引越し時の退去清算について

質問

お世話になります。

退去時の清算費用の請求主についてなのですが、

大前提として賃貸借契約の甲と乙の契約では大家と私の契約なのに、なぜ不動産会社が退去時の清算費用を請求してくるのか、納得いきません。

大家は退去時の清算に関して不動産屋に任せていると、不動産屋が言っているのですが、私に言わせれば大家と私の契約なのに不動産屋を通じて本来請求出来ないお金を私に請求しているようにしか思えません。

この本来請求できない金額については、例えばルーム清掃代やクッションフロアーへの張替え代なのですが、ネットで調べると「特約は無効」という判決が最高裁や地方裁で出ておりますし、また退去時に通常の清掃は行って出ております（１Ｒでユニットバス且つ窓が無かったので普通の生活でカビがかなり沸くのですが（個人的に構造の欠陥な為と思うんですがそれは良いとしても）、カビキラーでカビ一つない状態にまで綺麗にして退去しました。出窓やガラス窓などのゴム部分のカビも同様に綺麗にして出た状態です。）ので、次に入る人へのルームクリーニング代を私が払う必要は無いと考えております。
あるとすれば、何々の部分の清掃代３０００円・・・なら分かるのですが、清掃代として２．５万とか請求されても、内訳が明記されてない以上、納得いきません。

また床をＣＦへ張り替えた件ですが、これは最小範囲での弁償でよいはずと認識しているのですが、いくら私に過失があったとは言え、居住年数に応じた負担割合などが全然考慮されておらず張替え代金全額を不動産屋が私に請求されているのにも納得がいきません。退去立会い時不動産屋が床の傷部分のヘーベー数を図ってはおらず床の面積全体しか図っておりませんでした。

退去時、床に傷や落ちない色あせを付けてしまった為、クッションフロアへの張替えとなったようなのですが、これを全額負担する事にも納得がいかない状態です。

私としては入居時の状態として築年数が10年程度で中古としての状態で入居した事と居住年数（5年10ヶ月）から大家と私の負担割合の計算を行うよう考慮して頂ければ納得がゆくのですが、下記3点について皆様のお考えをお聞かせ願えますと幸いです。

１．通常の清掃を行って退去した場合、ルーム清掃代は負担しなくてもよいのかどうか。契約書の特約には退去時、襖や畳の表替え、ルーム清掃代を借主が負担すると明記されておりますが、これは大前提として清掃していなかったら・・・の話とも受け取れますし先の判例から無効との判例もあります。またそもそも消費者契約法で契約者に不利な契約は一切無効とありますので、通常の清掃をして退去した事を含めますとどの点を取っても特約は無効と思えてなりません。その為、清掃代を負担する必要はなしと考えております

２．床をクッションフロアーに張り替えた場合など、傷の範囲に応じた負担になるのか、故意過失の為、一面張替えで全額負担が当たり前なのか、居住年数に応じて負担するのが当たり前なのか、この辺りはどうなんでしょうか。私としては、居住年数に応じて（６～７年の居住で負担割合が１０～２０％）負担する事と最小範囲での弁償で良い（ネットでちらっと見ただけで判例を元にはしておりません）という考えから、全額負担ではなく割合に応じての負担で良いはずと考えております。

３．上記2点を含めても、請求金額に対して居住年数の負担割合（１０～２０％を想定）に応じて負担する形でよいはず。

と考えております。

※訴訟を起こす場合の原告と被告は私と大家になるかと思いますが、大家と直接交渉しても妥協点が見出せなければ、結局最終的には大家ともめる形になるかと思うんですけれども、なぜ不動産屋が私に退去清算代金を請求してくるのか疑問でなりません。

皆さんのよいアドバイスなりお考えなどお聞かせ願えますと幸いです。

回答No.3

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

>　大前提として賃貸借契約の甲と乙の契約では大家と私の契約なのに、なぜ不動産会社が退去時の清算費用を請求してくるのか、納得いきません。

　煩わしいので清算書の作成やリホーム、クリーニングを不動産屋さんに任せているのでしょう。

>　通常の清掃を行って退去した場合、ルーム清掃代は負担しなくてもよいのかどうか。契約書の特約には退去時、襖や畳の表替え、ルーム清掃代を借主が負担すると明記されております

　退去される方がお掃除されていてもクリーニングとは違いますので一般には業者にお願いします。その費用の負担が契約書に謳われていれば当然貸主側は請求するでしょう。それが不当と思われるなら特約の無効の判決を裁判所に申し立てるしかないでしょう。

>　判例から無効との判例もあります。またそもそも消費者契約法で契約者に不利な契約は一切無効とありますので、通常の清掃をして退去した事を含めますとどの点を取っても特約は無効と思えてなりません。その為、清掃代を負担する必要はなしと考えております

　判例はあくまで判例で争点や事情はそれぞれ違います。清掃代を負担する必要がないかどうかは当事者の話し合いで決まらなければ訴訟を起こして裁判所の判断を仰ぐしかありません。消費者契約法に『不利な契約は一切無効』と言う文言があるでしょうか？『消費者の利益を不当に害することとなる条項』ではないですか？５年１０ヶ月前に質問者様が重要事項の説明を受けて署名捺印した契約の条項が『消費者の利益を不当に害することとなる条項』かどうかは裁判所の判断を待つしかないでしょう。

>　居住年数に応じて（６～７年の居住で負担割合が１０～２０％）負担する事と最小範囲での弁償で良い（ネットでちらっと見ただけで判例を元にはしておりません）という考えから、全額負担ではなく割合に応じての負担で良いはずと考えております。

　これはガイドラインを基にした質問者様の判断です。ガイドラインはあくまでガイドラインですので個々の契約が優先すると言う考え方もあります。これも、話し合って結論が出ないなら裁判所の判断でしょう。

>　訴訟を起こす場合の原告と被告は私と大家になるかと思いますが、大家と直接交渉しても妥協点が見出せなければ、結局最終的には大家ともめる形になるかと思うんですけれども、なぜ不動産屋が私に退去清算代金を請求してくるのか疑問でなりません。

　No2の回答者様の言われるとおり訴訟段階では不動産屋さんは介入できません。質問者様と大家さんか、弁護士対弁護士になります。

　質問者様の御主張を拝読いたしますと判例やガイドラインといったものを質問者様の御主張に沿って解釈されているような気が致します。判例はあくまで特別な一事件についての裁判所の判断で全ての事件に無条件に適用されるものではありません。それこそ“ガイドライン”でしょう。国交省のガイドラインにしても東京都の条例やガイドラインにしても『特約があることを注意喚起しろ』ということで、『特約は付けてはいけない』とは言っていません。ですから各個別の特約が『消費者の利益を不当に害することとなる条項』かどうかは各々裁判所の判断を仰ぐしかないのです。

　法的なことはここで相談するより役所の法律相談やNPOの法律相談で相談された方が早いと思います。ここではそれぞれ回答者の立場に立ったアドバイスしか出てこないでしょう。法的な問題では『自信ある』なんて回答こそ“眉唾”ものです。

お礼

>その費用の負担が契約書に謳われていれば当然貸主側は請求するでしょう。

確かに仰る通り契約書に記載されておりますけれども、原状回復義務は借りた時と同じに戻すわけでは無いとした上で
通常の掃除をして出た場合は、次に貸すためのクリーニング代はグレードアップの部分になる為、大家の義務とする事が妥当である。。と今回学習致しました。

>『消費者の利益を不当に害することとなる条項』

だと思います。少し見て読んだ位の印象で申して申し訳ございませんでした。またお手数お掛けして恐縮です。

>ガイドラインはあくまでガイドラインですので個々の契約が優先すると言う考え方もあります。

CF張替えについては、入居当時新築ではなかった為、FCへの張替えによってその部分はグレードアップになる訳ですから、その分は賃借人が負担する義務はないと国土交通省のガイドラインから読み取れました。

しかし、穏便に済ませたい彼女の意向を考慮し意見を尊重する形で、結果的に今回は不動産の請求金額でよしとする考えに至りました。

考えを変えれば、そうゆう所に時間とエネルギーを費やすよりも、他の所でその分利益を得られるように頑張れば、同じであり本来の自分の強みに情熱を注ぐべきと常々実感しつつそれが出来ていない事へのストレスもありましたので、良い経験として今後に活かしたいという考えで落ち着きました。

>『特約があることを注意喚起しろ』ということで、『特約は付けてはいけない』とは言っていません

そうなんですよね。判例を読んでいると特約に納得して判をおしているかどうかが分かれ目のようでしたので、それをくつがえすのも逆にもうめんどくさいなぁ・・・と言う気持ちでもありました。
入り口と出口・・という事で今度契約する際には、特約についてクレームなり、こうゆう場合はどうだ・・・という話を真面目にしてから入居するように今回は良い機会だったと捉えることに致しました。（当初は敷金返還の為の訴訟を起こすのも良い機会かな・・と捉えていたんですが。）

客観的にみて請求金額もぼられている訳ではないですし、常識の範囲である事を理解できるような立場から考える事が出来る様になったのも理由かと思います。

お忙しい中、私の各主張にご意見頂きましてありがとうございました。