不動産の仲介業者が売主でもある場合

質問

不動産の購入を考えており、いろいろ見て回っています。

先日、A不動産屋からある不動産を紹介してもらい、なかなか気に入りましたが、
特に先方からもこちらからもアクションはなく、検討するという感じで終わりました。

後日、B不動産屋からいろいろな土地を見せてもらっている中に、このA社からも
案内された不動産が入っていました(これは偶然ですが)。聞いてみるとこの不動産は
B社の売主物件であり、B社から買えば仲介手数料はかからないということです。

まだ買うかどうかはわからないのですが、この場合先に案内してくれたA社から
でなく、売主であるB社から購入しても商慣行上、問題はないのでしょうか？

いくら手数料がただになるとは言え、商慣行からはみ出してまでB社から買う
のはためらわれますので。

ご存知の方、経験者の方などよろしくお願いします。

回答No.1

-pipipu- · ベストアンサー

結論から言うと、不可能ではないですし、問題ないです。
また、Ａ社さんには可愛そうですが、良くある事です。

でも、確実にＡ社さんには嫌われますし、しばらくはブラックリストでしょう。ただ、住宅購入はそうしょっちゅうあることでもないので、気にしなければ良いのではないですか？

が、
＞いくら手数料がただになるとは言え、商慣行からはみ出してまでB社から買うのはためらわれますので。
ためらわれるのならば、Ａ社から購入されたほうがいいと思います。

もしくは、そんなに払いたくは無いけれど、何もしないのでは申し訳ないと思えば、
(1)何軒か見せてもらったうちのひとつとの事なので、
正直にでもちょっと嘘交じりで「実は以前よりＢ社さんからご紹介を受けていました。同じ物件とは判らずそちらとも見てしまいました。」
(2)「妻（主人）と別々に部屋探しをしており、私が見る前に（前にと言うのが不自然であれば、時期に関しては触れなくとも良いと思います）Ｂ社さんから見せてもらっていたんです。」
（理由は(1)(2)どちらか、奥様（もしくはご主人様）が居れば(2)の方が無難です）
と説明し、
(1)「手数料の事もあるので契約はＢ社さんとしたのですが、個人的にお礼します」か、もしくは、
(2)「妻（主人）がＢ社に申し込み（もしくは申し込む意思を伝えた）してしまったので、そちらと契約する事になりました。個人的にお礼します」
と実際見せてくれた担当者にいくらかあげる。（対外の営業マンは会社からもらう額よりいくらかチップをもらったほうが喜ぶ（＝額面が多くなればですが）ので、気心知れてきているようであれば、この手もありだと思いますよ。）

やはり、一円もあげたくはないと思われるようであれば、
上記の理由に、「今回はご縁が無かったですが、すばらしい担当者様でした。次にまた家を買うときは、ぜひ御社（Ａ社）にお願いしたいです」などと、その上司の方宛にでも感謝状を出しておけば、悪徳不動産屋でもない限り、気持ちよく終われます。

何も言わず、Ｂ社と契約する。
と言うパターンが多いので、上記のような対応で十分だと思いますよ。

お礼

どうもありがとうございます。大変参考になりました。
商慣行上は問題ないが、道義的に問題があるという感じですね。

A社の営業さんは今までよくやってくれていたのですが、売主である
B社が手数料がかからないこともアピールしてきたので、購入に心が
傾いてきた面もあるのです。

A社の人に正直に言って、手数料のディスカウントができないかを
聞いてみようかとも思っています(上限の半額とか)。ただ揉める
ようなら、素直にA社から買うつもりでもいます。

回答No.5

noname#50009

＞書面で購入の意志を示していなければ単にどちらから情報を早く得たかだけでは「抜き行為」には当たらないというのがありました

そうですか。

都道府県等のお役所に「宅建」の関係を指導・管轄する部署がありますので、そこで聞いてみたらいかがですか？
ネット情報や不動産屋情報ではなく、行政のお墨付きの意見を確認してみてください。

「まず仲介Ａ社から物件の紹介を受けた。紹介を受けたが書面等での購入意志は出していない。その後、偶然同じ物件について売主Ｂ社からも紹介を受けた。Ｂ社は売主という立場上、直接買えば仲介手数料は発生しない。
この状況で、Ａ社に断りなくＢ社と直接契約をした場合、それに気付いたＡ社が仲介手数料の請求をしたきたとすると、その請求に正当性はありますか？」
と聞いてみてください。

もちろん行政は裁判所ではありませんので、白黒ハッキリしたことは言わないかもしれませんが、事例や考え方があればアドバイスをくれるでしょう。

ちなみに私の目線では、「法的に争えば、Ａ社からの手数料請求（全額か一部かは別として）に応じなければならない可能性もある」というのが答えなんですけど、間違っていたら恥ずかしいのでぜひ教えてください。

お礼

言い忘れました。ですがA社は今まで頑張ってくれましたので、
仲介手数料のディスカウント(半額程度)をお願いして、
A社から買うつもりです。A社の営業さんの成績にもなりますし、
双方の落とし所かと思います。

補足

いくつかの不動産屋のサイトでもありましたが、All Aboutの不動産用語集ににわかりやすくまとめられています。

>宅建業者の報酬とは成功報酬であり、購入依頼人が、時期を前後して
>2社から同じ物件の情報提供を得たからといって、それだけで、先に
>情報をくれた業者と契約をしなければいけないことにはならない。
>抜き行為は、あくまで、書面で購入の意思を示した後に業者を乗り
>換えることだからだ。

http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004857.htm

All Aboutというサイトはその分野における最大公約数がまとめられて
いるので、信憑性が高いと判断し納得できました。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#50009

3ですが、少し補足します。

宅建業者は業法上で「取引態様の明示」というものが義務付けられておりますので、「売主」なのか「媒介（仲介）」なのか「代理」なのか、という点を明確にしなければなりません。
よって「売主 兼 仲介」などという立場は取れませんので、今回のＢ社は他社に情報を流していても、その該当物件に対しては「売主」以外の何者でもない、ということです。

前提条件の説明が曖昧でしたので追記しておきます。

お礼

自分でもいろいろ調べてみたところ、書面で購入の意志を示して
いなければ単にどちらから情報を早く得たかだけでは「抜き行為」
には当たらないというのがありました。よかったです。
回答ありがとうございました。

回答No.3

noname#50009

＞売主も仲介業者(不動産屋)なんです

少々勘違いがある様子ですが、宅建業者（不動産業者）というのは仲介の立場に立つことも出来ますし、売主（自社所有）になることもできますので、「売主も仲介」という語は意味を成しておりません。

Ｘという物件に対して宅建業者がどのおうな立ち位置なのか（取引態様）ということが問題ですから、今回その物件についてはＢ社は「売主」であり仲介ではありません。

商慣習上の観点でみますと、Ａ社もＢ社も物件Ｘに対して「仲介」の立場であれば「抜き行為」と認定するのが難しい面もあります。（どちらの情報提供が先だったかという点は、ＡＢには認定しにくい）
しかし、最初にＡ社から紹介を受けた物件Ｘを「売主」であるＢ社から直接購入となれば、買主としては仲介手数料を削除できるわけで「抜き行為」とみなされても仕方ありません。

売主であるＢ社から仲介手数料の掛からない条件で先に紹介されていれば、Ａ社からの紹介時点で「既に紹介を受けている」ことは意思表示可能なはずで、Ａ社に黙ってＢ社と直接契約をすればＡ社は「抜かれた」と考える以外にありません。

結論としては商慣習を気にするのであれば、Ｂ社が「売主」である限りはＡ社を通すべき、となりそうです。

お礼

ありがとうございます。
この世界は1秒でも早く紹介した者勝ちなんですね。となると、やはり
B社と契約するにはNO.1さんが教えてくださったように、実はこの物件
はB社からすでに見せてもらってたんですよとA社に言う他はなさそう
ですね。

それもどうかと思いますので、やはりA社にB社から直接買わない代わり
に手数料のディスカウントができないか聞いてみます。
半額くらいならいいです。

回答No.2

noname#65504

仲介業者に紹介された物件を直接売り主と契約することは商習慣上嫌われる行為であります。
また、紹介した仲介業者はたとえ抜かれたとしても、紹介から２年の間に契約が結ばれた場合、紹介したという実績がみとめられ、契約に貢献していますので、貢献度に応じた費用を請求する権利が認められています。

つまり節約したつもりでも、費用を請求される可能性はあり、トラブルになる可能性が十分あります。

あまり好ましい行為ではないのでやめた方がよいです。

補足

いや、そうではないんですよ。売主も仲介業者(不動産屋)なんです。
売主も仲介しているし、他社にも出している物件だったわけです。

そういう状況の中、偶然数日早く他社が見せてくれ、後日売主でも
ある仲介業者が同じ物件を見せてくれたわけです。
A社が紹介した時は決め手に欠けたけれど、B社(売主)が見せてくれた
時に改めて魅力を感じ、しかも売主であるので手数料なしというのも
後押ししたわけです。

そういうことは関係なく、もしとにかく少しでも先に見せたところが
優先契約件を持つのが商慣行であれば、もちろんA社と契約しますが。