住宅ローン 無謀でしょうか？

質問

中古戸建てを購入予定で現在仮審査待ちです。
先日１行、保証会社のほうからＮＧということで落ちました。
（※給与振込、その他引き落とし等してる銀行で、２０年ほど取引してますが、不動産屋さんが書類を出されたのが我が家が取引してない支店です。）
１０年くらい前に先妻が、主人名義で銀行・信販系でローンをし、払えなくなりましたが、なんとか返し七年位前に完済しました。
公正証書がきたそうなので、おそらくブラック扱いです。
が、つい先月までその給与振込の通帳はカードローンの通帳で常にマイナスでした。
住宅購入にあたり、返済はしたものの解約するのを忘れてしまいそのままにしています。（マイナスではないですが、解約してないのでだめですよね。。）

今回借入は、頭金なし・諸費用などすべて含め　２４４０万円です。

主人の年齢は　４０歳　年収：４４０万円（ボーナス含む）
　　　　　　　　　勤続年数：２０年
私は、子供が小さいのもあって専業主婦です。
子どもは、二人（園児と未満児）です。

来年からは、下の子も保育園なり幼稚園なり入れられるので私も働きに出るつもりですが、このご時世パートもなかなかなくもし働けても私の収入はないものとして考えてます。

主人としては、年齢的にあと５年もすると銀行も貸してくれなくなるだろうし、どうせローンを組むならば少しでも早く組んで自分の家を手に入れたい。家賃は払い続けても自分のものにならないから。
とのことで、住宅購入に意欲満々です（’’；
ちなみに今のアパートはすでに７年住んでいます。

自己資金もない、頭金もない、貯蓄もわずか・・・ナイナイ尽くしです。
私が思うところ、きっと今回の審査待ちのところもダメなような気がします。今週中に返事が来るそうです。
私ももちろんマイホームは欲しいですが、とっても危ない橋を渡ってるようで夜も眠れません（´～｀；

回答No.4

gakusei33

いろいろ検索されたらわかるかもしれませんが
夫婦２名の履歴情報を開示しましょう。
CIC　全銀協　ステラ等他の情報機関
住宅ローンは、２０～３０年組むものです。
銀行の本店審査部は、結構うるさいですよ。

開示してから考えましょう。

補足

ご回答ありがとうございます。

いろいろ検索して　勉強しました。

私自身は、クレジットの事故歴はありません。
主人は過去いろいろありましたので、気になる点は多々あります（汗）
今週、３つの信用情報機関に開示をお願いしました。
結果を見て、今後のことを考えたいと思います。

回答No.3

oska

＞不動産屋さんが書類を出されたのが我が家が取引してない支店です。

全く、住宅ローン審査とは無縁です。
私は、口座開設支店とは別の支店から住宅ローンを借りました。

＞公正証書がきたそうなので、おそらくブラック扱いです。

そうですね。残念ですが、旦那は確実にブラックだったのでしようね。
「だった」というのは、７年前に完済したとの事ですから、各個人信用情報機関のブラック情報は消えています。
推測ですが、金融事故を起こした金融会社グループに住宅ローンを申し込んでいませんか？

＞（マイナスではないですが、解約してないのでだめですよね。。）

ローン口座の解約は、全く問題ありませんよ。

＞どうせローンを組むならば少しでも早く組んで自分の家を手に入れたい。

その通りです。
定年が過ぎても、住宅ローン返済が続く計画は「金融機関は望みません」からね。
「退職後は、退職金で払います」「退職金は、確実にでるの？」
「退職金は、年金で払います」「年金制度は、崩壊してますよ」
残念ですが、公務員で無いと無理です。
住宅ローンは、早ければ早い程良いです。
若い間は、体力的にもムリがききますからね。

私は２０代で住宅ローンを組み、３０代後半で完済しました。
毎月の時間外勤務は、１００時間前後でしたね。若いから出来たのです。

＞私ももちろんマイホームは欲しいですが、とっても危ない橋を渡ってるようで夜も眠れません（´～｀；

年収が４４０万円という事ですから、単純計算で月収３０万円程度ですかね？
とすると、毎月支払える安全ローン額は７万円前後です。
定年が６０歳だと、２０年間毎月７万円を払っても、元本合計は１６８０万円ですね。金利が付くと・・・。
子供が二人で、これから多くのお金が必要ですし・・・。

再度、物件を含めてシミュレーションが必要な気がします。

補足

ご回答ありがとうございます。

oskaさん　ご察しのとおり金融事故を起こした銀行に申し込みました。
やはり印象悪いですよね。というか門前払いですよね。

主人の会社は　元々残業手当などでない会社で給料は完全固定・・・
急な出社でも手当はなし・・・　主人可哀そうだと思います。
私がその分、夜など仕事に出ることも考えましたが、主人が夜中に呼び出されれば子供置き去りになります。
そういう非常識なことしてまで、働きに出たいとは思いません。
だけど収入を増やしたいのは切実な願いです。。。

物件や場所、いろいろ勘案してもう一度考える必要があるとわかりました。
審査が通らず　主人があきらめてくれることを願うばかりです・・・

回答No.2

noname#154354

不動産屋さんという職業の人は、いつもいつも、「いまが、買い時です。いま、買わないと、一生、買えません」といいつづけています。

だんなさんが、４０歳なら、そう焦ることは、ないです。

２年ほど、銀行の信用を積み重ねられるのがよいとおもいます。

ご存知のとおり、リーマンショック後、世界経済は、壊滅的です。

わが、日本は、麻生政権が、国債を印刷しまくって、あちらこちらで、意味もない行政からの発注で、過去に潤っていたであろう業種に、お金がジャブジャブ注ぎ込まれているおかげで、日経平均が９０００円くらいまで、回復したことで、底を打った、と内閣は、豪語していますが、どうかなぁ～・・・

たしかに、国内メーカの在庫調整は、一巡したけど、日本のＧＤＰのかなりの部分は、輸出だのみ。円ドルレートが、９２円／ドル、では、輸出企業は、利益を出すことができず、設備投資も抑制し、人件費もケチるでしょう。

わたしなら、待ちますね。
（わたしは、１２年前に、新築住宅を取得しましたが．．）

いまどきのことですが、住宅ローンを払えなくなってしまって、任意売却や競売で売りにだされている中古物件が、豊富です。

tulipmamさんにおかれましては、まず、ご主人さまが、銀行から信用されるような実績を積み上げることを、お勧めします。
銀行の積み立て預金を２年、毎月、３万円、できれば、銀行は、毎月、その３万円と、いまの賃貸家賃の金額の合計までのローンであれば、審査をとおしてくれる可能性は、高くなると思います。

（実際、わたしは、転職して、２年満たなかったのですが、当時、住宅金融公庫の積み立てをやっており、４年目だったか５年目だったんですが、その積み立て額と家賃との合計と比べて、年間の返済額を下回るようにして、申請しました。バッチリ、ヨミどおりでした。）

２年後には、今より、ずっといい物件が、競売とか任意売却で、市場にでるでしょうから、それを購入されるのがよいかと思います。

補足

早々にご回答いただきありがとうございます。

私たちの住む地域は、親の土地に家を建てるという人が多いところです。
なので、なかなか中古物件も出ないという地域性もあります。
ちょうど上の子が来春小学校に上がります。
学区が非常に狭く、学区内での物件は今の物件しかないのが現状です。
しかも物件は築６年でとても奇麗な物件で魅力的です。
もっと安い中古物件にして、学校に上がる前に何とかしたいというのは、私もあります。転校は避けたいので。。。
だけど、ローン審査が通らないといいなぁともちょっと思ったりします。ヘンですけどね（＾＾；
主人の危機意識をもっと持たせなければと思います。
ホント、主人を思いとどまらせたいです。。。

回答No.1

86tarou

信用情報については、↓を参考に開示請求をすれば確認出来ます。金融事故で情報が載っているなら、まず審査は通らないでしょう。
http://www.card1616.com/shinsa/certify.html
http://wiki.livedoor.jp/creditinfo/d/%B8%C4%BF%CD%BF%AE%CD%D1%BE%F0%CA%F3%A4%F2%B3%AB%BC%A8%A4%B9%A4%EB

これらに問題が無ければ、次に金額的にどうなのかを見てみましょう。年収の25％を支払いに充て（月91,666円…現在、貯金が出来てない家計なら、これが家賃より遥かに少なくないとやっていけません）、定年までの20年ローンを年３％の固定金利（変動金利の選択もありですが、試算上は全期間固定金利でも払えるように…）で組むと1650万円借りられます。繰上返済を前提に25年ローンにすると1930万円で、この辺りが限度だと思います（審査的には30～35％程度まで借りられるかもしれませんが、無理なく払っていける金額は20～25％です）。ちなみに、2440万円の借入金なら20年返済で37％、25年で31.5％にもなるので、返済比率がかなり大きくなるので、破綻の危険もあるでしょうね。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％）を引けば購入可能な物件価格が出ます。この他に、賃貸の時には掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、中古とのことなので築年数によっては更に必要になるかも？あまり古いと将来建て替えの可能性もあり）も必要になってきます（毎月必要でない費用は、毎月積み立てておくと安心です）。
頭金も物件価格の20～30％は欲しいところですし（ローン残高＜家の時価になるので、万が一払えなくなっても売ることで精算出来ます）、それ以外に生活費の半年分以上は常に置いておきましょう。お子さんもいらっしゃるので貯蓄がないのは致命的です。子供１人当たり1000万円のローンを組んだのと同じだと思ってください。

主人としては、年齢的にあと５年もすると銀行も貸してくれなくなるだろうし、どうせローンを組むならば少しでも早く組んで自分の家を手に入れたい。家賃は払い続けても自分のものにならないから。＞
持ち家より賃貸の方が現金は残るとの試算もあります。持ち家は維持費も掛かりますし、賃貸のように引っ越して新築に住むなんてことも簡単には出来ません。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンによって生活を切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のない住宅ローンで、外食や旅行もして楽しみましょう。頭金がない状態では、物件価格を下げるか賃貸のまま頭金を貯めるかです。貯金が出来ない家計なら前者しかありませんが…。

補足

早々のご回答　ありがとうございます。

私も一度情報開示してみようかと思ってます。
だけど現在仮審査中なので、あまり開示記録があるとよろしくないと聞いたので、もう仮審査はしばらくしないと決めた時点で見てみようと思っています。

先日の銀行からは　２１００万円までは貸せます。が、保証会社でＮＧでした。と回答いただきました。

一応、今の月収から試算をしてローンも返せて税金用・修繕費用の積み立てもでき、貯蓄もできるという試算をしています。
（子どもには別で現在貯蓄があります。）
最も皮算用ですよね。。。主人にこの辺を理解してほしいんですが。
ローン期間も目いっぱいで組み、小学生の間に繰り上げ返済に精を出す予定です。こちらも"予定”ではいけないんですよね（涙）
物件は築６年と比較的新しいので、しばらくは大規模な修繕はないものと見てます。

しかし、主人の会社は昇給も望めなければ、退職金もありません。
定年制度もありませんが。
がんばって繰り上げ返済をし、子供たちの教育に資金を費やし、私たちの老後ってどうなるの？と不安要素を挙げればきりがないほど・・・
お恥ずかしい限りです。
主人をなんとか思いとどまらせたいです。。。