任売と競売どちらが・・・その他の債務整理にアドバイスお願いします。

質問

住宅ローンを延滞し保証会社に移行した状況です。
金融機関から任売・競売の選択を今月中に返事しなくてはなりません。
その他の債務もあるので、同時に整理も考えています。

ネットで探した任売に積極的な不動産屋を探し債務整理してくださる
専属の司法書士に相談すると任売後に破産がベストだとアドバイスされました。

不動産屋＆司法の話は
●受任通知→任売→破産　の順で進める。
●売却後の住まい探しをする。
●引越し費用を出す。
●破産費用は過払い請求があれば相殺し、分割でよいとの事。

私の希望は
出来れば破産は避けたいので、任意整理＆任売がベストかな？と思っているのですが、オーバーローンの為、売却後の残債はたくさん残りそうです。

任意整理を希望するのは保証人付の融資あり。
管財人つくようなので避けたい。
一部のみ債務を法的に整理したい。の理由からです。

不動産屋曰く残債の支払いはしなくても大丈夫と言っているのですが・・・本当なんでしょうか？（破産しなくても）

皆さんに聞きたい点は
★上に書いた●印をやると言ってますが不動産屋が言ってることを信用していいのでしょうか？

★任売のメリットばかり聞きますがデメリットはあるのでしょうか？

★競売の方が時間稼ぎ出来る？（少しでも引越し費用、貯めたいので）

★私は自営（仕事上、信用が心配です）競売はまわりに知られますか？

★売却と債務整理は、個別の所した方がいい？
　（任売はどの不動産屋でも受けていただけるのか？）

まとまりのない文章ですみません。
よいアドバイスお願いします。

回答No.2

kita52326 · ベストアンサー

★「その道の不動産屋」
　任意売却案件の取扱いの実績がある、手馴れた不動産屋という普通の意味です。
　債務整理を扱う弁護士・司法書士や、債権者である金融機関が紹介してくれる所は、
　「その道」と考えて良いでしょう。
★社会福祉協議会からの借り入れは、その他の金融機関と同じ扱いか。
　高齢者・障害者など社会的保護が必要な世帯向けの貸付を行なっているようですが、
　詳しくはわかりません。
　貸付対象、融資条件などでは配慮されるでしょうが、返済する義務はあり、
　返済できなければ保証人に請求がいくのは同じことだと思います。
★不動産屋が言う残債の支払いは、しなくてはいけないんですよね？
　返済しなくてもよくなるのは、破産による免責、民事再生・任意整理などによる
　軽減部分、本人死亡後の相続放棄、債権の消滅時効が成立した場合などです。
　これらが成立するまでは債権はあり、連絡がつく状態なら請求は続くでしょう。
　但し、請求されてもない袖は振れないということです。
　（どこまでやるかは債権者の判断です。１００のコストで１０の回収ならやりません。）
　担保はなくても、支払い余力があれば給与の差押などはありえます。
　また、今後の残債の支払いについて双方が約束できるなら、
　残債分の支払いを再度契約する場合もあります。
　(民事再生、任意整理もその一種ともいえます)
★今更ですが、任売で引越し費用等を捻出できるしくみを教えてください。
　不動産屋の腕しだいで捻出額に差がでますか？
　あまり図々しいと蹴飛ばされますが、困窮状態を訴えて謙虚に相談することです。
　http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4427346.html

お礼

再度の回答ありがとうございます。

もう一度　司法書士に相談したいと思います。

回答No.1

kita52326

■任売と競売は担保物件の処分方法なので選択可能ですが、
　破産ではなく任意整理などにする場合は、債務が全てなくなるわけではないので、
　相応の返済能力があり、債権者からも異議がでない内容でなければいけません。
　司法書士が破産をすすめるのは、
　返済原資になる安定収入が見込めないため、債務整理は困難と判断されているためで、
　どちらが良いという選択の問題ではないように思います。
　なぜ任意整理ではいけないのか、司法書士からよく説明を受けるべきでしょう。
　また、担保物件がいくらで売れるかによってローンの残債務が異なります。
　オーバーローンの物件を破産財団に含める意味は乏しいので、
　先に処分して残債務を確定させた方が、破産・債務整理の手続的にも良いと思います。

◆「不動産屋が言ってる●印は信用していいのか」・「売却と債務整理は分けた方がいい？」
　⇒●印のうち実際に不動産屋が対応できるのは「任売」、「売却後の住まい探し」、
　「引越し費用を出す」です。（他は司法書士の仕事）
　但し、必ずしも希望通りにはならない可能性はあるので、
　どの程度の物件でいくらくらい期待してよいか、きちんと事前に確認しましょう。
　また、抵当権抹消の債権者との調整も、不動産屋と司法書士との連絡が必要です。
　どの不動産屋でも習熟しているわけではないので、司法書士と息の合うところ、
　手馴れたところを紹介してもらった方が無難だと思います。

⇒破産しなくても、残債の支払いはしなくても大丈夫・・・・・とは債権者は言いません。
　請求されても払えないと言い続ければ、取りようがないでしょ、ということです。
　回収の見込みがなければ、
　債権者がサービサーに安く債権譲渡をして返済のハードルが下がる可能性があるとか、
　そのまま払わないで自分が死んだら相続人が相続放棄すればいいとか、
　債権の消滅時効（５年かな？）まで逃げ続けるとか、
　「ケジメをつけないだらしない債務者」なら可能ということです。

◆任売のデメリット、競売の方が時間稼ぎ出来る
　やはり一般的には任売の方が良いです。
　任売の方が競売の方が高い価格で処分できるので、債務者の残債が軽減できます。
　競売は転売を前提にした業者買いが多いので、
　仲介手数料を払っても、エンドユーザーが購入する可能性が高い任売の方が良いです。
　相対的に短期間に売却が決まるので、競売より時間稼ぎ出来ない点はありますが、
　その間も債務は遅延損害金（利息・年14％くらい)は増えていることをお忘れなく。
　引越代程度は「その道の不動産屋」に事前に相談すれば捻りだしてくれると思います。

◆競売はまわりに知られるか？
　「まわり」というのは「近所」でしょうか。？
　競売の情報は裁判所のＨＰなどで告知されますが、個人の方はあまり見ないでしょうが、
　いずれは知られると覚悟しておいた方がよいと思います。
（任売だと通常の物件にまぎれるので、購入者が言わなければわからないでしょう。）
　それよりは、住宅ローンの債権は保証会社に移行しているので、
　その情報(＝代位弁済)はすでに個人情報登録機関に登録されているはずなので、
　取引金融機関ではすでにその情報は入手しているはずです。
　商売上の借入金があるなら、今後そちらにも影響は出てくると思われるのでます。

◆「保証人付の融資」
　確かに破産(民事再生等でも)すると請求は保証人に行きますが、
　この案件だけ１００％保全する債務整理だと他の債権者は納得しないでしょう。
　債務整理案として成り立たなければ選択の問題ではありませんので、
　専門家の助言をよく聞いて、最後は覚悟されるしかないように思います。

補足

回答ありがとうございます。

★「その道の不動産屋」と書いておられますが、具体的に教えて頂けま　せんか？

★保証人付の融資は、社会福祉協議会からの借り入れです。
　公的な感じがするのですが、やはり、その他の金融機関と同じ扱いな　んでしょうか？

★不動産屋が言う残債の支払いは、しなくてはいけないんですよね？
　残債分の支払いを再度、契約するんですか？
　担保は無くなっても、滞れば給与の差し押さえとか？あるんですか？

★今更ですが、任売で引越し費用等を捻出できるしくみを教えてください。　不動産屋の腕しだいで捻出額に差がでますか？

何度もすみません。このような経験は初めてなもので、わからない事だらけなんです。後から後悔はしたくないですし…
よろしくおねがいします。