頭金無しの住宅ローン？

質問

将来一戸建て住宅を購入したいと思っているのですが、現在まとまった自己資金がありません。ですので、今後何年かかけて地道に貯金をしながらいろいろ勉強していこうと思っています。

週末を利用して妻と二人でよくモデルハウスを巡ったりしているのですが、
その折に必ずといっていいほど営業さんが言うことは、、

「自己資金が無くても諸費用を含めた住宅ローンを組むことは可能です。それに、もしお手持ちの資金がお有の方でも、それには手をつけずに現金として持っておいて、全額ローンを組む方の方が多いですよ」

という営業トークです。
無論それに乗るつもりも無いのですが、実際そういった融資が可能として、返済も可能と思われたとして、いったいこの裏にはどういったリスクが隠されているのでしょうか？

自分なりに調べてみた感じでは、

・諸費用ローンといったものが存在するが、それらは押しなべて高金利
・その家の資産価値を大きく上回る債務を抱えることになるため、もし返済が困難になった場合、売却しても大きな借金が残る羽目になる。
・今後金利が上昇すると、元本が大きいために高リスク

といったところが浮かぶのですが、他に何かあるでしょうか？
私のような素人には想像のつかないリスクが隠されているのでしょうか？

単純に興味があります。よろしくお願いします。

回答No.5

nachanbg5 · ベストアンサー

諸費用を含めたローンはあまりお勧めしません。
土地と建物がセットの建売位しか使えないです。
土地と建物が別契約の場合、土地の時点で
土地の資金と諸費用分を前借するいわゆるつなぎの金利も
かかってきます。
そこから建物が完成するまで金利負担がかかります。

それと『全額ローンを組む方の方が多いですよ』
これは所詮営業トークです。
全額ローンを組めるなら組んだほうがいいですが、
まず貸してくれる金融機関は少ないと思います。
担保、保証人、勤め先、年収等で判断されます。
おおよそ年収の５～６倍程度の借り入れが限界です。

『その家の資産価値を大きく上回る債務を抱えることになるため、もし返済が困難になった場合、売却しても大きな借金が残る羽目になる』

これは大抵の人がローンを利用するため、
そう支払額は最低で８００万程度は余計に払います。
なのでこれはローンを組むのであれば当たり前のことです。

返済が困難になった場合、
売却してもローンは全額返済できることは難しいです。
（５年間は控除ができますが。）
この場合ば銀行で聞けば一番いい返済方法を教えてくれますよ。

最後に
今後何年かかけて地道に貯金との事ですが、
たとえば３年間で３００万貯めて３年後に家を考えたとき、
今より金利が１％増えていれば
３００万自己資金がふえても、それ以上に借入額が減ります。
（今の金利なら毎月９万返済なら３０００万借り入れできたとしても
１％あがった金利だと９万返済だと２７００万も貸してくれません。
毎月の返済金額を１０万ふやせるなら３０００万借り入れ可能）

今後、今の金利より下がっていると思われれば地道に貯金をすればいいと思います。

自分は住宅ローン減税も今現在今年いっぱいまでなので、
頭金がなくても年内の住宅購入、入居をお勧めしますよ。

お礼

回答有難うございます。お礼が遅くなりまして申し訳ありません。

>自分は住宅ローン減税も今現在今年いっぱいまでなので、
頭金がなくても年内の住宅購入、入居をお勧めしますよ。

ううむ。そういうことも念頭に置かねばなりませんね。
大変参考になります。

回答No.4

noname#78261

家を売る側の意見ではありますが、建築士は少なくとも家を愛し続けて長く住んでくれることを望みます。売れば儲け。というのとは違います。でも、貴方の将来設計について口出しできる資格ではありません。

できるのとやるのは大違いですよ。
金融も商売ですから、商売になると思えば100％貸します。
たとえ返済が滞っても不動産担保があれば損失はめちゃ少ないですし。
頭金なしでも買える金融商品（ローン）があればそれを利用してでも家を売って来いといえます。
売れば儲け。その後の貴方の返済や生活を誰が心配してくれるでしょうか。

ファイナンシャルプランナーという仕事がありますが、生涯にわたっての経済計画が節目節目に自分が理解することが重要です。
生涯にわたって今何を選択すべきかという決断は、家の購入にあっては自分で責任を持つしかありません。

全ては向こうは商売の成り立つ話です。
自分の生涯経営が成り立つか成り立たないかで決めましょう。

お礼

回答ありがとうございます。

>全ては向こうは商売の成り立つ話です。
自分の生涯経営が成り立つか成り立たないかで決めましょう。

そのとおりだと思います。その「生涯経営」において想定されるリスク（住宅購入に限って）を素人の私は見落としているのではないかと思い、質問させていただきました。

参考になりました。

回答No.3

legacy_bp5_20r

よく「家賃をはらっている分だけ無駄です。」とか言う輩がいます。
家とともに寿命が尽きる予定ならば家賃分は無駄かもしれませんが
自殺や自宅火事で焼死でもしない限り、何十年というローンを組んで
マイホームを買おうをしているなら人間の寿命の方が長いです。

普通はマイホームを子々孫々に残すと思いますが、そのつもりなら
家賃分は無駄ではありません。家を建てるのが５年遅ければ
家の寿命が尽きるのも５年遅くなるはずだからです。

と言うことで、頭金ゼロなんて詭弁には乗らない方がいいです。

お礼

回答ありがとうございます。

>家を建てるのが５年遅ければ家の寿命が尽きるのも５年遅くなるはずだからです。

そうですよね。単純すぎて見落としてしまいそうですが、そのはずですよね。

回答No.2

nonbay39

全額ローンでも金利が高くなるかどうかは金融機関と相談でしょう。返済に全く不安の無い人物などであれば、保証料なども無いことがあるいでしょう。

　リスクは全額ローンなので返済額は高くなり、返済期間も伸びがちになることではないでしょうか？
　本人が返せるのであれば何の問題も無いとは思います。

＞もしお手持ちの資金をお持ちの方でも、それには手をつけずに現金として持っておいて、全額ローンを組む方の方が多いですよ
　とのことですが、手持ちの資金を残して全額ローンを組む方が、限度額まで借りたくなったとすると結局家にかける総予算は小さくなりがちでしょう。

　もし３２００万円の借り入れ能力があり８００万円手持ちがあるとすると
　４０００万円の家を建て、２０％の８００万円を頭金として入れ３２００万円を借り入れる場合と
　３２００万円をの家を建て、全額借り入れ、８００万円手持ちにおいて置く考えならば、家に掛けるお金自体は後者の方が相当小さくなります。すぐ繰り上げ返済をすることも可能です。
　詭弁かもしれませんが。

　また車などを買いたくなったときに、車のローンを組むよりは、住宅ローンの方を大目に組んでおいて、車はキャッシュで買った方がおそらく特だということもあると思います。
　とにかく普通のローンに比べ住宅ローンの金利は低いですから。

　もっと簡単な小技もあるでしょう、ただ、ここで書くと怒られるのでしょうね。昔は車まで平気でやっていたそうですね。私も少しは乗せましたけど。

＞現在まとまった自己資金がありません。ですので、今後何年かかけて地道に貯金をしながらいろいろ勉強していこうと思っています。
　そう思われるのであれば、全額ローンなど一切考えない方が良いと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

>そう思われるのであれば、全額ローンなど一切考えない方が良いと思います。

はい。そう思っています。いろいろとからくりがあるのかなと穿ってみた次第です。

参考になりました。

回答No.1

helpshite

現実１００％（土地、建物、諸費用）近く借り入れする事は可能です。

１００％近くと書いたのも多少現金が必要になる場合があります。
　例えば・・・
土地の契約金（条件によっては１万でも可）
建物の手付金（建築会社によるが１万とか５万とか）
その他物件の購入の仕方によって持ち出しがある（印紙など・・・）

＞諸費用ローンといったものが存在するが、それらは押しなべて高金利

金利に関しては住宅ローン金利と同じく貸し出しているところが多いです（ある程度の上限は金融機関でおさえています）

＞その家の資産価値を大きく上回る債務を抱えること～（略）

もちろん資産価値から言えば自己資金が多いに越した事はないです。
返済に困って売却する場合負債が残る場合は土地の下落も大きな要因ですが自己資金を入れなかったからと言うのも原因と言えば原因ですね。
中には車のローンも含めてなんていう輩もいますが・・・（これはダメです）

＞今後金利が上昇すると、元本が大きいために高リスク
これは当然ですね。自己資金がない分借り入れが増えるわけですから。

その他のリスクは
条件の良い融資を受ける為の金融機関の数が減ります。
金利が高い、保証料が高いなど

現在の家賃を上回った返済の場合、今まで生活してきて自己資金が貯められていないので今後返済が可能かどうか。ですね。

メリットとしては・・・
もし家賃を支払っているなら、今後家賃を支払いながら５年でいくらの貯金が出来るかを考えてみる。
家賃を支払っている分無駄です。（どのくらい無駄かは条件によります）

年齢はわかりませんがじっくり住宅の事を勉強しながら目標を持って貯蓄した方が良いと思いますよ。ただ貯まるまでと思って年数ばかり経ってしまうとジジ、ババになってしまいますけど。

お礼

回答ありがとうございます。

モデルハウス巡回時、「まだ自己資金が無いので参考までに…」
と言うと必ずと言っていいほど上記のトークがあるのです。

基本的に営業さんはいいことしか言わないと思っていますので、
いったい何を「隠して」いるのかなと思いまして…。

大変参考になりました。頑張って知識をつけたいと思います。