遺言書作成にあたり登記問題で困っています。居住権、贈与、真正な登記名義の回復登記

質問

建物の登記で困っています。
Ａ所有の土地に建設するにあたり銀行から融資を受けました。
Ａ一人が全額融資を受けるには年齢的に無理だと言われ、土地はＡ、
建物はＡ、Ｂ、Ｃと区分所有にして融資を受けました。
融資の支払いはＡ、Ｂ、Ｃが払った形になっていますがＡが支払いました。（Ｂ、Ｄも協力しています。）固定資産税などもＡが支払っています。（振込み用紙の名義はＡ、Ｂ、Ｃです。）Ａ、Ｂは夫婦です。Ｃ、Ｄは子供です。以前からＣは素行が悪く　Ｃ　を登記に入れたくなかったのですが、しかたなく銀行の言うなりにしました。Ｃ　は一銭も支払っていません。Ｃ　とは勘当状態です。
現在　Ｃ　の登記の部分にＤが十数年住んでいます。
Ｄに　Ｃ　の登記を変えたいと考えて、司法書士に相談したところ公証役場の方が贈与になるから、Ａの登記にするべきだと言われました。
その方が税金がかからないでしょうと言う事でした。
真正な登記名義の回復登記にあたると判断されたのだと思います。
そうしたいのですが、その際に税務署の調査があると聞きました。
素行の悪い　Ｃ　がどういう行動を税務署にとるかわかりません。
また、商売をしていますので要らぬ調査は避けたいのです。
Ｃ　の登記部分を買い取る場合は固定資産税の評価額が妥当なのでしょうか？それとも贈与税を払っう事態になっても回復登記をした方がよいのでしょうか？現在住んでいるＤに居住権はあるのでしょうか？
Ｃ　が勝手に登記部分を売買したり、担保に入れたりされないためのにも
Ｄの権利を守りたく、Ａ、Ｂは遺言書を作成したいのですが
どういう方法で　Ｃ　の登記を取り戻すことが得策か思案しております。
良きアドバイスをよろしくお願いします。

回答No.1

akak71

Dに居住権はありません。
Cが登記申請に納得するかが、一番の問題点でしょう。
Cが納得しなければ登記申請はできない。　後は裁判になる

真正な登記名義の回復は、Aさんが資金を出した確実な資料がそろはなければ、税務署から否認されます。

親族間の売買は、時価と言われていますが、固定資産税の評価額で売却するときは、事前に税理士に相談を。　評価額で可能と言う話しと、だめという話しを聞きます。

Cには譲渡所得税が課税されます。