借地の立ち退きを余儀なくされました

質問

父母の話なのですが、昭和40年頃に借地（約50坪）に立っている建物を購入しました。その当時の書類には、借地として20年間の契約云々と書かれていますが、20年をとっくに過ぎた現在でも住んでいます。もちろん毎年借地代としては地主さんに治めています。
ところが近年、近くに駅が出来、立ち退きを余儀なくされました。
開発業者の方からは代替地を用意して頂いていますが、あくまでも地主の土地であり、自分の土地ではありません。
このような場合、借地権というのは主張できるのでしょうか？
また出来れば、その代替地を今度は借地ではなく購入したいと考えているのですが、到底今現在の地価では買う事はかなり厳しく・・・
土地の値段の上昇を知っていたから地主さんもずっと売ってくれなかったのでしょう。
今後、どのように交渉していくのが良いのかアドバイスをいただけないでしょうか？

回答No.3

ZKl2o3Bsom

借地権の対抗力については、前の回答者の通りです。
ご両親は、借地権消滅にかかる補償として土地代金の大半を受け取る権利が有ります。
その他に、建物移転にかかる補償も得られるでしょう。
それらを元手に、別の場所で新たに住居を求めることになります。

しかし、現実的には、地主との間で相当揉めることになるでしょうし、場合によっては訴訟に発展することも考えられます。
もちろん時間もかかります。

地主が勝手に土地を売ってしまう前に、開発業者に対して内容証明郵便で借地権を申告しておくべきでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。
もちろん地主さんとのトラブルは避けたいと思っています。
むしろ代替地に対して借地権が主張できるのか、さらにその土地で借地権を行使して、土地を買わせてもらえるかどうかという方が、重要な悩みかもしれません。
まだ、開発業者からの詳しい説明がないので、その話以降どのようにしていくのか、皆様のアドバイスをもとに考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

W33SA_2GB

ANo.1です。権利関係なので、訂正します。

＞具体的にどの位有利かというと、借地上に建つ自己所有の住居に住んでいるなら、

借地上に建つ自己所有の住居があり、その建物の所有権登記か表示の登記が済んでいれば、借地権の登記が無くても借地権の対抗ができます。

＞だから質問者のご両親は「借りている側がその土地に対して持っている権利(底地)を売って、

カッコ内は底地ではなく借地権です。底地(底地権)は地主の方の割合です。だから…、

だから質問者のご両親は「借りている側がその土地に対して持っている権利(借地権)を底地権者(地主)に売って…」、となります。

お礼

ご親切なアドバイスをありがとうございます。
なるほど・・・という思いと、難しいッ！(>_<)という思いですが、方向性は見えてきたような気がします。
素人の知識では限界があるようですので、時期が来たら専門家の方にお願いする方が良さそうですね。
その代替地に二世帯を建てて両親の世話を・・・と考えているので、ぜひ実現できるように頑張りたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

W33SA_2GB

借地権というのは、特に旧法の借地権は借りている側にかなり有利です。

地主は一旦貸したが最後、自分で使いたくてもその土地を取り戻すことが本当に困難、それくらい借りた側が有利です。

具体的にどの位有利かというと、借地上に建つ自己所有の住居に住んでいるなら、その土地の市場価格の七割(六割)は借りている人間の権利で、残りの三割(四割)が地主の権利です。

つまりその土地を仮に坪100万円で売るとしたら、土地を借りている側が70(60)万円、地主が30(40)万円受け取る権利があるということになります。

もしそこでずっと店舗を構え商売を営んでいるなんて場合は、もっともっと借り手側有利の割合、８：２程度はザラです。

だから質問者のご両親は「借りている側がその土地に対して持っている権利(底地)を売って、必要かつ可能なら若干の金銭を足して、代替地の所有権を得る」、という方向にもっていけばよいのでは。