分譲マンション・共用部変更の総会決定を無効化する方法は？

質問

約９０戸の分譲マンション管理組合の理事長をしています。
昨年の管理組合定期総会で、ある共用部の部分的な仕様変更が決議され、予算も承認されました。（賛成が４分の３以上ありました）
その後、理事会にて実施に向けて検討したところ、そもそも仕様変更の目的・効果自体に疑問が呈され、実施を見送ってきました。
理事会では、再度住民の意思を把握するために、総会承認事項の実施について全戸アンケートを行ったところ、回答率７割で、実施を見送るが大半を占める結果となりました。
住民のなかでも、よくよく考えたところ、共用部変更は見送るべきとの意見が大勢となっております。共用部の変更が、総会で４分の３以上の賛成を必要とするということを考えた場合、すでに住民の４分の１以上が反対意見に転じた事項を実施するのは不適当と考えます。

そこで、今後の理事会の対応についてアドバイスをお願いしたいのですが、次の定期総会にて何らかの手続きを経て、実施しないことの確認を取りたいと考えています。
現在念頭にある選択肢としては３つで、

１、「管理業務報告」のなかで経過を示し、実施しなかったことの承認を得る。（過半数で承認される。ただこの方法ですと、前年の総会承認事項自体は無効とならず、有効のままになるという解釈もできる）

２、前年総会承認事項を無効とすることの確認を求める議案を提案する。
（４分の３以上の賛成が必要。この場合、前年理事会の提案を真正面から否定する提案をするので、しこりが残る懸念があります。）

３、前年総会承認事項の実施について、再度意思確認を求める提案
（４分の３以上の賛成が必要。この場合、提案する理事会としては賛成を求める形式でありながら、理事は反対票を投じるという行動が、道義的にどうなのかという懸念があります。）

アドバイス・ご意見よろしくお願い申し上げます。

回答No.2

maikuro3

理事会活動ご苦労様です。
私も理事長３期目に突入しました。
貴案件の様な場合、議案書に「現状を調査の上、理事会にて検討し
実施の可否を判断します」と記載しています。
実施しなかった場合の逃げとして有効だと思います。

どの様な改修かは全く判断が付きませんが、「当たり障りの無い一部」
でも実施されて逃げる手はどうでしょうか？
修繕積立金を「無駄な支出に使いたくない」と判断された貴理事会の
ご判断は立派だと思います。
（今後の大規模修繕に向けて必要な資金を無駄に浪費することを止め
　られたのですから）

私が当事者と仮定すれば、１番の
＞１、「管理業務報告」のなかで経過を示し、実施しなかったことの
　　　承認を得る。（過半数で承認される。ただこの方法ですと、
前年の総会承認事項自体は無効とならず、有効のままになると
いう解釈もできる）

可決された議案自体を無効としなくとも、各区分所有者さんに理解を
求め、実施しない方向で納得して頂ければ良いのでは無いでしょうか。

＞２、前年総会承認事項を無効とすることの確認を求める議案を提案
　　　する。（４分の３以上の賛成が必要。この場合、前年理事会の
　　　提案を真正面から否定する提案をするので、しこりが残る懸念
　　　があります。）

この２番目も、臨時総会で議題として議案書を提出されることも
有りかな？　とも考えます。
「しこり」を残す程熱心に推進している方がおられるのでしょうか？
疑問です。
修繕積立金を有効に使ってこそ、そのお金が生きると思います。

余りご参考とならないかも知れませんが、頑張ってください。

お礼

当方の心情を斟酌くださり感謝しております。
共用部の変更内容は、この場では書けませんが、
昨年総会時では、住民の多くが「まあ理事会が提案することだから」と、
十分に吟味せずに成立してしまったことなのですが、
今期理事会でいざ実行を検討する過程で、
「これは意味がないしまさに修繕積立金の無駄遣いになる」ことが
明白になり、住民アンケートでも推進意見が少数派になったもとで、
どう対応するのか、という質問でした。
参加にさせていただきました。
ありがとうございました。