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中古マンション購入について
中古マンションの購入を考えています。 例えば、野村不動産と三菱UFJ不動産で、 どちらも同じ物件を紹介している場合には それぞれメリットやデメリットがあるのでしょうか？ またはどちらでも同じなのでしょうか？ 何かアドバイス頂けると嬉しいです。 宜しくお願いします。
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＞これは、他の会社に「○○の物件が欲しいのですが」と ＞依頼するということでしょうか？ そういうことなんですが、普通は一つ物件だけ見て「これ下さい」と 決めることは少ないわけです。 実物を見て他の物件と比較して、オープンハウスや内見を重ねて 絞り込むというのが手順です。 仲介している会社に申し込むと、その場で買うか、買わないか 意思決定を迫られるだけで、買えばそれだけで仲介手数料を 取られてしまいます。 もちろん、ローンで買うケースがほとんですから、仲介業者はローン 斡旋を仕事にしています。買主がローン却下されたら白紙撤回という 「ローン条項付契約」がほとんどだからです。 ＞住宅ローンを組む際にも、 ＞三菱ＵＦＪ不動産との特別な差はないと考えてよいでしょうか？ 野村が野村系列の融資をひっぱるわけでなければ、三菱ＵＦＪが 同系列の融資を斡旋するわけではありません。 ローンが通るか通らないかは買主の属性と物件の担保評価で きまります。 普通の中古の媒介業者なら、あらゆる金融機関で最も融資のおり やすいものを見つけてきて話をまとめる力量を備えています。 それより、実際の意思決定は売主ですから、売主に圧力をかける 意味でも他業者とも話をしながら他物件との比較で迷ってみせるのが ほしい物件をより有利な価格で買う近道です。 叩かないで言い値で買うなら別ですが、安くなればそれだけ負担も 減るしローン審査も通りやすいですよね。 まず、どこかの物件でローンを紹介してもらって一次審査だけして 途中キャンセルするくらいのあつかましさがないと、仲介業者の いいなりに高い買物させられますよ。 まずは、自分がどれだけのローンが組めるのかシミュレーションを 具体的に申込みしながら把握していくことです。 変動金利の銀行ローンなのか、フラット３５なのか、銀行の長期固定か 銀行ならどこを希望するのか、そういう腹積もりは決めておいたほうが いいです。 売買契約のとき、この銀行からいつまでに融資の許諾がおりなければ 契約解除ですという記載がでてきますから、そのときになって勉強したら 貸してくれるなら金利はいくらでもいい、みたいな話になってしまいかねません よね。 その辺をつめる意味でも、いきなり物件申込みでなく、仲介を依頼した 業者さんにこういう条件でこういう価格の物件を買いたいが融資はこの 額でこれくらい・・・という話をつめて融資先の目処をあらかじめつけてから 該当する物件をいくつか選び、現物を見て買主に仲介通じて条件提示する 流れになるのです。
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三菱ＵＦＪ不動産は,信託銀行系ですから不動産仲介の 担当者のカラーが野村不動産販売とは多少違います。 ノムコムは確か直営でフランチャイズではなかったような 気がしますが、実績的には前者より扱い物件数が多いでしょうね。 べつに会社の違いはあっても特に際立ってこちらが 仲介手数料まけてくれるとか、買主の立場にたって・・・ということ はないでしょう。 問題は、両方が買主の直接の依頼かどうかですが、広告を 扱っているのなら一般媒介で双方とも直接媒介契約を結んで いるでしょうね。 本当にメリットを得たいなら、売主と契約していない他社に 「買主として」媒介を依頼してそこから買う手もあります。 媒介は片手、両手といって買主・売主の片方からしか手数料を 得られないケースと両方からもらえるケースがあるのです。 オープンハウスなんてやって買主をみつけるのは両手ねらい。 最初からこのエリアで物件さがしたいとかいって不動産に 飛び込むのは、まず自社扱い物件を紹介し両手ねらいで だめなら他社紹介を斡旋という流れですが 両手の場合業者の「基本は売主の味方」という業者が多いです。 そのへんを意識なさったらいいです。 その物件の人気度が高いようなら、売主依頼の業者に申し込む しかないです。 しかし、自分の代理人として仲介業者に頑張らせたい のなら物件決めてから業者選んでもはじまりません。
お礼
早速のご回答ありがとうございました。 ＞本当にメリットを得たいなら、売主と契約していない他社に ＞「買主として」媒介を依頼してそこから買う手もあります。 これは、他の会社に「○○の物件が欲しいのですが」と 依頼するということでしょうか？ また、今回の物件は、 野村不動産が直接の依頼で管理しているそうですが 住宅ローンを組む際にも、 三菱ＵＦＪ不動産との特別な差はないと考えてよいでしょうか？ 無知な質問ばかりで申し訳ありませんが、 何かまたご意見いただけると嬉しいです。
お礼
とても勉強になりました。 ご丁寧に回答くださり、ありがとうございました！！