土地の瑕疵について

質問

土地購入し、先日地盤調査をしたのですが
一部常時水溜りのようになっている場所があり、
地盤自体が水分を吸収できない状況に陥っていると
言われました。素人判断ながら、高額な地盤改良が
必要になるのではないかと思っております。

・土地購入を決めた辺りから、この水溜りのようなものがあり
気になっていたが近くに水道管があり、その漏れではないかと
思っていた。
・この土地購入を検討している際、不動産屋に
「事前に地盤調査はしていますか？」とたずねた所
「やっていません」と返されたのですが、
土地購入を決定してから「お宅に決まらなかったらこちらで
建築物を建てるつもりだった」とＪＩＯの地盤調査結果を出してきて
「地盤改良は必要でしょうね」と言われた。

軟弱地盤については、「土地の見えない瑕疵」に当らないと
いう事例も見てきたのですが、上記の様な場合も
瑕疵に当らないものでしょうか？

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

瑕疵担保責任は民法にあります。

対象となるのは隠れた瑕疵だけです。
軟弱地盤は通常専門的な調査をしなければわからず、調査義務は売り主や仲介業者にありませんし、通常その可能性があることを臭わすような記述を入れておくことにより、責任を逃れられるような方法をとっています。

しかし今回のケースでは事前に地盤調査をしているということですので、隠れた瑕疵というよりも説明をしなかった瑕疵に該当しますので、告知義務違反により瑕疵担保請求ができます。
これについては免責を臭わすような記述があっても、知っていて隠した物は無効となります。

つまり、地盤改良の必要性が明らかであったことを隠しているので、告知義務違反であり、隠れた瑕疵に該当し、瑕疵担保請求できると思います。

お礼

地盤調査の結果は、売り手（私たち）に報告の義務があるというのは
初めて知りました。
改めて、事実の確認作業にあたりたいと思っております。
ありがとうございました。

回答No.1

oyazi2008

例えば常時の水溜りという表現から雨水が排水出来ないのではなく、地中から沸くか何処からか浸水すると言うことでしょうか？
契約時にはその様な状態になっていたことを認識して契約したなら、瑕疵は問えませんね。軟弱で地盤改良が必要である、と言うことと水の問題は異なります。JIOの調査は建物配置予定の任意の5点ぐらいを計測し結果を出します。その計測値と今回あなたが建てようとしている配置は違うでしょうから、再度計測しなければなりません。軟弱な場合は配置と構造により同じ敷地内でもベタ基礎のみでOKでたり、柱状改良を指示されたりと結果が一律ではありません。業者が嘘を言った事は良くありませんが、その調査結果があなたの建築計画には当てはまらないので責任は問えないと思います。何か問えるとすればあなたの総合的な資金内容を業者が把握しており、土地に対する工事で相応の費用負担が発生した場合、あなたの住宅取得の計画に支障をきたすことを業者が容易に察し出来た場合のみ責任が問えるでしょう。
実際の工事ですが、土木業者の工事です、JIOとかでは水の問題は解決しません。宅地造成等施工している土木業者なら廉価で対処方法を提示してくれると思います。隣接する宅地や道路との高低差や現況がわかりませんから何とも言えませんが・・・・メーカーとかに頼んだらかなり高額になりますよ。ひどいメーカーはその手の工事に5割ぐらい乗せますから。御注意ください。

お礼

ありがとうございました。
認識が甘かったと痛感しております。
疑問に思ったことは確認しておくべきでした。