農協の住宅ローンで借入額より支払額が少なかった場合

質問

土地500万住宅2100万諸費用約150万、計2750万の家を計画しています。頭金750万、借入2000万でローンを組みました。頭金を先に使ってからローンを使う形をとっています。もし、2000万で組んだローンが1900万しかいらなくなった場合…100万はどうなりますか？お金の支払は直接農協から住宅メーカーに支払われます。なので、頭金が帰ってくる形で現金が増えるのか、繰り上げ返済の費用となりますか？

回答No.4

funoe · ベストアンサー

農協の場合に異なるのか不詳ですが、小生が銀行から借りたときの話です。

住宅ローン返済用の普通預金口座に、まず、頭金相当のお金を移しておきます。

次に銀行の一室で、
・銀行から返済用口座への貸し出し
・返済用口座から住宅会社への支払い
を同時に実施しました。
私は、借り入れた現金を見ることなく右から左へ口座の数字が動いただけです。

さて、返済用口座とはいえ、ただの普通預金口座ですから、頭金相当の金額以上のお金が入っていてもおかしくありません。私の場合は日常の生活資金がそこに入っていました。

口座には「生活資金＋頭金相当の今回移したお金＋借入金」が一瞬、残高として存在し、
その直後に、そこから「住宅資金の支払い」「手数料の減額」が行われます。

これでお分かりの通り、あなたの場合は、「１００万円が口座に残っている」ということになります。

私の場合、他の業者さん（引越し屋さんとか家電屋さん、カーテン屋さんなどなど）への支払いが済んだ３か月くらいあとの時点で数百万円残っていた（つまり、借りすぎていた）ので、翌年１月にとっとと繰り上げ返済しました。（住宅借入金控除の関係で繰り上げ返済は１月が有利）

お礼

わかりやすい回答ありがとうございました。
農協の場合、必要に応じてお金を貸してくれるみたいです。(借入は分割)
住宅借入金控除の関係で繰り上げ返済は１月が有利ということについて詳しく教えて貰えたらうれしいです。

回答No.7

funoe

当初の質問からずいぶんと変わってきていますがお答えします。

住宅借入金控除って書いてきたのは正確には「住宅借入金等特別控除」ってヤツで、
あなたが新築の家を買って（建てて）、そこに住んで、金融機関等からそのためのお金を借りて、その家が50平米以上の床面積があって、あなたが年間所得3000万円未満の人なら該当する、かなりお得な制度です。

あなたが今年中(２０１３年１２月末日まで)に、新築の家に入居するのなら、来年（２０１４年）の確定申告にて、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」って書類を提出することになります。
添付資料がいっぱい必要なのでそれはネットでググって調べてください。
（税務署に行けば、その計算明細書の用紙が置いてあって、それを見ると必要な書類が書いてあります）

建築の登記や売買契約に関係する書類、銀行からの借り入れに関する書類、１３年１２月末時点での借入金残高に関する書類など結構ありますから、これから家を建てるにあたっての書類は全部取っておきましょう。

では、よい家が建ちますようお祈り申し上げます。

お礼

ありがとうございました。質問したことで気分を害されたのならすみませんでした。

回答No.6

fuku15154

なんで100万円余るの？

建てるときに業者が『安くできました。まけます。』とは言いませんよ。

補足

100万は例えで…。
地盤調査代等してみないとわからない金額が減った場合、もしかしたら借入金額を全額使わないかなぁ～と思ったんですねぇ。地盤調査も土地を買わないと出来ないですしねぇ。

回答No.5

funoe

追加のご質問への回答です。

ご存知のとおり、住宅借入金控除は12月31日の借入金残高の１％分が所得税から還付される制度です。

たとえば3000万円の借入金残高が12月にあり、手元に200万円繰り上げ返済用の資金があったとしましょう。
12月20日に繰り上げ返済すると、12月末の借入残高は2800万円となり、税金の還付額は28万円。
ちょっと待って1月5日に繰り上げ返済すると、12月末の借入残高は3000万円のまま、税金の還付額は30万円。
繰り上げ返済が遅くなったことで余計に銀行に払う金利は、200万円×年利×15日/365日なので金利2%としても2000円未満。
せいぜい2000円の金利を払い惜しみするために2万円の税金還付を見逃すのは損ですよね。

繰り上げ返済は、1年間じっとお金を貯めて、1月最初の営業日に返済実行するのがもっとも得です。

お礼

ありがとうございました。無知ですみません。住宅借入金控除というのがあるんですねぇ。手続きとしてはどうしたらいいのでしょうか？

回答No.3

ymzimss

ローンを組んだとの記載ですが、そもそも契約(金銭消費貸借契約証書)を締結されているのでしょうか。契約を締結していたとして、金融機関が貴方に代わり、住宅メーカーに支払をするにしても、請求金額以上に支払うことはありません。余剰分は、貴方の口座に返戻されるはずです。
それを毎月のローン弁済に充当しても構わないですし、別途変更契約を締結し、繰上げ返済をしてもよろしいかと思います。
ただ本来は、金融機関が必要金額を固めて(審査をして)ローン契約を締結しておくべきであった。そして、それをせず概算で契約を締結したために、結果として貴方に必要以上の金利負担を強いることになってしまいそうだということではないでしょうか。

お礼

わかりやすい回答ありがとうございました。
土地と建物でローンの契約を結びました。ただ、建築の過程で発生する地盤調査代等は概算で記載されており(建物の契約書)、増減する可能性があります。そういったものが積み重なった場合、借入額より支払額が少なくなって…余ったお金はどうなるんだろう？とふと疑問に思いました。頭金が現金で返ってくるから、それを繰り上げ返済に使うのもよし、ローンの返済に当てるのもよし、ということですねぇ。

回答No.2

oo14

＞使わなかった100万円はどうなるのでしょうか？今はアパート暮らしなので家具家電は一式揃っています。引っ越し費用とエアコン代は別は別で用意しています。
すでに前半で回答しておりますが、諸経費１５０万円については、
今一度精査されることをお勧めします。
もう不要かもしれませんが、網戸とか、テラスとかは後付けですよ。
（その他、確認申請時にはできなかった諸工事とかはどうみても入っていませんし）
住宅ローンの金額というのはステータスで、有る意味金持ち（使える資産がある）ということを
誰でも見れる登記簿に公表するってことなのです。
預金額はその預け入れている銀行しかわかりません。銀行はローンを適正に借りてくれ、約束通り返却してくれる方は優良のお客さんなので、いろいろ特典を用意してくれます。
今８月末ですから、９月融資として、その借入額は今年末の残高ですが、９月末残高が最終報告書のようなものなので、丸々減税対象になるという最高の時期ではあります。
ボーナスも何やかや言っても皮算用ですし、１月にまとめて繰り上げできる最高のタイミングと思います。
来年いくら返却になったか、結果をまたどこかでお知らせくだされば、幸いです。

補足

ありがとうございました。理解力がなくて、すみません。と言うことは、2000万振り込まれて1900万住宅メーカーに支払われ、手元に100万現金で残るから…それを繰り上げ返済に使えばいいと思っていいですか？網戸や外壁等の工事は建物代の中に含まれ、諸費用はローンを組むのひ必要なもの、土地の登記費用のことだと思って下さい。

回答No.1

oo14

住宅の乙区の登記は住宅メーカーに支払われると同時に行われます。
そこにすでにわかっているのに２０００万円と記載するか１９００万円と記載するかで
変わってきます。もちろんそれ以前の契約書との関連もあります。
いくら金利がそんなに高くないとはいえ大きな金額です。
その１９００万円で間違いなくよいのなら、早めに関係者に伝え、変更しましょう。
減額ですから、再審査とかの問題はありませんから。
ただ、農協はあてが外れたということになりますし、
あなたも本当にそれでよいのですか？
借入金の想定のとき、税金とか各諸経費、引っ越し関係で購入しなければならない物品等を
予算的にはみなさん住宅の購入価格の１－２割を準備しておられます。
住宅メーカーさんのアドバイスとかを勘案して２０００万円にしたのではないですか？
いざ作業を開始したとき当座の１００万円が準備できないので、別のとこで借りたり
短期だから消費者金融でなんてことになると、ものすごく損です。（それだけ住宅ローンの金利は
低いはずです）
また、最初の１年借りただけでも住宅ローン減税で戻ってきますし。
買い直し等の時は３００万円ぐらい余裕を残しておき、すべてが完了したとき、
一気に繰り上げ返済をするのが、賢い方法とおもいます。
精神的にもずいぶん余裕ができますよ。
そう考えれば、その利息など知れています。

補足

返信ありがとうございました。

使わなかった100万円はどうなるのでしょうか？今はアパート暮らしなので家具家電は一式揃っています。引っ越し費用とエアコン代は別は別で用意しています。