アパート選びの重要点

質問

当方小規模ですが大家を営んでいます。去年の暮れから退室が多くて困っています。退室があると言う事はそれなりに人の移動があるという事なので、その内部屋も埋まるだろうと思っていましたが中々埋まりません。退室ばかりです。
そこで質問なのですが、アパート選びの時にこれがあるとちょっと違うとかいうモノってあるんでしょうか？
基本的な条件は変わらない（築年数・立地条件など）ので何か工夫が必要でしょうか？
他の大家さんはどう考えているのかも良かったら聞かせてもらえないでしょうか？
照明器具とか最初から設置されていると良く見てもらえるのでしょうか？
以前から退室時のリフォームの度にストーブとウォシュレットは設置しています。

回答No.3

toton3 · ベストアンサー

私も大家です。
空室の問題はいつも悩みますね。よくわかります。
アパートの購入は、立地を優先しています。それ以外は購入したあとにどうにもできますが、立地だけは変更できません。
もちろんコストもかかりますので、その辺のバランスが難しいですが。
立地は悪くても満室といった書籍やセミナーを見かけますが、私が思うに一時的な対策でどれも長続きしません。結局立地のいい物件で同じことをされると入居者を奪われてしまいます。要は本やセミナーでテクニックを公開した時点で、その方法だけでは生き残れない・・・ということですね。

あと、今の物件ですが、内覧者はいるのでしょうか？
内覧者がいて契約が決まらないというのであれば、確かに内装に問題ありだと思います。私の場合、とにかく部家を明るく見せることに気をつけます。日当たりが悪くても壁紙や照明でかなり改善できます。
私の場合、とにかく暗い、汚いは絶対NGです。あとペットOKも効果があります。ペット用のリフォームが必要になりますが。

内覧者がいないのであれば不動産屋を疑うべきでしょう。
自分の物件を紹介してくれなければ、契約できる道理がありませんので。そうであれば、不動産屋へもっと営業をかけるべきだと思います。
私は警察や役所にも直接営業しています。転勤などで赴任した方へ自分の物件を勧めてもらうようにお願いするのです。チラシを一枚作って持って行くだけなので、大した手間ではありません。不景気に関係ないところなので、結構効果がありました。
家賃の見直しは、最後の手段にしています。相場より高い家賃であれば別ですが、そうでなければ家賃以外の問題が大きいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
立地ですか。こればっかりはどうしようも無いですね。セミナーとかも考えましたが・・・ダメですか。
内賢者は最近居ません。とりあえず不動産屋へ営業しようと思います。警察や役所への営業もアリなんですか！
知らなかったです。

回答No.2

myv165

こんにちは。
借りる側の目から見ますと、
相場から見て、ちょっと高いかな？と言う賃料でも、初期費用がかからなければ借りようと思います。
目先の●十万円の出費は痛いけど、毎月の数千円の出費はそうでもない、
だから、敷金１、礼金０で後は保険料と仲手と前家賃くらいで収まってくれた方が有り難いかな、もちろん相場と同等なのがベストですが、初期費用はこのご時勢痛いです。あと、築年数に関わらず、キレイにしてること、この辺が借りる側のチェック点でしょうか。
法人で貸す側の立場にもいますので、
上記の目から見て、敷金１、礼金０にしてます。
あと、それでもつかなければ、フリーレントをつけて、１ヶ月分無料にしたりもしてます。
法人で持ってるのは（いずれ売却予定なので）礼金や敷金などはどうでも良いってわけじゃあないのですが、投資物件として利回り計算する時に、賃料と共益費は下げたくないので、初期費用を抑える、と言う方向でサービスするしかないのですが。
あと、仲介してもらう不動産屋に広告宣伝費を基本最低賃料の１ヵ月分は出します。（場合によっては２ヶ月以上も・・・）
そうすると、仲介もやる気になってくれて結構決めてくれますよ。
とりあえず思いつくのを書いてみました。

お礼

回答ありがとうございます。
相場・部屋を綺麗にとまあ気にはしているのですが、なかなか上手く行かないですねぇ。私の地方では敷金はともかく礼金なんて貰えませんよ。とりあえず広告料とかも考えないといけませんね。

回答No.1

azayaka01

築年数が多少古い物件でも短刀直入に言ってしまえば住めば都の一語につきます。勿論、何時でも努力と工夫は怠ってはなりませんが。あまり設備にお金を賭けても集客率には直接結び付きません。

お礼

回答ありがとうございます。
住めば都・・・まずその住むの選択をしてもらいたいですねぇ。
住めば都・・・都落ちが多くて困ります。