賃貸住宅の管理費について

質問

知人が住宅を探して居り、相談を受けたのですが。
最近分譲マンションを賃貸しに出す際、条件として管理費を賃借り人の負担とする例が散見されます、素人考えですがこの費用は家主（区分所有者）が負担すべきものと考えますが借地借家法に根拠があるのでしょうか、ご存知の方が居られましたらご教示下さい。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

借地借家法にそのような規定はありません。
賃貸契約ではなく使用貸借契約（無料の貸し借り）なら民法にそのような規定がありますが。
区分所有法の考えからすると、賃借人に対してマンション管理組合は管理費を請求できないことになっていますので、組合の管理費は区分所有者が負担すべきものです。

一般の賃貸の場合、管理費とか共益費という名目の費用があります。
マンション管理組合の管理費とは別なものなのでしょう。
もしかしたら、その額については、マンション管理組合の管理費に連動するという契約になっているのかもしれませんが？
一般に管理費なども家賃同様契約をしてしますと変更することは困難です。このような連動した内容にしておけば、管理組合の決定により管理費が上昇した場合、賃貸管理費の変更をしなくても自動的に値上げが許される内容になっていますので、大家としては不安が少ないのでしょう。
つまり家賃同様に単純に貸し出しの条件になっているだけで、その条件で契約しているので、拘束されるだけにすぎません。
つまり根拠とは契約に基づくものです。

なお、この問題は管理費だけではありません。賃貸でよくある礼金や更新料も法的な根拠はなくただ単に契約によって義務が生じるだけで、単に大家の貸し出し条件にすぎません。

ちなみに賃貸では管理費などは家賃に含める場合もありますが、通常更新料・仲介手数料は家賃をベースにしますので、家賃に含めればこれらが高くなり、分ければ安くなります。

なお、重要事項説明書については、契約時に発生する家賃以外の金銭については説明することになっていますので、管理費は説明すべき事項です。説明があれば問題はないでしょう。それが貸し出しの条件ですので。

お礼

semi-zzz様
ご教示ありがとう御座います。

ご回答の内容は、ほぼ小生の考えと違っておらず意を強くしました。
自信を持って助言できます。

ご回答をコピーして知人に渡してやりたいと思います。きっと喜ぶと思いますので。

　ありがとう御座いました。

回答No.3

noname#100021

こんばんは。No2のguguku2です。

『Ｑ１，では、その根拠は何に基づくのでしょう。』
分譲マンションの賃貸の場合何にも基づかないと思います。

『Ｑ２，分譲貸しの住宅における管理費（管理組合へ納める）以外の管理費とは何があるのでしょうか』
分譲マンションの管理費というのは、通常共有部分の管理に使われます。しかし賃貸にした場合、所有者の専有部分（部屋の事ですね）の管理を別途管理会社にお願いする場合があります。（自分でされる方もいらっしゃいますが）その管理費の場合もありますが、実際には特になにがある訳ではないと思います

『Ｑ３，不動産業界の立場からは問題ないのでしょうか。契約書（重要事項説明書）ではどうなっているのでしょう』
不動産業界の立場からは何も問題ではないです。契約書も重要事項説明書も月額管理費の価格を書く欄はありますが、説明する欄はありません。

業界的な事なので詳しくは書くつもりはありませんが、分譲マンションの管理費が特に何か規定がある訳ではないのですから、借りる側は管理費の内容を追求して必要ないからという交渉をするよりは、賃料交渉の方がお得です。No2の回答にも書きましたが敷金、礼金、仲介手数料は賃料ベースで換算するからです。
例えば「賃料10万円管理費0円の物件」礼金2ヶ月＋敷金2ヶ月＋仲介手数料1.05＝20万円＋20万円＋10.5万円＝50.5万円ですが、「賃料9万円管理費2万円の物件」18万円＋18万円＋9.45万円＝45.45万円となり、5.05万円は浮くのです。
yuuhairuiさんのご納得頂けるような回答が納得できるようなご回答ができなくてすみません。

『素人の浅知恵による疑問です、再度ご回答いただければ幸いです。』
浅知恵とは思いませんが、素人の方つまりお客様って色々な考え方をされるのですね。とても勉強になりました。

お礼

guguku2様
　ご多忙のところ再回答を頂き感謝します。
なんとなく判りました、後はかみ締めて理解を深めたいと思います。
仲介手数料の件は大層参考になりました。
重ねて御礼申し上げます。

回答No.2

noname#100021

こんばんは。不動産やで営業しています。
うーん、特に法律とかは関係ないですね。それによく賃料○○円、管理費○○円とありますが、この管理費＝分譲マンションの管理費ではない場合も多いですし。それに家主さんがその分も賃借人に払ってもらおうとして「賃料」に全て含まれている場合は賃借人さんには分からないですよね？家賃や管理費の設定に規定がある訳ではないですから。
こんな回答でよかったでしょうか？
ただ不動産営業から見て、礼金、敷金、仲介手数料は、賃料ベース（管理費がある場合は管理費は含まれない）となりますので、賃料＋管理費になっている場合の方が賃借人にとってはありがたいと思うのですが・・・。

お礼

guguku2さま
早速の回答をありがとう御座います。

若干の追加質問をさせてください。

特に法律とかは関係ない
Ｑ１，では、その根拠は何に基づくのでしょう。

この管理費＝分譲マンションの管理費ではない場合も多いですし
Ｑ２，分譲貸しの住宅における管理費（管理組合へ納める）以外の管理費とは何があるのでしょうか

おっしゃるように賃料＋管理費＝家賃として設定されると占有者にはわかりませんが、周辺家賃の相場より逸脱することでおのずと判ると思いますが－－－。
Ｑ３，不動産業界の立場からは問題ないのでしょうか。
　　　契約書（重要事項説明書）ではどうなっているのでしょう

素人の浅知恵による疑問です、再度ご回答いただければ幸いです。

回答No.1

junkg7

借地借家法は関係ないでしょう。
占有者（賃借人）が管理組合に直接納める事は有り得ません。
管理費名目で区分所有者（賃貸人）が家賃と共に徴収して払っているに過ぎません。
その意味では管理費を含めた家賃設定にするのが誤解を得ずに済むと思います。

お礼

早速の回答を頂きありがとう御座います

確かに賃料＋管理費＝家賃として設定されるとわかりませんね、

ただ、「管理費」という文言に疑問を感じましたので。

この件はおっしゃる様に伝えたいと思います。