中古住宅のチェックポイント

質問

住宅購入を考えています。資金的に中古をねらっていますが、まだ、何も行動していません。
まず、物件を見るに当たり、どういうところに注意すべきでしょう。
実際にできあがっているものなので、基礎工事部分などはチェックできませんよね？でも、そういう基礎の部分ほど、これから住むものにとっては重要と思うのですが、どうチェックすべきでしょう。
ちなみに戸建てが希望ですが、マンションも視野に入れています。
専門の方のほかに、実際に中古物件を買われた方のアドバイスもお待ちしております。お礼の書き込みが遅くなると思いますが、よろしくお願いします。

回答No.7

altosax · ベストアンサー

#3のものです。

> 昭和５６年と言えば、２０年以上前ですから、それ以降といえども、耐久性に問
> 題が出てきている可能性は、ありますよね。特に、「偏心率」の大きな建物は、
> がたがきていると見てよろしいでしょうか。

中古住宅で「お買得」といううたい文句の広告が出るのは、やはり税法上の耐用年数がとっくに過ぎてしまった（木造ならば２０年以上）物件が多いのではないかと思いますが。。。建築のほうが専門なので中古不動産のチェックはあまりやっていませんのでこの辺は自信ありません。しかし、新耐震基準以後の建物で非常に格安だと、こんどは他のご解答者さんが指摘されているような地盤上の問題を抱えているかもしれませんので、念入りに調べましょう。

木造で素人でも調べられる方法としては、
「天井あらため口から覗かせて下さい」と頼んでみるとよいですよ。
かならず１階２階ともに押し入れの天井が開いて工事用その他のために天井裏がチェックできるようになっています。
また、床下にも台所や和室などからもぐれる「あらため口」がありますので、床下の金具類をチェックして見る事もできます。
そこから覗いて、金具類できっちり「柱」や「はり」が留められているか覗いてみるのです。どうしてもいやがって見せたがらない家でしたら、要注意だと思います。
図書館や本屋さんなどに、金具類の見方を写真入りで説明した解説書などがありますので、あらかじめどんな金具のとりつけかたが正しいのか予習してから行って下さいね＊（せっかく金具だけはついていても、取付け方法が間違っていて、ほとんど意味をなしていない家もたくさんありますので）
でも、ごく一般的に昭和５６年以前の家でしたら金物が入っていたとしても特別今の基準に合わせたリフォームをしていない限りは満たされていないものがふつうです（とてもお金が懸かるので普通の中古住宅物件ならそういう構造的なリフォームはしていないとまず考えられそうです）。

コンクリート造の建物は、耐用年数は６０年ですが、いわゆる列島改造ブーム、オイルショック時代の建物は、耐用年数内であるにもかかわらず、ずさんな工事と使ってはいけない塩分の多い砂の使用により、満身創痍のコンクリートになっているケースがままあります。マンションで内装が美しくリフォームされていてもコンクリート自体がぼろぼろなことがありますので、昭和５０年前後のマンションは注意しましょう。（耐震補強工事済み、などと明記されていれば広告がウソでない限り今の基準に合致した補強工事がされていることになります）

住宅金融公庫には、「優良中古マンション貸し付け制度」というのがあって、公庫が貸付金の担保として価値の高いすぐれた中古物件には、有利な条件でお金を貸してくれますよ＊
（公庫廃止が決まって以後も貸し付け業務は継続されていますので、利用しない手はありません。毎年少しずつ条件が違うので、今年はどうなっているか住宅金融公庫にかならず確かめてみて下さい）

偏心率のチェックは、不動産屋さんでは多分「偏心率という言葉は知っているけれど計算のしかたはわからない」と答えるのではないかと思います。（場合によっては、偏心？なにそれ？というかもしれません）
身近に建築士のひとがいたら、目当ての物件の図面を見せて相談すると教えてくれますが、きちんとした計算をするには、家一軒建てるのと同じ計算をしないといけません。しかし、経験豊かな建築士のひとなら、数値的に答えるのはコンピュータ計算が必要ですが、（不動産屋さんの間取り図ではなくて建築の）図面を見れば大体ひどい偏心だからやめたほうがいいよ、とか、まあ大丈夫でしょう、という程度の返答はできます。

身近に建築士の知り合いがいなければ、お近くの市役所の「建築指導課」で地元の設計事務所の団体などを教えてくれるので、そこに相談すると確実です。
また、地方によっては、建築無料相談会を実施している自治体もありますので、たくさん足を運ばれるとよろしいですね＊

お礼

またまた、ありがとうございます。
やはり、一生一度の買い物、勉強は欠かせませんね。「あらため口」などと言うものがあることも知りませんでした。
知り合いに建築士はいないので、建築指導課を利用しようと思います。こちらは素人なので、不動産屋さんの言いなりになりそうで不安だったのですが、プロの方に相談できるとは知りませんでした。参考になりました。

回答No.8

altosax

すみません、一番お知りになりたい「基礎の部分」のことを書くのをわすれていました。

基礎と土台をよく誤解されることが多いのですが、「基礎＝コンクリート部分」、「土台＝コンクリート基礎の上に乗っかった材木」です。
ですから、土台は腐りますが、基礎が腐るということは有り得なくて、基礎で気を付ける点は、ひび割れです。

見た目だけきれいにリフォームされた中古住宅の場合、基礎の亀裂をきれいにお化粧モルタルで隠しているかもしれません。
それを見抜くには、床下にもぐらせてもらって、（特に換気口の四隅が亀裂が入りやすい）チェックするのです。
人目につかない内側までリフォームする不動産屋さんはまずいませんので、内側から覗いて基礎に亀裂が入っていたら、買ってはいけない物件です。
（床下にもぐるときは、かなり汚れますのでツナギ服やマスクを持参してください）
床下にもぐると、湿気がひどくて、ツーンとかびくさい物件も買ってはいけない物件です。
床下にもぐると、土台などの木材にキノコやこけが生えていたりくさっていたら、絶対買ってはいけない物件です。

地盤については、中古物件ですと、もうほとんどあてになる資料は残っていない場合がほとんどです。昔から住んでいる近所のご年配の方に聞いて回るのも一般的な方法ですが、建物に関心のないしろうとの人に聞いてもあてになりません。

資料もない、あてにできる人もいない、という場合は、まず、坂になった「ひな壇造成地」は、最初からやめておいたほうが無難です。
なぜなら、ひな壇造成の場合、ほとんどかならずどこかで「盛り土」がされていますので、盛り土部分で沈下が起きる可能性があるからです。
中古で２０年以上経っていれば、もう沈下はおさまっているのが殆どですが、土地だけをあてにして買うならば問題ありませんが「家付き」の場合は、家が沈下で傷んでいると疑って良くチェックしてください。

付近に川やたんぼなどが無い平坦地であれば、（よほど昔池だったとかゴミすて穴を掘った跡だとかいう場合でなければ）まず問題ないと思って差し支えないと思います。平坦でも、川岸や、川から近いところは地盤がゆるいのでやめておいたほうが無難です。

お礼

すみません、私は「基礎」と「土台」は同じものと思っておりました。
やっぱり盛り土ってよくないんですね。近所に、大量の蛙の住処を埋め立ててマンションを建てていますが、あそこはやめよう。マンションならうーんと深いところまで土台（基礎？）の柱を建てるからいいのかもしれないけど、やっぱり気分良くないですもの・・・

回答No.6

gomaabura

こんにちは。私も最近中古マンションを探してました。
やっぱり理由の一つには、金銭的に安いから…なんですが、
中古だと公庫が難しくて、民間ローンになりますよね、
それに20年くらいのローンしか組めなかったりしますから、
一概に安ければいいってもんでもないかもしれません。
お金の面だけで、中古をねらっているなら
ちょっと立ち止まってもいいかもしれないと思います。。
私は安いから中古！と思ってましたが、
新築マンションでもいいかなぁと思ってしまいました。
中古のマンションは、安いですがその分修繕積立金が多くなって
管理費用に負担が出てくるので、不動産はすすめてきませんでした。

一戸建ての中古だと、そこに数年住んでみて取り替える部分を工事する感じになるんだと思います。
基礎部分は、腐っているともうダメと聞いたことがあるので、
床板をはずして中を見てもらってはどうでしょうか。
ちゃんと工事している所は、築年数が古くても、腐っていません。
夫の両親の家は、しっかり基礎を作ったので何年か前に1回床をはずしたのですが、
まったく腐っておらず、綺麗だったそうです。（備長炭をまいたのが良かったらしい）床下を見た業者さんも驚いていたそうです。

屋根は、単純な形の屋根だと雨漏りしている可能性は少ないです。
複雑な屋根だとたぶん雨漏りはあると思います。
家の間取り図はあったほうがいいです。
あとでリフォームして、壁を取ったらその壁はなくてはならない壁だったって事になるかもしれません。
また、建築家の人でも間取りを見ただけでどの壁が大事な壁なのかっていうのを判断するのは難しいそうです。
家の住人がしっかりしていそうかどうかを見極めるのも大事だと思います。
しっかりした住人なら、しっかりした基礎を作っていると思うからです。

あと、基礎より大事なのは地盤です。
あらかじめ、住む場所が決まっているとしても、
なるべく地盤の良い土地を選んで損はないと思います。

お礼

ありがとうございます。
うーん、ローンが民間でしか組めないとは知りませんでした（^^;。いや、全く不勉強で、恥ずかしい限りです。
皆さんのアドバイスを聞いていると、新築マンションでもがんばろうかなあ、と言う気になってきます。って、何も行動していないうちから情けない！
いっちょ、がんばって行動に移そうかな。
ありがとうございました。

回答No.5

menchanman

追記します。

おつきあいしたい不動産屋が見つかったら県庁に行って不動産屋の過去の経歴を調べましょう。

購入したい物件が見つかったら、法務局に行って
抵当権が設定されているかなども見た方が良いと思います。
値段交渉で相手の値引き限度がわかります。
当然ですが、なぜ売りたいのかの理由も重要です。
建築士が調べている間、素人の自分は売りたい人の暮らしぶりを見てました。

それでは、良い物件に巡り会いますように！

回答No.4

menchanman

私は３年ほど前に中古住宅（一戸建て）を購入しました。そのときの経験から…。

１．不動産屋に行って物件を見る前に

土地について↓

まず購入したい場所を大雑把に決めます。
市役所の都市計画課に行き、都市計画図を購入して
勉強すること。（重要！）
自分がどのようなライフスタイルを送りたいかにおいて重要です。
その場所が商業地なのか第一種住居専用地域なのか等位は頭に入れておくこと。
それぞれどんな場所なのかを現地に行って散歩すること。

不動産広告を見てその場所の相場感を養っておくこと。
養われてくると「この場所でこの値段なら旗竿地だな」とかいうものがわかってきます。
特にチラシの中で大きな写真はツリ広告（不動産や一押し）なので、それがコストパフォーマンス的に良い物です。（これは、不動産屋と物件を見ていくうちにも養われます。）

２．いよいよ不動産屋と付き合う。

不動産屋にいきなり行くと毎週休みの朝、あるいは週末になると「明日は予定はないでしょうか？」と電話が入るようになりますので、まず、電話で連絡し、気になった場所をの詳細情報をＦＡＸでもらうようにします。
電話をしてくるようなら、あくまでＦＡＸといいます。
それでも必要に電話をしてくるような不動産屋はやめましょう。

不動産屋と現地見学を始めてもすぐに決めないことです。不動産屋によっては、体育会系の不動産屋もあります。（笑）夜討ち朝駆けで買ってくれといってくるようなら止めましょう。

購入したいと思った建物が見つかった場合↓

私は素人のため、建物の状況はどんなに勉強してもプロの目には勝てないと思い、建物を見に行く際に一級建築士の方を一日雇って一緒に現地に行ってもらいました。費用は一日で二万円弱でした。
現地見学以前に建物の詳細な図面を売り主からもらっておくとよりベターです。
プロに見てもらったので、その後の補修にいくらぐらい必要かもざっと計算してもらえました。
それから不動産屋にはその日は一日（ダメならせめて半日）自分たちのための見学時間をもらうこと。

まだ売主がお住まいでしたが、一生の買い物なので、
かなり図々しく押入などに入っていた荷物もどけてもらって、屋根裏や床下まで潜らせてもらいました。

中古の場合は、水道管が痛んでいる可能性大ですから、
水をコップにもらって飲ませてもらいました。

長くなってしまいました。すいません。

お礼

ありがとうございます。
実は、家は欲しいけど、不動産屋さんとの交渉が怖いな、と思っていたのです。今、このあたりはマンションの新築ラッシュで、賃貸に住んでいると本当によく不動産屋さんからの電話があります。こちらも、少し興味があるので、無下に断らずにいると、見事なトークで２０分くらい話しています。これで「買いたい」などと言ったらどうなるか・・・
建築士の方に同行してもらうのはいいですね、実際買うことになったら、是非、まねてみたいです。

回答No.3

altosax

単純に築年数の見方だけでも、まず第一に注意したほうがよろしい点があります。

●昭和56年以前に建てられた建物は、木造でもコンクリート造でも、「旧耐震基準」でつくられています。
したがって、昭和56年以前に出来た建物は、どんなに工事が完全であっても、今の建築基準法で定められている耐震的能力は（よほど当時無駄にお金をかけて耐震に法外な配慮を払った建物でない限り）まったくありません。

●昭和56年以後に建てられた建物でしたら、「新耐震基準」で設計されています。
施工に手抜きがない限りは、「大体普通の耐震性能」はあると「思っていい」でしょう。

●ここで「大体」「思っていい」と強調した理由は、木造住宅に関しては、「56年新基準」であっても、建物強度の「バランス」に関しては規定していなかった、という抜け穴があるからなのです。（このバランスを「偏心率」といいます）
偏心率の大きな建物は、建物の強いところと弱いところがくっきり分かれていて、本来かかってくる地震力に対して「強い部分」がふんばって「弱い部分」を振りちぎってしまうような余計な動きをしてしまうのです。

●建築基準法の2000年大改正という大きな変更が最近施行されました。これ以後の建物は、偏心計算（木造では簡易算法でよいことになっているので、ここでもまた抜け道があるといえばあるのですが）一応耐震的には強度だけでなくバランスも考慮された建物といえます。

しかしどんな高い基準の設計になっていても、施工でいんちきをされていたら元も子もありません。
それらについては、＃１＃２のみなさまがお答えになっていらっしゃるとおりのチェックポイントに気をつけて物件をみるようにしてください。

お礼

ありがとうございます。
昭和５６年と言えば、２０年以上前ですから、それ以降といえども、耐久性に問題が出てきている可能性は、ありますよね。特に、「偏心率」の大きな建物は、がたがきていると見てよろしいでしょうか。
そうすると２０００年大改正以降の建物をチェックすべきでしょうか・・・って、それじゃ、中古じゃないですよね。

回答No.2

kenkensuga

正直いって、技術的なことを言い出したらきりがありません。築年数によっても、違うでしょうし、土地と建物の価格割合がおよそどの程度かにもよります。
一般的には、建物そのものよりも土地を気にしてください。なぜなら、建物は補修あるいは、建て替えがききますが、土地はそう簡単には行きません。
一番避けたいのは、地盤が悪いところで、窪地、低地、水路ぎわなどです。家を見せてもらったときに、めまいを感じるようでしたらＯＵＴです。あと、歩くとミシミシではなくふわりという感じで床が沈むときも要注意です。
お子さんがいればポケットにビー球を入れさせておいて、間違ったふりをして床にばら撒いてみる　とかの裏技もあります・・・・
あとは、仲介に入る不動産業者が信頼できるか、売主さんが誠実そうな人か（これが意外と確信犯的に不具合を隠す人が多い）が重要です。

また、建物の細かなところにこだわるあまり、周辺環境や隣りと紛争になっていないか　などを見落としがちです。全般的に検討することをお勧めします。

マンションも基本的には同じですが、地盤は外から見て、明らかに敷地の舗装などがウネウネしていなければ、それほど気にしなくともＯＫです（必ず支持層まで杭を打ち込んでいますので）それよりもあまり古い物件は避けましょう。概ね昭和５８年以降の物件が無難です。（それ以降は建築基準法が厳しくなっていますし、たとえば、お風呂でもそれ以前の標準はかなり小さい）
間取りや設備はリフォームで対応することも多いのですが、住んでいる人は変えようがありません。出前のどんぶりが開放廊下に放置されているようなマンションは避けたいところです。

いずれにしても、建物を買うという意識ではなく、そこでの生活をまるごと買うという意識が大切です。

お礼

ありがとうございます。
「生活を丸ごと買う」という言葉には、説得力がありました。確かに、賃貸の家を探すとき以上の注意が必要ですね。
土地は、このあたりはほとんど坂もないような平地で、休耕田に家を建てているような感じです。（今、マンションの新築ラッシュです）
田圃も水気の多い土地ではありますが、何年もほっておいているところなら大丈夫でしょうか。

回答No.1

wakuwakuo0o000

まずチェックしたい事は、土台と構造材の部分です。湿気や白アリなど、さらに雨漏りなどで腐食していないか、また基礎のコンクリートに排気孔があるかどうか、排気孔がなければ土台が腐食している恐れもあるので、十分な点検が必要でしょう。また、排気孔があっても基礎にビニール保護（しろあり対策）している事が最近の住宅にあります。この場合湿度が多い床下ならば本来しろありなどの地中の害虫などを防ぐビニールの上に水が貯まってボーフラなどの微生物を逆に発生する可能性もありますので、床下の湿気などもチェックポイントになると思います。木造モルタル塗りの建物は、一般に内部の腐食がすすんでいることが多いといわれているので、注意が必要でしょう。

参考URL：

http://www.iezukuri.com/topics/tyuuko/tyuuko_03.html

お礼

アドバイスありがとうございます。
早速、参考URLを見ました。とても参考になりそうです。（まだ、中古住宅のところしか見ていません。他もおもしろそうですね。）