不動産の乗り換えについて教えてください。

質問

現在住んでいるマンションを2年前に購入しました。銀行だけの35年ローンです。そこで、今回今のマンションの倍の値段の所に乗り換えたいと思っているのですが、頭金がありません。どのようにしたら、次のマンションに乗り換えられるかを教えてください。また不動産知識もないので、最近の不動産情報から売り時、買い時ではないのでしょうか？
返済は夫婦二人で働いているので、なんとかなると思います。

回答No.1

and4173 · ベストアンサー

買い替えの場合、まずはご自宅を売却するところから始めなければいけません。
住宅ローンは基本的に自分の自宅として住むところを担保に貸しているものですから、現在のローンを一旦完済してからでないと、新たに住宅ローンの借入はできないものと認識していただければ間違いないと思います。

そのためには、
（１）現在の残債を正確に把握すること
（２）現在の住まいの売却見込み価格を調べること
（３）その上でいくら手元に残るか試算し、
その金額を前提に次の物件でいくらの借入が可能か、金融機関に事前打診する…
といった流れになります。

購入する物件について新築か中古かで諸費用やローンの組み方等、変ってきますので、購入先の担当者に事情をお話して相談にのってもらうのが手っ取り早い方法かと思います。

自宅として購入するのであればタイミングは相場ではなく、ご自分のライフプランによるものだと思います。
一般的に買い時と言われるのは、相場の下落もさることながら、住宅ローンの金利が安く、（年収の少ない方でも）ローンが組み易い（多く組める）＝少し条件の良いものに手が届く…ということに起因しています。
もう一つは、企業の遊休資産の処分に伴い、都心でもある程度まとまった物件の供給が出始め、より条件の良い物件が増えた＝その結果、郊外は更に安くなったということも一因です。
実際は購入者の選択の幅が広がっただけ、買いたい物件と別に欲しくない物件がややはっきり見えてきただけで、特に購入する後押し材料がないことや先行き不安から、決して活況ではないことは確かです。

先のような意味で、もし今が買い時だとしたら、きっと売り時のはずがないわけなんですが、今後地下の上昇する要因はあまり見当たりませんので、少しでも早く売った方が高く売れる＝今は売り時と言えるのかもしれません。

いずれにせよ不動産の流通価格は需要と供給のバランスで決まるものですから、その地域や物件の個別要因によってまちまちで、全国一律どうこう～といった平均値はまったく意味がありませんので、情報に惑わされないようにしましょう。

補足

ありがとうございます。今のローン残高と購入物件との金額にあまりにも差があったので、乗り換えは無理のようでした。
ついでにもう１つ聞いてもよろしいでしょうか？
今、東京三菱銀行のCMで住宅ローン１％とやっていますが、現在、変動金利を選んでいるものですから、乗り換えたいと思ったのですが、それは可能なのでしょうか？手数料がかなり高いと聞きましたが、現在２．３％ぐらいのローンですので得になりますか？それとも１％は始めの２年だけなのでしょうか？