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借地権？使用貸借？年に数ヶ月使用の土地
よろしくお願いいたいます。 困った問題がありまして質問させていただきます。当方借主です。 事実関係 １、25坪の土地を先代が20年以上前から借りている。契約書無し、年間5万円（安い？）この土地は不正形の三角地でテントしか立たない場所 ２、その土地の道路を挟んだ土地（正方形）は坪800円/月のような場所（結構高い） ３、角に倉庫と電気のポールを立てて毎月電気代の基本料を払っています。（20年以上経過） ４、いちごのシーズンの数ヶ月だけ、その土地にテントを張って、いちごや野菜を販売している。（いちごの生産農家です。シーズン以外はテント撤去）最初の年はお客さんも来なかったけど、今は、並ぶこともあり繁盛しています。シーズン最盛期のみ ５、地主がお亡くなりになり相続された息子さんが今の土地代は安すぎるから、坪800円に値上げしたいといてきました。又契約書も作りたいといって来ました。いやなら出て行けといわれました。（高圧的に） 借地権？使用貸借？どちらになるんでしょうか？ いろいろ相談すると立ち退き料だとか、もらえないとか意見が分かれ、又、相手の固定資産税都市計画税がいくらなのかわかりません。税額の相場は3倍くらいだとか？こちらは弱い立場なんでしょうか？今までの固定客もおり、販売できないと来年から困るんですが、どうしたらよいか教えてください。 よろしくお願いします。
- burakku
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まず建物の所有を目的にしてませんので借地権ではありません。 年5万でも払っているなら使用貸借でも無いと思われますが、固定資産税＝年賃借料であれば使用貸借とされる場合もあります。 ＞こちらは弱い立場なんでしょうか？ いずれにせよ弱いでしょう。一般的に考えて駐車場の契約と同じような土地の賃貸契約になります。 この場合は借地借家法が適用になりませんので、立ち退き料などは貰えません。 またその坪800円が近隣の相場であれば、調停や審判に持ち込まれたら認められると思われます。 ＞販売できないと来年から困るんですが 坪800円になったら赤字になるので撤退せざるを得ないのですか？ もし坪800円になったらそのいちご商売が成り立たないのであれば、その商売は本当ではありません。つまり今までの相場はずれした地代だから成り立ってた趣味の世界です。 逆に今まで格安で借りれていたことに感謝するように考えを変えることはできませんか。地主は相場の賃貸料を要求してるだけで、ふっかけたことを言ってる訳ではありませんよね。
その他の回答 (3)
＞借地権？使用貸借？どちらになるんでしょうか？ 目的とか期間を定めていない契約のようですから、賃貸借契約であっても使用貸借契約であってもそうかわりはないのではないでしょうか？ 建物のを目的とした契約ではないので、借地借家法の適用がなく立ち退き料はありませんし、賃貸借なら貸し主は３ヶ月前に申し出れば、いつでも解約を申し出られます。使用貸借ならいつでも申し出られます。 賃料があわなければ、地主は契約を終了させることができると考えられますので。 むしろ、地続きがどうなっているかわかりませんが、半端な土地なので、他に有効利用もできないなら、買い上げてしまったらどうでしょうか？ まず、不動産業者などにいくらぐらいか相談してみては、それで購入できそうなら地主に売却を交渉してみてはどうでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございます。 こちらから買い上げの話をすると足元見られて高くなるような気がしてなかなか言い出せません。
近くの土地相場が800円なら同額なので正論です。 先代の義理立てが無くなった今は無理でしょうね。
お礼
はい、そうなんです。お互いまったく交友関係ありませんから。
- ousa
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大家には一方的に家賃を増額請求する権利が有るようです。 http://www.hou-nattoku.com/consult/12.php 但し、年間5万円から２４万円に急に上げるのは一般的ではありません。対面の土地が坪800円/月だからと云ってすでに２０年前から使用している土地を坪800円/月にするのは、無理があります。値上げの交渉には応じず今まで通りの5万円/年を払い続けるべきでしょう。もし相手が受け取らない場合は、法務省に供託金を預けて（供託して置かないと家賃不払いで裁判を起されます）相手の出方を観たら如何でしょう？ 最終的には裁判で妥当な家賃が決まることになるでしょう。若しくは話し合いで賃貸解除になる場合もあるかと思いますが、その際相手側から（建物・付帯設備・営業上の損失を含めた）立ち退き料を払って貰う事になります。（自分の方から『だったら出て行く』なんて言ったら普通の解約になりますので立ち退き料は出ません） 不動産協会等が運営してる相談所がありますので乗せときます。 http://www.houterasu.or.jp/ 日本司法支援センター http://www.tokyoauction.jp/business/ 不動産に関する無料相談サービス 参考程度に 契約を解除する知識 http://www1.odn.ne.jp/~cjs27690/page012.html 全日本不動産協会・不動産保障協会 http://www.zennichi.or.jp/index.php
お礼
ご回答ありがとうございます。 1年かけて作っても販売期間は数ヶ月ですから、数ヶ月しか、 結局使わないわけで、そのへんも考慮されて、いたかもしれませんが、 新地主にすれば、そんなことは関係ありませんから、やはり出て行かないといけないかもしれません。立ち退き料はもらえるなら、まだ救いはありますが、違う場所を１から探して、客をつけるのも大変で、廃業考えざるをえません。
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