離婚後の家の売却及びローンの支払い

質問

離婚後、私は家を出て約１年半になります。
現在家には元妻と子供２人が住んでいますが、この度売却すると聞きました。
しかし、家と土地の名義は連帯債務で私と元妻で２分の１ずつあります。
売却後、今後の支払いでトラブルにならないようにするにはどうするべきでしょうか。
銀行には売却の際、ローンの残高を一括返済しないといけないのでしょうか。
一体なにから手をつければいいのかわかりません。教えてください。

回答No.2

0430 · ベストアンサー

売却後に名義が変わる時には、銀行へは全てローンを完済せねばなりませんが、買い手からの購入代金で決済すれば良いのです。
貴方も債務者であれば、売却時の当事者ですから不動産屋への委任状にも了承が必要となります。
離婚されていても、奥様だけの判断では心もとないので、話合ってきちんとした不動産屋を選び、売却代金も納得出来る金額でなければいけません。ネットで調べれば、その土地の売買家屋が多く出てきますので、自宅の適正売却価格を推定できます。
一つの不動産屋に専任するのか、多くの業者に売って貰うかとも決めねばなりませんね。少し高めに売ってみるとか、買い手が値引きをしてくれ、との申し入れも有るでしょう。
奥様と協力して少しでも高く売れるようにしましょう。
買いたい人がいらしたら、先ず売買契約書を交わします。
頭金や中間金や決済日を決め、それに合わせて、元奥さんやお子さんの引越し日とかを決めます。（決済日までに）
決済日には銀行で、不動産屋・司法書士の元、資金の決済を行い司法書士に名義の変更手続きをお願いします。
４０００万で売却し残債が３０００万あれば、買い手から貴方の口座に４０００万振り込まれ、借りた銀行へ３０００万引き落とされるということです。貴方のかかる費用は不動産手数料と銀行の事務手数料と登記抹消の費用と思います。
１．元奥様に会って、不動産屋の選択・売却代金の検討・修理の必要等の　　話し合い。
２．不動産屋で、希望金額他話し合う。（契約はしない）
３・売却依頼書に２人で署名・捺印し売却方法を決める。
４・買い手と会い、支払い能力と頭金とかの金額が合えば契約。
５・相手がローンを借りるのなら、ローンの実行日までに引越しする用意　　をする。
６・ローン決済日に銀行で全てを済ませます。
　　後に抵当権が抹消されたとの権利書が、司法書士から送付されて全て終わりです。どんな事情で離婚されたかは分りませんが、お二人のお子さんを抱えて、父親と母親の役目を担っての生活は大変ですよ。
お子さん２人のお父様として、奥様に協力して優しく接して戴きたいと希望しますね。子供２人を育てるのは大変なことを理解して欲しいですね。
貴方が２人の子供を成人させ自立させることが出来ますか。
家を売らざるを得なかった経緯も、お聞きになって下さいね。
暖かい対応をお願いしますね。

お礼

回答ありがとうございます。
売却代金がローン残高より多ければ手続きもすんなり進むんでしょうけどね・・・。そんなに甘くないようです。
どうしても売る！となって、家の査定額がローンより低く残高を完済するお金も用意できないとなれば売却不可ですよね。
売れないけど元妻が引っ越し、返済が滞ってしまうのが不安です。やりかねないので。
トラブルなく解決にもって行けるといいと思っています。

回答No.1

mnjkl32145

抵当権の付いた土地・建物を買う人はまずありません。売却するにはローンを完済し抵当権を抹消しなければなりません。
土地・建物の売買金額（売却にかかる費用も考慮する必要があります）がローン残高を越えていれば、不動産受渡・売買代金決済のときに売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消することができます。
ローン残高の方が多い場合は不足額を用意しなければなりません。
ここまでは、対金融機関の話しです。

質問文から推測するとローン残高の方が多いようにも思われますが、不足額をどうするか（あるいは完済してなお余剰金がある場合の余剰金の配分）は離婚の際の財産分与の取り決めによります。

（さらに質問があるときは、補足欄で質問されれば詳しい方から回答がいただけるかもしれません。）

お礼

回答ありがとうございます。
今現在の話ではローン残高のほうが多くなってしまうようです。
売却にはローン完済して、抵当権抹消ですね。
とても参考になりました。ありがとうございました。