マンション契約後に売主の会社が倒産してしまいました。

質問

今年はじめにマンションの新規契約をしました。
ところが、昨日売主の会社が倒産（民事再生法適用）とのことです。
今となってはもう少し調べておけばよかったと反省しています。
建物は今はまだ未完成です。
手付金は支払済みです。
売主の会社から連絡があり、引き続き入居出来るように努力するが、施工会社との関係で工事が中断するので入居時期がいつになるかは不明、との事。
立地場所等気に入った物件で、入居に向けていろいろ準備をしていたのですが、イメージもありますし一生の買い物なのでこのまますんなり契約してよいか不安です。
いっそ契約解除をしたほうが無難かな、とも考えたりします。

そこで教えていただきたいのは

・入居時期が遅れることについての売主の責任は問えるか。何か違約金のようなものはあるか。
・仮に契約解除をした場合、支払った手付金はどうなるか。
・このまま契約、入居した場合、マンションの修繕、管理など将来的に問題がないか。
・価格面などの条件の見直し等は要求可能か。

等といったことです。どうか皆様よろしくお願いします。

回答No.3

nachiguro

こんばんは

私は昔管理会社にいたことがあり、このようなケースのマンションを担当したことがありますが、大抵は旧売主が一棟売りするケースがあるんではないかと思われます。

もう少し噛み砕いた言い方をすれば、50世帯の分譲マンションがあり、最初はＡという業者が売主で20世帯売っていたが資金繰りが悪化し倒産。そして新たにＢと言う売主が現れ残り30世帯の販売に当たった。

このようなスタンスだと思います。

そこで回答についてですが
＞・入居時期が遅れることについての売主の責任は問えるか。何か違約金のようなものはあるか。
正直難しいでしょう。
理由は簡単に言うと前の売主はいわば「脳死」したわけですからその点はどうにもならないと思います。
しかし今お住まいの場所が賃貸住宅等で退去しなければならない等ということがある場合は新売主に対し、その契約書を提示し掛け合うのも一つかもしれません。
基本は新売主は旧売主の資産も負債も受け継ぐのが基本ですから、上手やれば譲歩してくれる可能性は残されているのだと私は思います。

＞・仮に契約解除をした場合、支払った手付金はどうなるか。
手付金は戻らないと考えたほうが良いでしょう。
ただ、契約条件が変わったという点をどう判断するかでしょうね。
幾らかは存じ上げませんが、費用対効果を考え契約違反で訴訟を起こすも良いかとは思いますが、基本は売主は変われどマンションを建設するという大きなベクトルで考えた場合変わりはないのですから。

＞・このまま契約、入居した場合、マンションの修繕、管理など将来的に問題がないか。
ずばり管理会社の質に負う所が大きいです。
このケースでよくある例としてペット問題なんですけれど、最初は1代限りとかエレベータ内で抱えることのできる中型犬迄に限るという形で旧売主は販売していたものの、新売主は早く捌きたい事から規約緩和しその引継ぎがうまく行かず失敗する例もあります。
これは一つの例ですが、他にも管理費等の積算、長期修繕計画案などもしつこいと言っても構わないくらいに聞くべきだと考えます。

・価格面などの条件の見直し等は要求可能か。
＞2001年くらいだったと思いますが同じような例が東京の南大沢でありました。
某公系のニュータウンですが、先に販売した価格が5000万くらいだったのかな？それでも入居率は3割近くしかおらず、半値近くでダンピングし販売したところ旧入居者から文句が出たのは…
正直言ってこの部分に関してはかなり難しいと言わざるを得ません。

回答No.2

detekoiya

優先債権ではなく一般債権ですから・・・

入居時期が遅れるから違約だといっても、無い袖は振れない、に尽きます。

問題が予想されるなら手付放棄で解約してしまうほうがいいでしょう。
待っていても結局ダメになれば手付が返却される可能性も低いですから。

回答No.1

oyazi2008

ゼフ○ーの時も同様の質問がありましたが、残念ながら買主が実行可能な権利は手付け放棄による解除のみです。違約金を求めることも条件見直しも叶いません。理不尽ですが先方は買主も一般債権ですからという情け容赦無い見解です。問題はマンションが未完成であり建物が完成するのか？です。契約済み戸数が多く回収が見込めるなら建築業者も履行しますが、回収の見込みが立たない様な具合では完成しないかもしれませんね。一般買主の被害額も相当な金額が予想されますから、手付金は返還され白紙解約に落ち着くのではないでしょうか。破産ならそれも無いでしょうが、免許事業なので、消費者泣かせたら許可権者が黙ってません。いづれにしても、あなたに選択権はありませんので流れに任せるしか無いと思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
参考にさせて頂きます。
素人考えですが入居予定日が契約書に明記してあり、今回の事でその期日を過ぎても入居できないのは契約違反と思うのです。
予定外の支払いが発生するので何かしらの請求はしたいと考えていたのですが、難しいのでしょうか。
売主の言いなりになるしか無いんでしょうかね．．．