身内間での不動産の売買と、住宅ローン返済

質問

お世話になります。

夫婦で分譲マンションに住んでいます。
ローンは、残高2300万円（銀行500万・住宅公庫1800万ぐらい）で、あと27年払い続けますが、
夫の仕事の都合により遠方に引っ越すことになり住めなくなりました。
夫の姉（結婚の予定のない40歳）が、買い取って住んでくれるという話が出ています。

不動産名義も住宅ローン返済も、すべて義姉に変更して、残りのローンを義姉が引き続き払っていくような形をとりたいのです。

それは可能でしょうか。

不動産契約変更の手続きも、銀行と住宅公庫に対する手続きも、不動産会社に仲介してもらえばいいのでしょうか。
それとも司法書士さんにすべての手続きを依頼できるのでしょうか。

それとも、一旦銀行と公庫に一括返済してからでないと不動産売買
できないのでしょうか？（2300万円一括返済なんて無理ですが・・）

また、仲介依頼手数料はどのくらいかかるのでしょうか。

教えてください。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

まず前提として住宅ローンに名義変更はありません。
つまり、現在ご質問者様が借りているローンは全て一括返済し、御姉様はどこかの金融機関で住宅ローンを組むことになります。

今回のような「残債がある不動産の売却」は買主が借りた住宅ローンで売主の住宅ローンを一括返済するのが普通です。

問題は残債（２３００万）分の金額を御姉様が借りる事ができるかどうかですね。

現在都市圏の金融機関は仲介業者の入っていない不動産取引に大して殆ど融資承認は出ません。
平たく言えば「門前払い」です。
地方の金融機関はまだ柔軟に対応してくれるようですが、何れにせよ「契約事」はプロにお願いした方が安心です。

なお、仲介手数料は「売買価格×３％＋６万」に消費税がかかります。
つまり今回のケースでは
売買価格２３００万×３％＋６万×１．０５（消費税）＝７８７，５００円←仲介手数料

以上の額を不動産業者は「売主・買主」双方から受領する権利があります。（総額１，５７５，０００円）
ただし、今回は「お客様の探索」という業務が無い訳ですから、業者に「片手手数料でお願いします」と交渉してみては如何でしょうか。
もしも私が今回のような依頼を受けた場合はそれでも十分ですけどね。

なお、不動産売買において買主は仲介手数料その他でおよそ「売買価格の８％」前後の「諸経費」がかかります。これは原則現金で用意しなければなりません。
売主は仲介手数料、抵当権抹消費用、その他で今回の場合は最大で約８５万位ですかね。
勿論、仲介手数料を節約（前述の片手手数料で業者が受けてくれれば）する事が出来ればより経費を少なくできます。

結論
先ずは仲介業者探し。それが決まってから金融機関へ御姉様の借り入れ相談→売買契約

以上の流れがいいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

>今回のような「残債がある不動産の売却」は買主が借りた住宅ローンで売主の住宅ローンを一括返済するのが普通です。

>現在都市圏の金融機関は仲介業者の入っていない不動産取引に大して殆ど融資承認は出ません。

なんと・・。恥ずかしながら知りませんでした。
しかも、仲介手数料、諸経費がこんなにもかかってしまうのですね。

とにかく、一旦私達は完済しなければいけませんね。
その後義姉が融資を受けられるかどうか・・。

とても高い（しかも現金）ですが、仲介業者さんに依頼しなければ素人ではできなさそうです。仲介業者さんというのは、不動産会社でしょうか。片手手数料というのも掛け合ってみます。回答者様のような営業の方がいらっしゃればいいのですが。

まず夫にこれらのことを話します。
有難うございました。

回答No.1

-phantom2-

まず姉がそのマンションを買うということで、2300万を借りる住宅ローンを任意の金融機関（質問者さんが今借りてる、銀行や公庫でなくても可）に申し込む。

姉の与信状況に問題がなく、なおかつそのマンションに2300万融資できる担保価値があれば、住宅ローンは通るでしょう。

その融資のおりた2300万で、質問者さんの残債（銀行500万公庫1800万）を返済する＝質問者さんのローンは完済になる。

姉に名義変更して、姉が住み、住宅ローンを返済していく。

という形になります。

お礼

アドバイスありがとうございます。

なるほど・・。
現在のローンを義姉に引き継いでもらうのではなく、
新たに姉がマンション購入ローンとして銀行から2300万円借りて、
そのお金で私たちが返済して、義姉に名義変更して姉が住むのですね。

姉におりた2300万円を私達がいただいて、返済。ですよね。
銀行は義姉におりる2300万円を、どこへ支払ってくれるのでしょうか。
直接私たちが借りてる銀行＆公庫へ払ってくれるのなら便利ですよね。

まず義姉に融資がおりるかどうかわかりませんが、夫へ伝えてみて銀行へ相談に行きたいと思います。

ありがとうございました。