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借地の更新時期について
知人宅で、次のような問題にあっています。 そのお宅は、100年以上前に先々代が土地を借りその頃より、建替え・ 改築・増築などをへて今の代まで住んでいます。 その土地の持ち主も高齢化に伴い、土地の購入を希望されたそうですが、 金銭的に買えない旨を伝えていたそうです。 そこで、土地所有者は他の不動産屋に売ったようで、先日、突然 そこの企業から話があり、立ち退きとその際の取り壊しを言われたそうです。 そこで、あまりに急な話であり動揺と不安で直ぐに近くの司法書士へ 相談に行きました。（その際、私も同席しました） その司法書士の話を簡単に言うと、借地権があるので住人がこのまま 住んでいたければ次の更新（自動更新）までは立ち退く必要はないと 言われました。 しかし、次の更新時期に来た際、おそらく住人側は今まで通り更新 したくとも、先方（土地の持ち主の企業）が更新してくれないだろうと 言うのです。住人も長く住んでいること、地代もきちんと払っている ことなど住む（借りる）権利として正当な理由であるが、土地の持ち主も その土地に新しく家やマンションを建てて利益を得ると言った、それも 正当な理由であると言われました。 おそらく、最初は立退き料などの話があるが、それをゴネてどうしても 住みたいと言い続けると、裁判を起こされる可能性が大と言われました。 その時は、上のような双方の正当理由から判断されるが、住人側の勝ち目 は少なく、最初の立退き料よりも減額されてしまうことが多いような 話もされました。 結局、司法書士は金額の折り合いだけで、そのまま住み続けるのは 難しい的なニュアンスで、下手に裁判までこじれる前に引っ越した方が 良いという感じでした。 今の法律は、こんなものなのでしょうか？もし、この話が通ると 借地を借りている人間は、借地の更新時期の度に心配しなくては いけなくなりますよね？ 実は、我が家も借地なので、明日は我が身かと思うと恐くなって きました。 住人も年齢も年齢ですし、生まれ育った土地を離れたくないそうです。 本当に、住み続けることは厳しいのでしょうか？ 同じような経験、このような話に詳しい方、なにかアドバイスを 下さい。 よろしくお願い致します。
- St_bk_0816
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今の法律がというよりも、基本的に最初に借地契約をしたときの法律が適用になります。法律は過去にさかのぼって適用されないのが原則ですから。 法律の歴史をざっと書くと １９９２年借地借家法 １９２１年借地法 １９０８年建物保護法 でも１００年以上前の契約となると、建物保護法がちょうど１００年前ですので、建物保護法もなかった時代の契約と思われます。 そんなに古い法律については詳しくないので確証はありませんが、その当時には現在のような借地人を保護するような法律はなかったと思われます。 そうなると、契約当時の法律に従って契約更新拒絶ができることになります。その当時の法律については知りませんが、おそらく、今の民法に近いものになるような気がします。 契約の時期を特定することが重要です。 特定した結果、現在の借地借家法、それ以前の借地法が適用になる状況であれば、原則建物があれば立ち退かなくてよく、また地主に正当な事由があって立ち退きが認められた場合でも建物買取請求権がつかえ、建物は買い取ってもらえることになっていますので、それらの法律が適用になるなら、取り壊して立ち退く必要はありません（建物が不要なら買い取った後で地主負担で取り壊せばよい）。 司法書士がどのような理由により、立ち退きの可能性が高いと判断したかはわかりませんが、確かに建物の状況や契約の経緯によっては立ち退きが認められることもあり（過去の質問参照）、金銭交渉で立ち退いた方がよい場合もあります。もしかすると契約時点の法律が適用されることにより現在のような借り手保護の恩恵を受けないということなのかもしれませんし。 そのあたりを司法書士にもっと詳しく説明してもらった方がよいのではないでしょうか？
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- j1asano
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借地法が改定されて、新報では借地人の権利がそれまでより制限されることになりました。 しかし、改訂以前に契約されているものは旧法が適用されます。http://www.oj-net.co.jp/law/archives/2000/04/post_86.html 従って１００年以上前からの契約では旧法ですので、今までと変わりません。 しかし、あたらしい地主は新法が出来た「流れ」を背景に強く出てくる可能性があります。 折り合いが付かないことが予想されるのでしたら、「借地借家人組合」に相談されることをお勧めします。 http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/ とは言うものの、借地権は次第に立場が弱くなっていく現実があります。 もし、地主が底地を買い取って欲しいと依頼してきたら、買い取ることをお勧めします。将来的にも有利でしょう。
お礼
回答、ありがとうございました。 現在、先の司法書士さんの他に不動産屋さんにも相談にのって もらうことにしました。 もし、それでも不安になったら「借地借家人組合」にも相談してみます。 正直、底地が買えれば本来は買いたいところらしいですが、やはり 年齢も年齢で、なかなか厳しそうです。 借地権は次第に立場が弱くなっていっているようですが、これでは 借地に家を持っている人は、心配になりますよね？
- naocyan226
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建物の登記がされていれば、後順位の土地の所有権者に対抗出来るのですが、どうでしょう？
お礼
回答、ありがとうございました。 建物の登記はされています。これで、対抗できますでしょうか？ 一応、司法書士に登記簿も見せましたが、建物を持っている証明には なるがあまり関係ないと言われたのですが・・・
お礼
回答、ありがとうございました。 契約の時期は大事そうですね。調べてみるそうです。 この辺は、契約の経緯などによりいろいろ判断があるようですね。 また相談に行って詳しく聞いてきます。