいのです。。。。
…配管や配線等は尚更の事で、天井・壁・床下等の内部に仕込む必要の工事は骨組みや間柱の時期にしておくので、それ以降は大工さんが一番嫌がる事ですね。（仕上げた壁材等を剥がさなければならないし）

(4)もし契約解除となった場合、上記の支払いが終わった金額のどの部分が没収となるのでしょうか。
…これも一般的に此方から解約すれば没収らしき事が契約書のどこかに記載が有ると思いますが、もしも相手の都合の場合は倍返しとも。

(5)正直、(1)～(4)にこだわっているのは私だけです。
　そもそも、建売という形で話もありましたし、相方も納得しています。
　LANの配管だけで、ココまで揉めるのも馬鹿でしょうか。。。悩んでます。
…不都合は住んでからでも色々と出てくることが有りますから、LANに関しては後々ご自分で露出配管（配線）をされたら如何ですか、余り注文をつけて、もし聞いて貰えても高額な追加金も困ると思いますが。

　家は三軒目でやっと思い通りの物がと言いますが、諸事情でなかなか難しいと思います。

全体的に決まった工事しかしていない業者か仲介者で、取り合えず売り急ぎしている様な感が見受けられました。
気休めにもならないでしょうが、以上が私の感想です。

お礼

回答ありがとうございます。

＞…この前に追加・変更ができるのか確認をすべきでしたね。
そうですね。契約書にはあるんですが。

＞…土地は売り主の物で請負者（工事をしている下請け業者）の物では無いでしょうが、建築確認も下りていないのに着工していると言う事でしょうか。（見込み着工？）
着工自体はしていません。
売主（第三者）→請負業者→自分と所有者が移って行くようです。
現在は、第三者の方が所有者でその人の家が乗っています。
それを請負業者が買って、家を建て、売る形になっています。

＞…この内容なら追加・変更が出来るはずですが、内容によっては工事が進んでいると難しい時や、完全にその付近のやり直しも考えられるので、かなり高い金額になるかも。
まったく工事もしていないのに、何も聞いてもらえません。

＞…配管や配線等は尚更の事で、天井・壁・床下等の内部に仕込む必要の工事は骨組みや間柱の時期にしておくので、それ以降は大工さんが一番嫌がる事ですね。（仕上げた壁材等を剥がさなければならないし）
理解しています。なんとか、請負業者と話が出来ないか考えてみます。

＞…不都合は住んでからでも色々と出てくることが有りますから、LANに関しては後々ご自分で露出配管（配線）をされたら如何ですか、余り注文をつけて、もし聞いて貰えても高額な追加金も困ると思いますが。
＞気休めにもならないでしょうが、以上が私の感想です。

とっても参考になりました。
人と人とのやりとりなので、進め方も大切だな。と思いました。
でも、仲介業者は邪魔ですね。契約自体も請負業者直接なのに仲介業者経由だとどのように話を持って行かれているのか分からず、心証も悪くなっているかと思うと、気が重いです。

回答No.1

nabituma

請負契約で建て売り？
そもそもよくわかりません。

どう言う条件のものを作るか決まっていないのにできる契約ってなんでしょうか？

いずれにしても自由がある程度制限されるものとしても、LANの配管は別途工事で清算というだけでしょう。

お金を払う立場ですから契約をよく読んでどうどうと業者とわたりあってください。わからんところ納得できないところは聞く、でいいです。

お礼

回答ありがとうございます。

条件は、平面図・立体図・内装セレクト（左記の詳細仕様書はありました）で決まっていると思っていました。
LAN工事、別途工事で良いはずですよね。
少し安心しましたが、関係が良いまま依頼する方法を思案しています。
仲介業者がネックなんですが（面倒くさそうに対応されてイラッとする）
のらりくらりとした業者にはどのようにするのが良いのでしょうか。