売主からの白紙解除について

質問

不動産売買契約書について専門家の意見をお願いします。

状況としましては，
１．現登記名義人と不動産業者（売主）との不動産売買契約（Ａ）が終了（登記移転は未了）
２．不動産業者（売主）と当方（買主）との間で不動産売買契約（Ｂ）と工事請負契約（Ｃ）が終了
３．手付金（土地・建物100万円ずつ）を支払い済み
４．図面が確定，住宅ローンは本審査へ
５．現登記名義人が不動産業者（売主）とのＡについて手付解除を申し入れ

以上の状況で，ＢとＣも白紙解除になりそうな状況です。というもの，Ｂの特約において，「万一，Ａが取り引きに至らない場合もしくは契約解除となった場合，Ｂも連動して白紙解除となる」とあり，当然ながらＣもＢに連動して白紙解除となります。

不動産売買を締結してから１か月の間，様々なコストをかけて準備をしてきましたが，それが無駄になるどころか，違約金もなく白紙解除となるのは納得ができません。
Ａにおける不動産業者から現登記名義人への手付金は数十万円程度であり，手付解除で現登記名義人から払われる違約金も数万円程度であるとのことです。ＢとＣの手付金を100万円ずつ払わせておいて自分たちは大して払わず，違約金を払っても痛くないような売買契約に基づくＢやＣに，不動産業者の瑕疵はないのでしょうか？また，ＣがＢに連動して白紙解除となるのも，本当に売主（不動産業者）の責めに帰するところがなかったのか（Ｂを履行するためにＡを実行する善管注意義務はないの？），非常に疑問です。
上記にあるＢの特約についても，不動産業者にはリスクが全くなく，自分たちの過失によるＡの失効を責任転嫁しているように思えます（物を売るのに，商品を確実に仕入れるのは販売業者の常識では？）。

仮に契約が正当であり，白紙解除となったとしても，損害賠償請求は考えたいと思っています。そもそも，上記のような白紙解除が有効なのか，ご教示いただければと思います。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

業務的に理解しておきたいので、当方で問い合わせてみました。
結果は、再販する売買契約に取得出来なかった場合の白紙解除の特約付帯は、業法違反とはならない。という見解でした。
損害賠償などは、弁護士さんの領域ですから、納得いかなければ、そちらへご相談下さい。

お礼

いろいろとお調べいただき，ありがとうございました。
貴兄のような方が販売業者であれば，当方のようなケースはなくなると確信しています。
本当にありがとうございました。

回答No.5

bunbun8

No.4です

＞手付解除で現登記名義人から払われる違約金も数万円程度であるとのことです。

すみません、↑見落としておりました。

回答No.4

bunbun8

白紙解約とは、白紙解約となる条件が揃ったら、その契約は元々なかったということですから、Ｂ、Ｃの契約を進める上でかかった費用という意味合いでは損害として請求できる相手方がいません。

しかしながら、先に土地を買い取る契約をしていた業者は、登記名義人であるＡ契約の売主より、おそらく手付け倍返しを受けて、Ａ契約を解約したと思われます。
とすれば、業者は損害を被るどころか、利益を得ていると思われますので、法的にというよりも、倍返しを受けた金員から、質問者様が結果として無駄に出費した分を配分してくれるように交渉することがベストかと思います。
だからといって、業者がそれに応じなかったとしても不法行為にはなりませんので、お願いするという形にはなってしまうと思います。

回答No.2

oyazi2008

NO.1です。再度書きます。
白紙解除が認められるとしたら、売買契約書に記載されており、業者が宅地を取得できないときは白紙解除になる旨を承諾して質問者さんは、契約を締結したのですから、その白紙解除にそれまでかかった費用等を請求するのは無理です。
例えば、業者が売主や仲介で売買契約を締結して、買主がローン条項により履行不能となり、白紙解除になったとしましょう。当然に業者も売主もそれまでの労力や登記事項や各種書類の取得、人件費まで入れたら、損害額が少なくないですが、白紙解除で費用を請求された買主さんはいないでしょう。それと同様です。
あくまで推測ですが、現所有者が「錯誤による契約の解除」を主張している。また業者が支払った手付金が非常に小額であるという事実から、今回の業者の買いの契約はブローカーなどが売主を半ば騙したように売買契約させ、それを買った今回の売主業者も、もしかしたら、契約が成就しないかもしれない、という事を察していたのではないですか？そうすると質問者さんとの契約に停止条件を付帯したのも、理解できます。（根拠の無い意見ですが、どうもきな臭いですよね）
通常一般の売主から買取して、所有権移転前に売主となる場合は、手付金は多めに支払いますし（売主からの解除を防止するためと、転売時の万一の損失を防ぐため）販売活動はしますが、売主と間違いなく決済できる見込みが立つまでは、新たな買主と契約締結は控えますがね。一種のリスク管理です。

本来、停止条件を付帯する場合も期限を設けていつまでは、それが可能である旨を契約書に明記しなければ、今回のように事が進み、相手方は労力も金銭も要してしまします。
また、自己の所有に属さない・・・・・の基準は「その土地や建物の取得が確実に見込まれること」でそのひとつが売買契約を締結しているという事実を以って良しとしているので、確実に見込まれるという前提であるはずの現所有者との売買契約を、転売時には「取得できない場合」という白紙解除の停止条件を付帯する事が、「確実に見込まれる」という前提を覆している可能性があり、私個人的には、適さないと判断した理由です。これは担当課へご確認ください。
また請負契約は業法上の適用を受けませんので、何でもありです。

また、契約書について100万円の手付金を支払ったということですが、土地の価額は2000万以上ですか？自己の所有に属さない・・・・の手付金の受領には制限があり、5％以内です。またそれを越えている場合は、指定機関に手付金を保全しなければなりません。このあたりはどうなっていますか？
この手付金の項目に違反しているだけでも、上記の監督課から業者の選任の取引主任者は呼び出しを喰らいます。このあたりが違反していたら、ある程度の金額を受領するには良い交渉材料になると思いますが・・・・・・・

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
ちょっと微妙ですね。宅建業者は取得の契約や予約などを締結していれば、売主として第三者に販売することは可能です。しかし、その契約には（現所有者が売主と不動産業者が買主）停止条件が付帯していないことが条件です。
今回その契約に停止条件は無いのでしょうが、転売の契約書に取得できない場合の白紙解除の停止条件を付帯するのは、認められないのではないでしょうか。（あくまで私的見解です）
しかし定かではありませんので、質問者さんがお住まいになっている都道府県の宅建免許の監督課へ電話して相談してください。（県の建築宅地課など呼称はさまざまです）県庁へ電話して、不動産業者の指導、苦情の担当課と言えばつないでくれます。

そこの回答内容がすべてです。停止条件（質問者さんとの契約の白紙解除の条件）が宅建業法に違反しているなら、白紙解除は認められませんから、契約解除は手付け解除か損害賠償による解除。
最低でも土地の手付けの100万が返還され更に100万円受領できます。
その白紙解除の条文が適法という監督課の見解ならば残念ですが、白紙解除で損害賠償等もむずかしいです。
白紙解除というのは、契約途中に双方合意で解除する事とは違い、最初から契約は無かったものとして取り扱うものです。ですから白紙解除して、損害賠償請求するということは成り立ちません。
お書きになっている契約上の規制は、自己の所有に属さない物件を自ら売主と表記して・・・・という宅建業法上の規制のひとつです。（民法上は他人の物でも売主になることが出来ます）上記の監督課の見解が一番確実です。

お礼

ありがとうございました。
「白紙解除して、損害賠償請求するということは成り立ちません」とのことですが，この間にかかった経済的損失（住宅ローン審査のために取った証明書類の発行手数料など）についても，請求権はないということになるでしょうか。重ねての質問で，申し訳ありません。
なお，現登記名義人と当方との間には契約がありませんので，一義的には不動産業者へ請求するしかないのですが，現登記名義人の契約不履行が発端（現登記名義人は錯誤による契約の白紙解除を主張している）ですから，本質的には，補償の原資は不動産業者が現登記名義人から得る損害賠償金になると思っています（不動産業者は，契約不履行による人件費などの損害を賠償請求するそうです）。