建築条件付土地決済後の契約解除について

質問

4月に建築条件付の土地（3ヶ月以内にその工務店での建築請負契約を）の契約をしました。
ローン申し込み時になり、土地（50坪・1650万、建物+諸経費で2300万（あるプランで35坪）の
合計総予算3950万（自己資金1000万、ローン2950万）でローンを組むことになりました。

本来なら、建築条件付土地を契約後、ローン審査と並んで建築プランを行い、
建築するものの契約額を決定してから、建築請負契約とローン確定になり、
その後、建築へ移行するのがよかったのかもしれませんが、
ここで工務店の行う手順に乗ってしまったのかも知れません。

私のケースでは、前述の建築請負契約をまったく行わないまま、
ローン金額の確定、土地の決済、登記（6月末）を先に行ってしまったのです。
もちろん工務店のことは信頼していたのですが、
登記完了後に2ヶ月半かけて行った設計・見積もりで出てきた金額が700万オーバーという金額でした。
もちろんいろいろな要望を言わさせていただきましたし、満足のいくプランになりました。
設計担当者の「この予算ならあまり変わらずにできます」の言葉を信じていましたので、
でてきた700万という金額は予想外で、一気にさめたというか、
信頼がなくなったという感じがしました。
もちろん今後は予算になるべく近づける変更は行っていきますが、
とても歩み寄れる金額ではないような気がします。

そこで、この契約が白紙になってもしょうがないかな？とおもうようになりました。
（１）土地の決済、登記が完了しているが、それも元に戻さなければならないのか？

（２）元に戻す場合の、諸経費はどちらもちか（特に司法書士の費用20万くらい）

（３）元に戻す場合に、どのような費用が発生する可能性があるか？多分違約金には当たらないと思いますが・・

（３）もし、白紙に戻すことが基本になる場合、「土地条件付」をはずすには工務店にそれなりの費用を払わなければならないのか・・？

（４）話が大きくなって「裁判」とかに発展しないか？（現在の関係は良好です）

（５）そもそも、一般的な建築条件付土地の契約、ローンのタイミング、登記の流れについて教えてください。

以上、5点についてアドバイスをお願いします。
長文で読みづらく申し訳ありません。

回答No.2

kita52326

個別項目への回答ではなく、総論的な話になってしまいますが・・・・

「建築請負契約をまったく行わないまま」とのことですが、
ローン申込時の「建物+諸経費で2300万（あるプランで35坪）」の請負契約や発注書などの類いに、
全く署名・押印などはしていないのでしょうか？

建築条件付土地分譲で建物請負が契約できないということは、業者にとっては、
土地売買契約の白紙解約だけではなく、設計・見積等の人件費が徒労になり、
金利の負担期間が延び、広告費などの販売経費がまた追加で必要になることなので、
これらのリスク回避(＝顧客にとってはリスク発生)のために、いろいろな手段を用いる業者もいます。
「工務店の行う手順に乗ってしまって」ということは、相談者には不利な状況になっている可能性があります。

「ローン金額が確定」していて、土地分の融資実行、移転登記まですすんでしまっていることから考えると、
ご本人はそのつもりでなくても、2300万の建物が「契約」になっている気がします。
白紙解約できる可能性がまだあるなら、通常そのようなことはしませんから、
何らかの理屈付けができるようになっているのでは・・・・。
「建物請負契約・注文書に相当するものは本当にないか。」が最も重要だと思いますので、
よく確認すべきだと思います。
また、一連の契約書類、重要事項説明、打合記録なども同様です。

７００万円の差はローン返済上は大きいです。
「あまり変わらずにできます」という範囲の誤差とはいえません。
解約できない状況に顧客を追い込んで契約を迫る意図を持っている可能性があります。
弁護士に対応を依頼することも視野に入れて、会話の録音なども考えて交渉に入るべきだと思います。

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