競売のその後

質問

夫所有のマンションが競売にかかるかもしれなくなりました。病気で資力を失った夫なので返済のめどは立ちません。すでに残債は銀行から債権回収機構へとまわされています。もしも競売にかかった場合はその残債はどのようになるのでしょうか。任意売却をして残債を払うほうがいいのでしょうか。残債は一括返済しなくてはならないとか？分割による支払いもできるのでしょうか？マンションの時価よりも残債のほうがはるかに上回っているというのに・・。
実はそのマンションは、私が連帯保証人になっています。ということは、やはり私がその残債を支払う義務が生じるということですよね・・。もし私が私名義の別の不動産などを所有している場合はその差し押さえもありえるということですよね。やはり任意売却をして残債を私が払うしかないのでしょうか。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

（大金持ちだったら相談は必要ないですよね）
それはそうですよね。
それはそうとして、不動産があっても時価以上に抵当権があれば、例え、それを差し押さえて競売しても配当がないので裁判所の職権で取消となります。（民事執行法６３条２項）
そう云うわけでその不動産は競売で取られないと云うことになります。
そのことは債権者でよく知っているので手がでないわけです。
一方、任意の話し合いなら必ず残金の支払い方法を決めなくてはなりません。そうしないと任意にならないからです。
つまり、任意ならば引き続き支払いはしなければならないですが、強制執行（競売）ならば、後の残りを放置していても相手は手の出しようがないので・・・、
その２つの違い、おわかりですか。
残債があっても永久に回収できないとすれば債権放棄せざるを得ないのではないでしようか。
そうしないと自己資本比率が悪くなり健全な金融機関と云えないことになります。

お礼

早速の回答をどうもありがとうございます。
とてもすばやいレスポンスなのでびっくりです。
説明もわかりやすいです。どうもありがとうございます。

補足

ところで、もうひとつ伺ってもよろしいでしょうか。
この場合、不動産には手が出なくても、私の給料を差し押さえられることはないでしょうか。
私は3人の扶養家族を抱えている生計中心者なので、差し押さえられるととても困るのですが・・。

回答No.4

tk-kubota

＞この場合、不動産には手が出なくても、私の給料を差し押さえられることはないでしょうか。
私は3人の扶養家族を抱えている生計中心者なので、差し押さえられるととても困るのですが・・。

給料や預貯金、株券、ゴルフ等会員権、電話債権等々いくらでも財産となるものはあります。
債権者によっては、それらを差押してくることが考えられます。
ところがkorokoronさんは保証人だったですよね。
そうしますと、korokoronさんの財産（何でも同じですが）を差し押さえるためには債務名義といって公文書が必要なわけです。これは本裁判などですが、それをするためには時間と費用がかかります。それらを費やしてまでやってくる債権者は、korokoronさんに恨みがあるか又は別な理由がなければ普通やってきません。
ですから、支払わないとならない時期がきたとしても「今、お支払いできるお金がありません。」で済むのではないでしようか、と云うわけです。
余談ですが、ここ数年日本経済の活性化を図るために不良債権処理と云うことをやっています。
その究極は「取れない債権は放棄しよう。」と云うことです。

お礼

お返事ありがとうございます。
そうなんですか？安心するとともにびっくりです。
調べたところによると「保証人」と「連帯保証人」は大きく違うとか？連帯保証人はしつこく追いかけられるとか聞きましたが・・。
でも、私もない袖は振れないんですよね。扶養家族を3人とそのほかの借金も抱えて、いっぱいいっぱいの生活ですし・・。
なんだかここまできたら、「来るなら来い」って気がしてきました。
tk-kubotaさん、いろいろと聞いてくださり、またていねいに教えてくださり、本当にどうもありがとうございました。独学で勉強してもよくわからなくて自信がなかったので、本当に助かりました。競売でいこうと思います。
実は、もともとは競売になるだろうと思っていたのですが、任意売却のための不動産業者が現れて、熱心に相談に乗ってくれて、買主を見つけてきてくれたのです。が、不動産の売却の話ばかりが熱心で（不動産業者としては当然ですが）、残債の話はどこに聞いたらいいかもあいまいで、ただただ任意売却の契約にせきたてられて困っていたところでした。
債権者が私名義の不動産の抵当権を持っていなくても、第2・第3の抵当権を勝手につけて身動きできないようにしてくるかもしれないとか、今もさまざまな方から情報が氾濫して入ってきていますが、今回の回答をいただいた限りでは、それもできないはずのようですし。
気持ちがすっきりしてきました。
どうもありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

この問題を解決するために、大切なことがあります。
それはkorokoron所有の不動産があるかどうかと云うことと、あれば、抵当権の設定登記があるかないかです。あれは、いくらか、と云うことで、今後の対策が大きく変わってきます。
もし、不動産を持っていないか、又は、持っていてもその不動産に時価以上の抵当権があれば、今回の結論は競売した方が得策です。
何故なら、その競売で残債があったとしても実質korokoronさんから回収は不可能なので、それで終わりとなり得ます。
そうではなく、korokoronさんが大金持ちならば、今回の競売は感心しません。任意な話し合いか、又は、工面して支払って下さい。

お礼

どうもありがとうございます。
とても大切なことを伝えていただきました。
一番知りたいところなのでうれしいです。
本当にどうもありがとうございます。

補足

実は私所有の別不動産があります。我が家が大金持ちだからそれぞれに不動産を所有しているのでは決してなく、家庭の事情により、結局それぞれに不動産を持つこととなったまでです（大金持ちだったら相談は必要ないですよね）。私の不動産には時価以上の抵当権があります。
当初、競売の方向で考えていたのですが、残債がどのように扱われるのかがよくわからず、競売か任意売却か決めかねているのです。この場合、結局のところは債権者と話し合うということになるのでしょうか。

回答No.1

noname#11476

大体ご認識の通りです。

債権者とよく話し合ってください。任意売却に応じてもらえれば助かります。

>私名義の別の不動産などを所有している場合はその差し押さえもありえる
これは必ずしもそうとはいえませんが、ありえるかといえば十分ありえます。
特にその不動産に抵当権がついていなければ。

少々費用がかかっても弁護士に仲介してもらうのが一番よさそうですね。ご質問者の場合は。

お礼

どうもありがとうございます。
弁護士まではあまり視野に入れてなかったのですが、相談してみようと思います。