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建築条件はないけれど・・・
今とても困った状況になっています。 現在の状況ですが、A不動産会社の仲介で土地の売買契約と同時に A不動産建設部で建築請負契約も交わし、土地の手付金90万円と 請負契約金100万円を支払いました。 その契約に至るまでの説明です（長文で申し訳ありません） １、現在契約を交わした仲介業者とは、中古物件を案内してもらった 事もあり、対応の良さからとても信頼 ２、気に入る物件が見つからず、同じ不動産会社が仲介する 建築条件なし土地の購入を決定 ３、建物はB工務店とA不動産建設部で見積もりを取り 希望と予算の合うところで検討していた ４、住宅ローンの事で、土地と建物をセットでないと 土地を売る事が出来ないと説明される。 ５、建物を他の工務店で建てる事が出来ないと言われたが 土地を気に入ったので土地の売買契約に署名捺印する ６、他社で建てる事が出来ない事をもう一度聞き 建物の工事請負契約も交わす ７、後日売主の方からの署名捺印をもらう（遠方在住のため） ここまでのやり取りは、営業担当の方の言われるまま信じていました。 この後に住宅ローンを検討するうち、担当者に不信感を抱く ようになりました。 ・住宅ローンについて、他社で工事するとローンが通らないとの説明 ・土地だけを買うのであれば、全額現金で用意するとの説明 ・他社工事は当社では受けないとの説明 担当者の方の説明が十分でなかった事が分ってから 府の不動産相談コーナーで相談しました所 やはり建築条件がおかしい事を知りました。 土地の売買契約書には建築条件の記載はないのです。 A不動産の言い分は ・自社で責任を持って売買するために、他社工事は出来ない ・建築請負契約は、必要経費分で解約出来るが土地の手付金等は 戻ってこない。 契約までの流れに、自分達の知識不足が悔やまれますが Ａ不動産を信用していいのかわかりません。 土地は気に入っているのですが、工事請負契約だけを解除 して他社で建てるにはどうすればいいのか アドバイスをお願いします。 長々と読んで頂いてありがとうございます。 どうぞよろしくお願いします。 ・ 説明を求めると 土地の取引について・・・建築条件は無いが自社の 疑問に感じたのは契約を交わしてからの事です。 この土地は広告で「建築条件なし」とされていましたが 不動産会社から「他の会社で工事をする場合は受けない」 と言われているのです
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- mahopie
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＞＞ そもそもの所で「事実関係・状況の認識」と「契約上での当事者の期待が損なわれたかどうか」について冷静になって頂きたい部分があります。 １． 不動産価格の１割しか自己資金の手当てができなければ、土地を買ってそこに注文住宅を建てる、という行為がかなりリスキーです。（できないとは言い切れませんが、常識範囲では「無理」です） ２． 何となれば、土地の名義を取得しない限り建築確認の申請ができない。→土地取得には先行借入が必要。→土地・建物総額の１割程度の自己資金だと銀行の融資が困難 ３． なので、おそらくはこの物件は、設計段階から購入希望者の意向を極力反映した「建売住宅」で建築確認は業者名で申請して建築し、完成時点で土地・建物を一括して買主に販売する契約内容。（場合によっては「売建」「青田売り」といった違法ケースかもしれませんが） ４． 業者が言う、「他社で工事するとローンが通らない」との部分は、自社ならば提携銀行との間で、契約時の少額の手付金だけで工事を進めておいて（業者の立替負担が大きくなる）最終金だけを一括ローンで借りることができる段取りがある、という話かと推測します。 ５． 業者の説明不足（あるいは違法かもしれない契約内容）について問題無しとはしませんが、全体的な流れでは質問者側も、「他社で請負契約できないことを了解した上で土地購入契約をして」「建築請負契約を交わしている」部分をとらえれば、当人が当初想定した通りに事態が進行しており、何を今更大騒ぎしているのか、が不明です。（もしかすると業者の説明内容を質問者が正しく理解していなかった、という可能性もある） ６． このままの流れの延長で、仮に質問者の希望通りに事態が進んだとしても、 (1) 弁護士への相談と交渉委任でザックリ５０～１００万円の費用がかかる (2) 完全にＡとの間で建築請負契約が解除できても戻ってくるお金は１００万円 (3) 土地所有者との間では、至急残金の決済を求められる (4) 質問者自らが工事業者未確定・自己資金不足の状態で土地先行融資がＯＫの先を見つけることはかなり難しい (5) 仮につなぎ融資がＯＫとなっても、少額の手付金条件で明らかに縄張り侵害（Ａ社のツバ付案件）に取って代る業者が出てくる事が不明（建築資金の契約金・中間金までつなぎ融資で借りられる状況ではない） (6) となると、土地の決済期限オーバーとして手付金９０万円の没収も有り得る（融資条件設定があれば戻ってくるが） ・・・業者Ａはこの(2)～(5)の部分を自社でコントロールすることで建築請負契約を取っているのだろうと推測しますので、言っていること（質問者というフィルターを通して質問で書かれていること）には、特段の違和感は感じないのですが。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
弁護士に一任すべきでしょうね。 シロートだと結局は丸め込まれかねません。 とりあえず矛盾点を ・住宅ローンについて、他社で工事するとローンが通らないとの説明 なぜ通らないのか確認しましたか？ 銀行の融資は、どこが建築しようが、借り入れ分の資産価値さえあれば 貸してくれます。（借主の与信情報が問題ない前提） ・土地だけを買うのであれば、全額現金で用意するとの説明 基本はそうです。 ただ、一般的に土地の決済は短期で高金利のフリーローンを借り清算後、建物建築時（完成時）の住宅ローンに土地分を組み入れてローンを組みます。 このため、数ヶ月の間、住宅ローンより金利が高い借り入れをする必要があります。 ・自社で責任を持って売買するために、他社工事は出来ない そもそも法的な根拠はまったくありません。 結局は、土地を安く売り出し、買い手の気持ちを煽り、建築時のマージンで相殺する考えなのです。 ただ現実問題として弁護士に依頼すると、結局は何十万も弁護士に渡るので・・・・
お礼
早速回答ありがとうございます！ やはり弁護士をたてるべき意見が多いですね！ 何度か話し合ってますが、その度に後から後から補足して 言い訳を付けてきます。 矛盾点に対するご質問ですが ・他社施工の場合、信用がないので１００パーセント融資は受けられませんよ と言ってました。 この言葉だけで納得してしまった自分たちも甘かったです。。 (諸費用、引越し代など含め頭金は１割程しか用意出来ません) ・土地だけを買うのであれば、全額現金で用意するとの説明 「一般的に土地の決済は短期で高金利のフリーローンを借り清算後、建物建築時（完成時）の住宅ローンに土地分を組み入れてローンを組みます。」 こう言った借り入れ方の説明はせずに、提携銀行を奨めていました。 自分たちも勉強不足だったので、その事を知った時から不信感を抱いて 今に至ってます。 ・自社で責任を持って売買するために～・・・ の説明は、今も論議しています。 信用の判断は当社でしていると言ってましたが そんなの関係ないですよね。。 どれもこれも、契約してからいろいろ矛盾点を感じ 相手の言いなりになった自分たちの勉強不足が悔やまれます。 自分たちで解決できないとなれば やはり弁護士さんにお願いするしかないですね。 もうかなり疲れ気味ですが、手遅れになる前に 今は頑張りたいと思います！ アドバイス、とても感謝しています。 ありがとうございます！ お礼の返事まで長くなって申し訳ありませんでした。
- booboox
- ベストアンサー率32% (176/538)
要するに、体よく騙されたのです。 建築条件がないのに、請負契約金100万円の発生はしないし、まずは、設計図の作成でしょ。お互い建築条件の意味を取り違えていますよね。不動産屋は、この土地は、住宅とか工場とか、どんな種類の建物が建てられ建築条件がないと言い、質問者は、土地を買って、建物を建てるのは、建ててもよいし、建てなくても良いし、どこの大工さんに頼んでもOK。と、勘違いしています。不動産取引の重要事項説明の錯誤で、契約の取り消し。すなわち、不動産屋は、最初から、土地は、割安だが、大工は、指定大工しか使えず、そこで、あくどく、上乗せして儲けた分のバックマージンが入る条件だと、あなたに、きちんと伝えるべきで、宅地建物取引の重要事項説明義務違反で、相手の宅建業者（個人名が書いてある書面を受け取っているはず）と、弁護士か消費者センターの役人から、連絡してもらい、全額返金解除を求めましょう。土地の手付けは、倍返しなのに、「土地の売買契約書には建築条件の記載はないのです」は、明らかに告知義務違反。 土地は気に入っているのですが、工事請負契約だけを解除 して他社で建てるにはどうすればいいのか アドバイスをお願いします。 ＞＞＞＞＞まあ、土地も諦めて、全額返してもらうのが、ベストです。うそがある以上、以前は印象が良かったかもしれませんが、ずっとトラブルが引き延ばされますよ。。。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 広告に記載されていた事は、そんな仕掛けがあったのですね！ まんまとハマッタ自分たちの甘さが腹立たしいです。 でも家は大きな買い物なので、信頼関係が築けない事が 残念でなりません。 土地物件と不動産会社はご近所なので、長いお付き合いを 望んでいたのですが・・・。 土地に関しても、和解が成立しなければご近所に住む と言うのも嫌な気分ですしね。 土地を諦める覚悟は簡単ではないかも知れませんが ご意見を参考に、早く決断して対処したいと思います。 宅地建物取引の説明とても参考になりました！ 相手はあくまでも建築条件では無いと主張するのですが そんな理屈は通らないですか？ 重ねての質問ですので、もしよければ意見を聞かせてください。 ※文末６行消し忘れ文章でした。すみませんでした。
補足
書いてなかった事を補足しておきます。 「建築条件がないのに、請負契約金100万円の発生はしないし、まずは、設計図の作成でしょ。」 ・・・間取りと仕様書と工事代金等の書類はありました。 希望とは違いますが、後で間取りも仕様も変更できるそうです。 「土地の手付けは、倍返しなのに～」 ・・・定められた期日までなら、手付金相当額を放棄する事で 解約出来ると記載されてます。 「全額返金解除を求めましょう」 仲介手数料と消費税、事務手数料は戻らないですよね？？ これも４３万ほど全額払っています。
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
代理人（弁護士）を立てて交渉することをお勧めします。 何となくあれこれ思いつきはしますけど、金額も太いですし、このようなところで中途半端な理論武装をするよりも極めて現実的だと思います。 ちなみにもし自分がこのような立場に追い込まれたら、弁護士任せにします。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 言いくるめられないように、知識を付けようとしていますが やはり相手はプロなので、誤魔化されてばかりで。。。 穏便に解約に応じてもらえれば一番良いのですが それがムリなら弁護士さんに間に入ってもらいます。 ご意見が聞けてよかったです。 どうもありがとうございました！ ※文末６行は重複した内容の消し忘れです。すみません。
お礼
かなり的確なご指摘ありがとうございます！！ やはり自己資金不足ですね。。 実は子供が来年小学校入学なので、実家と幼稚園のある小学校区に 移る事を急いでました。 その点では、確かにＡ不動産で建てるならそれなりのメリットもありますね。 でも、他の工務店でも検討していた私達にもっと色々なアドバイス出来たのでは！？と思うようになったのです。 それと、建築条件も私達には業界の事はわからなかったので 出来ないと言われれば信じます。 その時は同意してサインをしているので、一方的に責めるのは良くないですね！ ただ担当さんの言葉が全てなのかな・・・と疑う気持ちが拭えず 公正な取引で無いならば自分たちは誤魔化されたのでは！？ という不安が出てきて相談させてもらいました。 今まであったやり取りの一部始終は、私達の一方的な見解であって Ａ不動産の説明は今でも正当なものかも知れません。 不動産の方にも、私達が相談所で説明しやすいように 文章にして経緯や建築条件を書いてもらっています。 それで何ら問題の無い取引ならこのまま安心して進められるかと。 mahopieさんには現実的なご指摘でとても勉強になりました！ 今後どうなるかは、逆に不安になりましたが 現実としてしっかり受け止め、これからに役立てたいと思います。 お返事まで長くなってしまってすみません。 どうもありがとうございました！！