頭金が少なくて、住宅ローン悩んでます。

質問

親の家を二世帯に建替えるのですが、諸事情のため、急な話で資金が少なく、住宅ローンをどのようにしようか悩んでいます。

手持ち資金　500万（住宅ローン頭金だけではなく、この建替えに使えるお金）
ローン借り入れ　2400万
返済について　　月収26万
　　　　　　　　他のローン無し
　　　　　　　　月の返済は9.5万まででボーナス時増額無しを予定。

【ローン検討、今までの経緯】
最初は融資限度額９０％のフラット３５を検討（単純に頭金１０％だけでいいと思い）
　↓
ローン諸費用額に違いがあるのを知る
　↓
つなぎ融資を知る（検索したがいくら位かかるものか、調べきれず）
　↓
つなぎ融資不要の「すまいとMONEY　PLAN」を検討
・それだと早い段階で融資実行だが返済も始まり、現在賃貸アパート住まいで家賃を支払っている為、月々の収入から二重債務は難しい。
・提携金融期間（りそな・GE MONEY・ソニーバンクなど）にかかる諸費用のほかに、「すまいと～」にかかる諸費用は
(1)信託口座設定料　￥63,000
(2)支払手数料　　　請負工事代金の１％（2400万×1%＝24万）
(3)建設工事保険　　￥30,000～￥80,000
(4)地盤調査の実施　￥55,000
(5)瑕疵保証　　　　￥73,800
(6)完成保証　　　　￥40,000
(7)保証団体への登録￥31,500

合計　￥528,300（(3)を8万として）
つなぎ融資不要で約53万の支出。これってつなぎ融資を使うより得なのか？と疑問。
　↓
当初より、ローンについてのサイトや比較、ランキング、評判、ホームページ等、色々調べたのですが、逆にこんがらがって分からなくなっているのが現状です。

お聞きしたいのは、
●頭金少ない
●ローン契約時の諸費用少ない
●固定金利で予定しているが、35年か10・20年など、全期間にしないほうのどちらが良いと思いますか
●つなぎ融資はどれくらいかかるものですか？上記の約53万と比較して、それ以上かかりますか？
これだけの条件なのですが、おススメの住宅ローンをお聞きしたいのです。
今頭に浮かんでいる比較は
(1)銀行から借り入れ（不安：頭金かかる、二重債務始まる）
(2)つなぎ＋フラット３５（不安：つなぎ融資の費用、35年固定で良いのか？）
(3)「すまいの～」（不安：上記の費用はつなぎの費用より低いのか、二重債務が始まる）

色々な会社に話を伺いに行こうと思いますが、このサイトのように、第三者の意見を聞きたいのです。

現状説明等で足らない点がありましたら付け足しますので、多くの意見を頂けますよう、宜しく御願いいたします。

回答No.3

suchy

一般的には、工事期間中に中間金を支払うのが当然の様に考えられていますが、
請負契約は、請負内容が完了したときに代金を支払うのが原則です。

そうは言っても工務店さんにもいろいろと事情があると思います。

最近、工務店さんに出来高に応じて融資をしている会社があります。

工務店さんがこの会社から建築資金の融資を受けて工事をしてもらえれば
建物が出来上がってから、住宅ローンで代金を支払えば良くなるので、
つなぎ融資のご負担は無くなると思います。
（工務店さんが支払う金利の負担については話し合いの必要があるかもしれませんが...。）

回答No.2

Domenica

早くに補足をいただきながら『ほったらかし』にしてしまって申し訳ありません。
３月早々から仕事が多忙になってしまいまして、まとまった時間を取ることができませんでした。

順不同になりますが、解説をさせていただきます。

> 目安の一つとして月々の返済限度額に対していくらまで借りられるのか（年収にもよりますが）とその諸費用はいくらかかるのかを、色々なローンで比較・検討したいのです。
現在、多くの金融機関では、「年収がいくらならばいくらまで借りることが出来る」という基準は設定していません。
フラット35では、「年収400万円未満の場合は総返済負担率の基準が30％以下」であることを条件にしています。
民間金融機関でもこれに近いくらいの条件を設定しているところが多いですね。
フラット35は、総返済負担率について、明確に「フラット35による借入れのほか、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払いによる購入を含みます。）などの借入れ」に対する返済も含めた『年間合計返済額』を年収で割って算出する…と定められているのですが、民間金融機関ではそのあたりはあまり明確にはしていません。
ですが、ご主人の年収が372万円とのことですので、『年間合計返済額』を年収372万円で割った額が30％以下になること…を目安にされるとよろしいかと思います。

ご主人の年齢が分からないので、シミュレートの段階で35年返済としてしまっていいのかは分かりませんが（シミュレートは出来るだけ条件を厳しくしてみた方がいいので、現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済する…としてやってみるんです。ですから、25歳以上の場合は35年返済を考えないようにするんです）、現在ですら高いところではフラット35の金利は3.350％。
35年返済でも毎月の返済額は101,162円になってしまい、年収372万円では、総返済負担率30％を超えてしまうので2,400万円を借りることはできません。

> 月々の返済9.5万というのは、現在、家賃6.3万＋車ローン4.5万＝10.8万毎月支払っているのから考え、10.8万を払えているけれど、それを上限にしないで、10万円を切るぐらいでローンを組みたいという考えで9.5万円としています。（車のローンは住宅ローン審査時には完済します）
車のローンについては、借入申込時に完済していなくても、「金銭消費貸借契約時までに完済する」という約束をし、実際そうされれば、総返済負担率の算出には影響させない…のではなかったかと記憶しています。
自己持ち家ですと、固定資産税等の税金や火災保険料（住宅ローンを借りる際に『質権』を設定するので、こちらも必ず必要。一括払いの商品もあります）など、毎年必要になってくる『費用』もあります。
それらもお義父さまが負担されるのでしょうか？
現在払っているのが「家賃6.3万＋車ローン4.5万＝10.8万」ならば、自己持ち家の場合は、その８割を住宅ローン返済可能額とされた方が『ゆとり』ができます。
ですから、ボーナス返済なしで月々の返済額が8.5万円までになるような、住宅ローンの借り入れをされた方がよろしいかと思います（ただし、お子さんに『これから』お金がかかるような状況（まだお子さんがいらっしゃらないとか、高校生以下のお子さんがいらっしゃる場合）ならば、月々の返済可能額の見込みはもっと下げてください）。
また、この条件に合わせようとして、目先の金利の低さにはつられないようにしてください（かといって、全期間固定が必ずしもベストとは言い切れないので）。

お義父さまの土地に建物を建てられ、建物にもお義父さまが持分をもたれるので、お義父さまは当然にご主人が借りられる住宅ローンの『連帯保証人』になっていただきます。
この場合、お義父さまに年収があるかどうかは関係ありませんが、お義父さまの『個人信用情報』によって、ご主人の住宅ローンがＮＧとなることもあります。

相談されているのがハウスメーカー、地元工務店とのことですので、とも『工事』にかかる費用が2,500万円となるのではないでしょうか。
ですから、「現在の建物を無くするという『法的な手続き』にかかる費用」と「新築する二世帯住宅をお義父さまとご主人の共有のものにするという『法的な手続き』にかかる費用」は、別途必要となってくるのではないかと思います。
司法書士などに依頼すればその分『報酬』も必要になりますし（かといって、前者はともかく、後者は「自分」ではできませんので…）。
また、住宅ローン（フラット35、民間金融機関のプロパー住宅ローンとも）を利用される場合には、ローンの対象となる建物と、その建物が建てられている土地に『抵当権』を設定しますので、その費用も債務者負担となります（これも「自分」ではできません）。
民間金融機関のプロパー住宅ローンの場合には、多くの金融機関で『保証料』が必要となり、これは『一括前払い』の場合が多いので、これも必要になります。
こういった費用が「事前に」必要になってくることから、「物件価格が2,500万円の家を住宅ローンを利用して取得しようとする場合には、総資金として3,000万円程度が必要で、うち２割程度は自己資金で用意するのがベスト」と言われるのです。

確かに「工務店」ですと、資金の分割交付を希望されるところは多いですね。
地元工務店では「着工・上棟・竣工の３回で支払が必要」とのことですが、この場合、着工時・上棟時・竣工時にそれぞれ同額の支払いを…というパターンは珍しいです。
着工時に100万円程度、竣工時に残りの額…というパターンが多いのではないかと思いますが、上棟時に払う額についてはいろいろなパターンがあると思います。
多いところでは「上棟時に半額程度」ということもあるので（半分も出来ていない段階で資金は半分以上欲しがるんですよ）、フラット35の前身ともいえる住宅金融公庫一般融資では、『中間資金の交付』という手段があったのですが、フラット35には『中間資金の交付』がないんです。
ですから、フラット35の取扱窓口となる金融機関で『つなぎ融資』を受ける…という手段を使います。

とりあえず思いついたのは、この程度です。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

いくつか確認させてください。

> 親の家を二世帯に建替える
言葉通りに捉えますと「親名義の既存の住宅を取り壊して一旦更地にして、新たに親名義の二世帯住宅を建てる。ただし、その建設資金はご質問者さまが出す。ご質問者さまがその住宅に居住するかは（質問文からは）不明。また、既存の住宅が建っている土地の名義も（質問文からは）不明。」となってしまうのですが、後半部分は違いますよね？
「現在、親名義の土地の上に、親名義の住宅が建っているが、その住宅を取り壊し、新たに二世帯住宅を建設する。」のだと思いますが、二世帯住宅の建設費用は『誰が出す』のでしょうか？100％ご質問者さまですか？
また、新たに建設する二世帯住宅の名義はどうする予定ですか？100％ご質問者さまですか？
『親』とは誰ですか？一般的に考えても『父親』と『母親』、２人の人間が想定できますが、この点を明確にしないと後で辻褄があってこなくなりますので…。

住宅ローンを利用されるならば、その二世帯住宅が建設される「土地の名義人」や二世帯住宅を共有にした場合は「建物の共有者全員」は、「住宅ローンについて『担保』を提供していただく方」ということになり、住宅ローンの『連帯保証人』になっていただきますので、この点をしっかりとご理解いただきたいのです。

一般的な『建て替え』の場合、
・既存の住宅を取り壊す費用
・既存の住宅を取り壊すことによって出る廃材等を処分する費用
・新しい住宅を建設する費用
・これらの住宅の登記等に必要な諸費用
などが必要になってきます。
請負工事代金が2,400万円とのことですが、これら全てを含めての見積もりとなっていますか？（現在は「廃材等を処分する費用」が高くなっているので、私の経験からしますと2,400万円は「安過ぎる」気がしてしまうんです。）
『フラット35』の「買取型」は確かに「融資対象となる『建設費』の９割まで」借りることができます（その『建設費』には、設計費用、敷地の測量・整地費用、敷地内の既存家屋等の取り壊し・除却費用を含むことができる『場合もあり』ます）。
2,400万円の請負工事代金＝建設費ならば、『フラット35』で借りられるのは、2,160万円になります。
2,400万円を『フラット35』で借りるのならば、建設費が2,667万円以上になっていなければいけません。
ですが、建設費が2,667万円以上ならば、「手持ち資金：500万（住宅ローン頭金だけではなく、この建替えに使えるお金）」＋「ローン借り入れ：2400万」の2,900万円の資金計画ではおそらく『不足』が生じてきます（『フラット35』は保証要件が不要なので、保証料は必要ありませんが）。
また、『フラット35』を借りるためには、それに応じた検査を受けていかなければならないのですが、「2,400万円の請負工事代金」には、その分の費用も計上されているのでしょうか？

『フラット35』でなく、民間金融機関のプロパー住宅ローンの場合、諸費用も含めた100％融資が受けられる商品も多いですよ。
『フラット35』と同じく全期間固定金利型の場合でも『フラット35』よりも低金利の商品も多いです。
ですから、『フラット35』を選択されるのは、健康面で不安がある方が「団体信用生命保険への加入が任意であるから」という理由が多いんです。

> ●つなぎ融資はどれくらいかかるものですか？上記の約53万と比較して、それ以上かかりますか？
『つなぎ融資』は工事請負業者の希望ですか？
普通、こんな早い段階から『つなぎ融資』の話は出ないと思いますが…。
『つなぎ融資』は、資金決済の関係で工事請負業者等が「どうしても」という場合に利用するものですので。
銀行の住宅ローン実行が確定した後、銀行の融資実行日と工事請負業者の資金決済希望日が違う場合で、工事請負業者が銀行の融資実行日よりも早く資金を必要とする時に、『手形融資』の形で、融資実行額の８割から９割の額を、金利先払いの形で融資するのが『つなぎ融資』です。
かつての住宅金融公庫一般融資は、資金実行日を住宅金融公庫が月２回程度と決めていたので、確かによく使われてはいましたけれど。
いずれにせよ、工事請負業者が希望しなければ、『つなぎ融資』を利用する必要もないんですけれど。
なお、既存建物の除却の関係で、一部資金を先に融資する…という場合には、『つなぎ融資』という言葉は使いません。
（融資を２本にして、うち１本を先行させるか、とりあえず手形融資で一部資金を融資するかという方法をとることが多いです。）
『つなぎ融資』は、住宅ローンの本実行で資金決済をします。
ですから、費用としては「収入印紙代（融資額による）」と「『つなぎ融資』実行日から住宅ローンの本実行までの日数分の利息」になります。
『つなぎ融資』の日数が確定しなければいくらになるか分かりません。

「すまいとMONEY　PLAN」の内容は、普通は工事請負業者側で対応しているものですから、利用されるのならば請負工事代金から、その分を差し引いてもらってくださいね。

> ●固定金利で予定しているが、35年か10・20年など、全期間にしないほうのどちらが良いと思いますか
ご質問文の返済計画について（月収26万。月の返済は9.5万まででボーナス時増額無しを予定）の考え方はいいと思います。
実際の返済能力は、「年間の返済額」を「税込み年収」で割って算出しますが、実際に「現在の手取り月給から、いくらまでならば住宅ローンの返済に充当できるか」は、各ご家庭の『状況・事情等』によって異なることなので、ご質問文のように月の返済額がいくらまでならばＯＫと考えられるのは賢明です。
月収26万円で、月の返済額が9.5万円までＯＫということは、ご質問者さまは単身か、ご夫婦世帯と拝察します（お子さんがいらっしゃる場合は、この資金計画は現実には難しいです。現在が家賃13万円以上の賃貸住宅にお住まいならば同程度になります。住宅ローン返済額＝現在の家賃額ならばＯＫ、と考えてはいけませんよ）。

この先のライププランを考えて、将来にわたって「月の返済額が9.5万円よりも１円でも高くなったら厳しい」ということでしたら、（全期間）固定金利型にされた方が『無難』です。

何にしろ、工事請負業者が「資金の支払いをどうしてほしい。」と言ってるのかが分からないので、どうするといいのかの判断がつきません。
多くの住宅ローンでは、工事請負業者など（ハウスメーカー、不動産業者、マンション販売会社などなど）には「提携金融機関」があり、その「提携住宅ローン」を利用すると、資金実行については相談に応じてくれると思うのですが…。
住宅ローン自体には『諸費用』は必要ですが、『頭金』というものは必要ありませんし、『諸費用』のためのローンもあります。
自己資金が500万円おありのようですし、民間金融機関のプロパー住宅ローンでも、十分対応できる範囲だと思うのですが…。
工事請負業者が資金についてよほど無理を言っているのでなければ。

これは経験による老婆心ながら…。（いらぬおせっかい）
工事請負業者が資金について無理を言っているならば、ちょっと「疑って」ください。
早くお金がほしいと言う業者は、資金繰りがうまくいっていないことが多いんです。
前の工事の原材料費等を払っていないので、その支払いを求められていて、それを払わないと次の工事の原材料を卸してもらえないということが、結構あるんですよ。
前の工事の工事請負代金をちゃんと貰っているのにもかかわらず。
要するに自転車操業状態なんです。
かつての住宅金融公庫一般融資の「マイホーム新築」で、中間資金交付で資金を受け取った途端に、倒産したり、夜逃げしたりした業者を複数見ましたしね。
施工主さんは、お金を取られて、マイホームの工事を途中で放り出された訳ですから、別の業者に頼んで家を完成させてもらわなければどうしようもないし、でも、そのためにはさらに資金を用意しなければならないので大変でしたよ。

補足

具体的なご返答をありがとうございます。
とてもとても解りやすいです！
以下の四点はとくに参考になりました。
●『フラット35』でなく、民間金融機関のプロパー住宅ローンの場合、諸費用も含めた100％融資が受けられる商品も多い
●『フラット35』と同じく全期間固定金利型の場合でも『フラット35』よりも低金利の商品も多い
●「すまいとMONEY　PLAN」の内容は、普通は工事請負業者側で対応しているものですから、利用されるのならば請負工事代金から、その分を差し引いてもらってくださいね。
●『諸費用』のためのローンもあります

> 親の家を二世帯に建替える
という点で、説明不足でしたので補足します。

夫の両親の家を取り壊し、両親と私たち夫婦（子供無し）の二世帯を建てます。
●現在の家
　　土地・建物ともに義父名義
●新しく建てる家
　　諸費用、ローン諸費用等現金支出のものは親が出資、ローンの返済は夫
　　建物は義父と夫の共有名義

最初の質問時にローン借入2400万と載せましたが、その後、検討し絞り込んだ二社での費用をお伝えします（二社ともまだ具体的な数字ではなく、概算ですが）
(1)ハウスメーカー
　本体工事費、別途費用（解体、ガス、電気、給排水、外溝等）を含めて上限2500万円で見積もり依頼している
　その他契約時手付金100万円（あとは融資実行まで支払不要とのこと）
(2)地元工務店
　こちらも上限2500万円で見積もり依頼している
　先方より「追加費用がかからない見積もり提示をしている」と最初に言われたので、こちらも別途費用込みで2500万円
　融資について、着工・上棟・竣工の3回で支払が必要との事で、フラット35の方はつなぎ融資を利用しているという話が出ました。
　（工務店だからやはりそうなのかなと思いましたが、先方が希望しなければ必要ないという点で、もう一度確認してみます。）

廃材等を処分する費用については二社とも不明。確認してみます。

二社とも上限2,500万円で依頼しましたが、それを超えた額を提示されると思っています。（商売ってそういうものという考えで）
そうした場合、どこまで先方に掛け合うか、こちらがどこまで妥協するのかを考える為、その目安の一つとして月々の返済限度額に対していくらまで借りられるのか（年収にもよりますが）とその諸費用はいくらかかるのかを、色々なローンで比較・検討したいのです。（・・・で調べていたら頭がこんがらがりました。）
ちなみに年収は372万円です。
月々の返済9.5万というのは、現在、家賃6.3万＋車ローン4.5万＝10.8万毎月支払っているのから考え、10.8万を払えているけれど、それを上限にしないで、10万円を切るぐらいでローンを組みたいという考えで9.5万円としています。（車のローンは住宅ローン審査時には完済します）

以上、補足です。（まだまだ具体性に欠けますが）
お手数をおかけしますが、お返事頂けますよう宜しく御願いいたします。