建築条件付土地の契約でアドバイス欲しいです。

質問

現在、建築条件付の土地を購入しようとしています。
ミスを犯していないかアドバイスお願いします。
(1)土地の仲介は地元で30年以上経営している小さな不動産会社。建築工事も同じ不動産会社。
(2)土地の購入の申込を売主にしている段階(申込金10万支払済)。
(3)土地の契約時には手付金90万支払う予定。
　　ローン特約は入れてもらえる。ローン会社も大手銀行2社を指定している。
(4)土地の契約時に建物も同時に契約して欲しいと言われている。建物の手付金は当初100万と言われたが、
　当座のお金が必要な場合もあるかも知れないから手付金無しで構わない、との事。
(5)建物のプランは標準仕様書と、叩き台に作ってもらった図面をもらっていて、
　大きな変更はするつもりは無いが、設備や同じ坪数内で標準仕様書に書いてある範囲内で
　　変更はするつもり(標準仕様書の範囲内の変更なら金額の増額は無い、
　と口頭では聞いている)です。
(6)建物のプランを貰ったときに、概算で見積はもらった。
　　(坪数×○○万円)図面のプランなら見積金額以上には
　　ならない旨聞いた(金額は納得できる金額です)
(7)土地代のローン支払いを先に開始？するが、建物が建つまでは今の賃貸の家賃もあるだろうから、
金利分(3万円/月)を負担する事で計画した方がいいと言われました。
　　※少し前に聞いたときは、建物を引き渡してから土地＋建物のローン支払いを開始するように
　手配する？ので心配いらない、と言われました。

簡単で申し訳ありませんが、こんな感じです。
不動産会社の感触は、結構丁寧です。
特に気になっている所は、『土地と建物を同時に契約して欲しい』と言うところです。
通常は無い、と聞きます。
ただ、概算ながらも図面と金額をもらっており、金額はＯＫ、
図面も標準仕様書をもらっているので、どこまですると増額になるかわかっているつもりです。
その様な状態であれば問題無いのでしょうか？
現時点でのミスしていそうな所、又、今後契約を進めるに
あたって確認した方がいいところ、などわかる範囲で結構ですので
アドバイスお願い致します。

回答No.3

popokiti

追伸：
お礼のコメントありがとうございました。
変動金利の件ですが、リスクが高いことはご存じかとは思いますが、
以下サイトを参考にしていただきたいと感じました。
ご検討ください。

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20080928A/
http://allabout.co.jp/finance/ikujimoney/closeup/CU20040630C/index.htm
http://www.nomu.com/loan/howto/cpt_house_kinri.html
http://www.nomu.com/loan/column/090612_01.html

回答No.2

moonbounds

私なら絶対に契約しません。
図面・仕様・金額を確定させないで、いくら増額になるか不安ではありませんか？

お礼

回答ありがとうございます。
やはりそこは不安ですよね。
ただまあ、図面と仕様はもらっていて、概算の見積もあって、
この図面ならこの金額以下になります、と言う条件は提示
してもらっているし、その図面・仕様を変える事はほとんど
無いと思っているので、そう言う場合はいいのかなぁ、と
漠然と考えていましたが、甘いですかねぇ・・・。
いずれにしても慎重に進める事にします。

回答No.1

popokiti

建築条件付きの土地についての業者側の思惑はこうです。
土地を買いやすい低価格で水引きをして、
建物の方で利益を取るという考え方です。
ただ、とちもお手頃で建物もお手頃の納得仕様であれば問題ありません。
なかなかこのように好条件な業者に巡り合うことは稀です。
今まで不動産屋を色々とみてきましたが、良心的な不動産屋は99％無いように感じています。（個人的な展開）
そもそも、土地を転売して儲けている時点で、楽して暴利をむさぼるやからにしか思えません。
また、住宅ローンですが、不動さんが紹介する銀行は、ＮＧです。
何らかの裏契約があり、紹介料として銀行からバックマージンが入るようになっています。
しかも、今の時代、銀行から住宅ローンを借りるのはいかがなものかと・・・
現代、住宅ローンは、住宅金融機構の提供しているフラット３５が主流です。（金利が安い・保証料がないなどなど・繰上返済の手数料が無料）
フラット347は、各銀行でも取り扱っていますが、儲からないので、自分の銀行でやっている住宅ローンをすすめます。
ちなみに、銀行員などはフラット３５の方がお得なので、客にはすすめませんが、自分が住宅ローンを組む時には、使っているのが現状です。
火災保険などは、価格．ＣＯＭの保険窓口で条件のよい会社を探してもらうのが一番お安いです。
ちなみに、生命保険は、ライフネットが一番お得です。
あと不安なのが、不動産会社の倒産です。
前金を迫り、多額の現金をむしりとり倒産するケースもあります。
注意が必要です。
完成保証を考えてもよろしいかと思います。
参考にしていただければ幸いです。

●住宅金融支援機構　http://www.jhf.go.jp/
●住宅ローン金利情報　http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/
●火災保険　http://hoken.kakaku.com/insurance/kasai/
●生命保険　http://www.lifenet-seimei.co.jp/
●完成保証　http://www.housedepot.co.jp/

お礼

回答ありがとうございます。
popokitiさんの言う、好条件の業者、である事を
願いたいものです。
フラット35より、現状は変動金利の方が金利が安いので
まずはそれを組んで、10年後とかに見直そうと思って
いたのですが、それでは甘いですかねぇ・・・。
一応、『この図面ならこの金額以下になる』と言う
ものはもらっているし、その図面を変える事はほとんど
考えていないので、それで進めようと思っているのですが・・・。
回答頂いたことを参考にして慎重に進めたいと思います。