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任意売却の物件について

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  • 質問No.509806
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お礼率 75% (3/4)

いま中古マンションを探していて、いいと思う物件があったのですが、任意売却物件であるとのことでした。町の不動産っぽいところでもあり、ちょっと不安なのですが、どういうところに気をつけたらよいのでしょうか?
また、「瑕疵担保責任は負いません」と書いてあったのですが、こういった場合、決まり文句のようについてくるようなものなのでしょうか?もしそうだとしたら、自分で調査する以外方法はないのでしょうか?
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質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.2
レベル10

ベストアンサー率 60% (68/113)

任意売却の場合、債務超過の状態であって、例え売却したとしても売主に残るお金は1円もない状態なんだと思って考えると良いと思います。

ですから瑕疵担保責任は負わないと言われても、引渡後売主に金銭的に補える余力もなく、どこに引っ越してしまうかもわからないような状態が予想できますので、仕方ないのかなとも思えます。

司法書士については住宅ローンを利用する場合、融資する金融機関で指定することが多いです。銀行も売主の抵当権が外れなければ、新たに抵当権を設定するわけはありませんので、事前に司法書士を通じて債権者側に抹消書類の確認や受渡方法を打ち合わせしますし、何か問題があれば、ローンのお金も実行されないし、登記もされない、それこそ売買として成立しなくなると考えるのが普通でしょう。

とにかく今回、一番の問題点は、残金支払い時に現在の抵当権が抹消できるのかどうか?ということですので、利用する金融機関等を通じて確認してもらうと良いでしょう。

あとは契約時の手付金等についても、持ち逃げされないように売主に直接渡すのではなく、仲介業者で手付預かり等の保全を講じるよう取引についても一言言っておいた方が良いと思います。もちろん手付も少額に越したことはありません。

それからこういった案件では弁護士等が調整役で入っていることが多く、取引の終わりの方で売買価格以外に売主さんの引越し費用を別枠で少し見てくれないか?とお願いされることが多いです。当然領収書は出ませんが、あくまでお願いであって、お付き合いする必要はありません。こういう物件は訳ありな分安くは買えることは確かですが、本来金融機関の方が、その辺の費用も考慮して売却価格を決定すればいいことですから、きっぱりと断ってください!

どうしても欲しい物件であれば、一旦マンションの買取業者に頼んで買い取ってもらい、そこから買う形にするのも1つの手です。但し、費用的には高くなりますが・・・。
お礼コメント
buriburio

お礼率 75% (3/4)

ありがとうございました。
契約に向けて前向きに取り組んでいこうと思います。
早速、仲介業者の方に電話し、手付金をなるべく減らした上で、仲介業者さんにその手付金を預かっていただくような保全措置をとらせていただくようにいたしました。
売主さんもすでに引越しされていましたので、引越し費用などは大丈夫だと思われます。
わかりやすいご説明、本当にありがとうございました。
投稿日時 - 2003-03-30 15:44:10
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  • 回答No.1
レベル8

ベストアンサー率 46% (6/13)

まず第一に物件の登記簿謄本を建物の所轄の法務局で取って、担保設定がないか、差し押さえ等がないか、所有者の登記に疑念はないかなど、できたら専門家に見てもらうとよいと思います。 瑕疵担保責任とは設計・施工上の不備により、物件に不具合が生じた場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。 例えば、屋根や外壁からの雨漏り、台所の排水不良や漏れ、床の沈みや破損など通常の注意を払っても発見できないような隠れた瑕疵 ...続きを読む
まず第一に物件の登記簿謄本を建物の所轄の法務局で取って、担保設定がないか、差し押さえ等がないか、所有者の登記に疑念はないかなど、できたら専門家に見てもらうとよいと思います。
瑕疵担保責任とは設計・施工上の不備により、物件に不具合が生じた場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。
例えば、屋根や外壁からの雨漏り、台所の排水不良や漏れ、床の沈みや破損など通常の注意を払っても発見できないような隠れた瑕疵がこれに当たります。
素人の売買にはトラブルの危険が大きく、弁護士や司法書士による無料法律相談でより具体的に相談されることがよいと思います。
補足コメント
buriburio

お礼率 75% (3/4)

ありがとうございます。
やはり素人であると一から勉強しなければならず、ほんと詰め込みすぎでパニックになっております。。。
追加の質問で大変恐縮なのですが、ちょっと不安な物件であるため、仲介業者の方に、私どものほうから司法書士の方を出し、登記に関する手続きをしていただきたいと申し上げたところ、「(私に融資していただく)銀行の信用のおける司法書士の方でないと銀行側が嫌がる、だから(私どもの選任する)関係のない司法書士の方を連れてくるのは難しい」ということをいわれました。それだったら、もし仲介業者さんと銀行がグルであった場合、私は一方的に不利なのではないかと不安に思っております。買主側のほうから司法書士の方を連れてくるというのは一般的ではないのでしょうか?

心配しすぎなのかもしれませんが、不動産取得に関しましてはいろいろなトラブルをよく聞きます。また、周りにそういったことに詳しいものがおらず、困っております。
宜しければ教えていただけませんでしょうか?
投稿日時 - 2003-03-29 16:00:30


  • 回答No.3
レベル8

ベストアンサー率 46% (6/13)

この物件だけに限らず、物件に対して銀行が指定されるのは少し変だと思います。私は銀行員なのですが、最初から最後まで借りる人の返済能力なり、これまでの取引などで、融資を決定します。ということはあなたが取引している銀行で融資を受けるのが普通で、この場合は強制はできませんが、その銀行と信頼関係のある司法書士になります。 ご自分の取引銀行に住宅ローンの申込みをして具体的な相談をされるとよいと思います。 ...続きを読む
この物件だけに限らず、物件に対して銀行が指定されるのは少し変だと思います。私は銀行員なのですが、最初から最後まで借りる人の返済能力なり、これまでの取引などで、融資を決定します。ということはあなたが取引している銀行で融資を受けるのが普通で、この場合は強制はできませんが、その銀行と信頼関係のある司法書士になります。
ご自分の取引銀行に住宅ローンの申込みをして具体的な相談をされるとよいと思います。
お礼コメント
buriburio

お礼率 75% (3/4)

ありがとうございます。
住宅ローンは見直したい面もあり、再度検討していこうと思います。
投稿日時 - 2003-03-31 01:16:52
  • 回答No.4

躯体と水漏れについては売主に10年間の瑕疵担保責任が課せられます。築後10年を経過していない物件であれば、瑕疵担保責任を負わないというのは違法です。 中古物件を購入する際は、物件の管理会社などにあたって詳しく調べられた方が宜しいと思います。例えば、買ってまもなく大規模修繕にあたり一時金を支払わなくてはならなくなったり、前住者が管理費などを滞納していたり、経年劣化と共に管理費や修繕積立金が突然値上げさ ...続きを読む
躯体と水漏れについては売主に10年間の瑕疵担保責任が課せられます。築後10年を経過していない物件であれば、瑕疵担保責任を負わないというのは違法です。

中古物件を購入する際は、物件の管理会社などにあたって詳しく調べられた方が宜しいと思います。例えば、買ってまもなく大規模修繕にあたり一時金を支払わなくてはならなくなったり、前住者が管理費などを滞納していたり、経年劣化と共に管理費や修繕積立金が突然値上げされたり・・・考えるといろいろとあります。

最近の中古マンションに関してはバブル期の償却が済んでいないものも多いので、まだ値段(資産価値)が下がると言われています。よく検討してからでないと危険が伴います。注意してください。

以下のサイトに分譲マンションのトラブルや知っておくべき知識が掲載されていますので、参考に。
お礼コメント
buriburio

お礼率 75% (3/4)

ご回答ありがとうございました。
10年保障は確か平成12年からの施行だったと思います。。この物件はそれには当てはまらないんです・・・
管理費の件は確かにそうなんです。17万円の滞納があるんです。
その点は売買契約書の中に引き渡し前までの管理費等の諸費用は売主側の負担となるとの文面を確認させていただきました。それだけで対抗できるのか、不安な点もございますが・・・
投稿日時 - 2003-03-31 01:25:59
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