売買？相続？親所有の不動産を譲り受ける方法

質問

先の話にはなりますが、親所有の不動産に住みたいと思っています。
ただその方法について悩んでいます。

親は当分は私に無料で貸し、いずれ相続させるつもりだったようですが、
売買で処理する場合の親と私の税金の総額が、私が相続する場合より軽いなら、
私に売っても良いと言ってくれています。兄弟も了解済みです。兄弟との関係は良好です。

１　不動産の場合、売買と相続とで税金の負担が少ないのはどちらでしょうか。

２、もし購入しないでそこに住む場合、親は税金等が面倒なので家賃は受け取らないと言っています。
でもそれでは気がひけるので、名目はどうあれ家賃分位は親に渡したいと思っています。
税金上親に負担をかけないようにするにはどうしたらよいでしょうか。仕送り？プレゼント？その頃には親は退職しています。

３、購入する場合（額は相場通り）、私が準備できるのは不動産の相場額の１／３程度になると思います。後の２／３の処理は、
（A)親からの借入れ（民間ローンは親が反対。利息は相場通りで）
（B)贈与（ただしその分は相続の際、兄弟間で調整）
（C)支払額割合で共有名義にしていずれは相続で処理
のいずれが良いのでしょうか。
（B)については、親も私も出来れば避けたいのですが、税金上特に有利なら検討したいと思っています。

兄弟に不公平感を与えたり、税務署と揉めたりしたら、親に負担をかけてしまうので、
もし売買する場合は、客観的に見て適切な処理がしたいと思っています。
家族間の売買で、特に気をつけなければならない点があったら教えてください。

回答No.1

mukaiyama · ベストアンサー

＞１　不動産の場合、売買と相続とで税金の負担が…

相続税は、その不動産も含めたすべての遺産総額と相続人数が決まらないと分かりませんので、安易に比較できません。

＞２、もし購入しないでそこに住む場合、親は税金等が面倒なので家賃は受け取らないと…

妥当な判断です。

＞税金上親に負担をかけないようにするにはどうしたらよいでしょうか…

親子間の扶養義務の範疇として、日常の生活費を出し合うことに課税されることはありません。

＞（A)親からの借入れ…

親から借りて、親に支払うという考え方はおかしいです。

＞（B)贈与（ただしその分は相続の際、兄弟間…

贈与税は、あらゆる税の中でもっとも税率が高いことで有名な税です。
ただ、親子双方の年齢条件が合致するなら、「相続時精算課税」を申告することによって、現時点では贈与税を払わないで済ますこともできます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞家族間の売買で、特に気をつけなければならない点…

ある時払いの催促なしや出世払いにならないこと。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。

ただ、一点分からない点が。
親から借り入れて親に支払うのはおかしい、というのは何故でしょうか。
単純に売買契約で、代金を分割払いにしたけれど、契約成立時に登記は移転する、という構成しかとれないのでしょうか。
その時点で売買自体は完了させて、登記も移転させて、あとは貸金という処理をするのは駄目なのでしょうか。
正直このあたりは突き詰めて考えてなかったので、どちらが有利とかあればご矜恃ください。

ただ、そのあたりは、元々私自身は親の援助なし住居を購入したいと思っていたところ、親からローンを組んで銀行に利息を払うのはもったいないと言われて持ち上がった話なので、無駄にややこしい構成になっているのかな、と気付かされました。
あまり意地をはらず、無駄のないやり方を再考しようと思います。本当にありがとうございました。

回答No.2

TAKESHIDA

まず第一にご両親は資産家なのでしょうか。
1次相続であれば1億6千万円までは配偶者控除で贈与税0円に出来ます。
それを使用しなくても兄弟が2名で基礎控除8000万円です。
　もし相続税がかかるのであれば相続時精算贈与を選択されればよろしいかと思います。住宅ですと3500万円までが非課税になります。
　売買に関わる税金と相続税を比べるにはもっと詳しい数字がいっぱい必要になりますので。
　もし、親子で賃貸借契約を交せば相続評価額は下げれます。

お礼

親子間の相続について「配偶者」控除の話がでるところがよく分からないのですが…。
税金は難しいですね。

賃貸借契約も交わしたことで相続評価額が下げられるなら、やった方がよいのかしら。でもその分は親の課税対象になるんですよね？
なかなかややこしそうなことはよくわかりました。
ありがとうございます。