確定申告について教えてください！！（不動産所得・中古マンションをH18年から賃貸）

質問

不動産収入がH18年2月よりあります。主人はサラリーマンでこの不動産収入（昭和60年8月にできたマンションを中古で平成10年8月に購入、平成18年2月より賃貸で現在に至る）１軒分のみが副収入となります。

まず、平成１８年分の申告ですが医療費控除のみをして提出し、不動産所得については赤字だろう・・ということで０で申告していますので今回、更正？の手続きと１９年分の申告を同時にしようと思います。
そこで質問が出てきましたので教えてください。

１、土地と建物の比率なのですが、領収証には消費税の記載がなく仲介の不動産会社に問い合わせたところ不明とのこと、分かる範囲で調べたところ固定資産税明細（持っている範囲で古いもの、H13年分のもの）にのっている土地の価格（いくつに分かれていますが合算して）を登記書にのっている持分（何十万分の何千）で割ったものを「土地の価格」として購入価格から差し引き、残りを「建物の価格」とすると考えればいいのでしょうか？
→こうして計算すると土地が７．５割となります。

２、貸し始め（H18年２月）から建物自体の減価償却をしたいのですが、「耐用年数」はどのようになりますでしょうか？鉄筋鉄骨なので新築の場合は「４７年」です。新築されたのが昭和６０年８月、購入が平成１０年８月です。

３、購入時、固定資産税を前所有者の方にお支払（清算という形で）しています。これは全額経費としていいのでしょうか？

４、購入時のローンの保証料についてはどのように経費にのせたらいいのでしょうか？

５、賃貸時にうけとった敷金（１月分）については経費にのせてはいけないのでしょうか？

長々とわかりにくいと思いますが、どなたかぜひ教えてください。
お願いいたします。

回答No.1

AOI-SO-RA · ベストアンサー

あくまで私の知識に基づいていますので、間違っていることもあるかもしれません。
正確なものは、税務署に確認されることをお勧めします。
優しく丁寧に教えてくれますよ～＾＾
私はいつもそうしています。

1.サラリーマンであるご主人に消費税は関係ありません。
ですから、消費税の計算をする必要もありません。
　消費税の何が分からないのか、質問からは読み取れないのですが・・
不動産収入について、
不動産を住居用として貸付けている場合には、非課税です。
事務所用と貸付けているのならば、課税対象なので消費税は掛かりますが、そもそもご主人が課税事業者でないので、考える必要はありません。
　購入した際の消費税について、
購入した時には、建物について消費税を支払っていると思います（土地は非課税）。
消費税を支払っていますが、課税事業者でないので、消費税の還付等考える必要はありません。

2.(1)法定耐用年数の全部を経過した資産…法定耐用年数×0.2
(2)法定耐用年数の一部を経過した資産…法定耐用年数－（経過年数×0.8）
なお、その年数が２年未満となるときは２年とし、その年数に１年未
満の端数があるときはその端数は切り捨てます。
土地は非償却資産ですので、減価償却はできません。

3.経費に出来ません。
固定資産税はその年の1月1日時点で所有している人に掛かります。
支払った額は、固定資産相当額であったとしても、あくまで不動産の対価の一部です。
ですから、不動産の取得価格の一部になりますよね。

4.去年の1/1～12/31の期間に対応する部分だけ、経費計上です。

5.敷金は受け取ったものですので、収入です。経費ではありません。
　受け取った敷金を返還することになっていますか？
　返還する契約ならば、収入にする必要はありません。預かり金等です。
　返還しない契約ならば、不動産収入です。

　いかがでしょうか。
ご参考になれば幸いです。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/hojin/h19/genka.pdf

お礼

はじめまして。
ご回答ありがとうございました。
こちらの質問がわかりにくかったのですが・・・
１、については
減価償却をするために建物部分の価格を知りたいのすが、領収証にはすべて込みの価格しか記載がなくかつ消費税の記載もなく（ここで消費税額があればそこから割り戻して建物の価格がわかると教わったので）手元にあるものや調べられる限りでどのように分けるのが正解なのかをおたずねしたのでした。わかりにくくて申し訳ありませんでした。

２、３、４、５についてはよくわかりました。

提出前に税務署の方にも確認してみます。
ご丁寧にどうもありがとうございました。

回答No.2

konohazuku521

土地と建物の比率についてですが、固定資産税の明細に「課税標準額」が記載してありませんか？　これをもとに按分します。

私が所有しているマンションを例にとりますと、
（土地）　837,000円→３８％
（建物）1,358,000円→６２％
という感じです。

お礼

はじめまして。
課税標準額の割合ですと土地：建物＝３５％：６５％になります。
これをもとに購入価格から建物部分の価格をわりだし、その額について償却していく、と考えればいいのですね。
このたびはご回答ありがとうございました。