親名義のマンション譲渡に関する税金の質問です。

質問

今、家を購入しようとしているのですが、その資金の一部として親名義のマンションを売ろうとしています。
ただ、以下の条件にあるためそのまま売ると多額の所得税、住民税がかかることが判明しました。
その対策をいろいろ考えての質問です。
他にいい方法があればアドバイスもお願いします。

(条件)
・親名義で親の住民票は別のところにある。
・実際住んでいるその子である私はそのマンションの住所に約２０年住民票がある。
・マンションを購入した時の契約書、領収書がなく取得費が不明である。（権利書に書かれてある固定資産税などの課税標準価格はわかる）

(質問）
「親名義のまま売却する場合」

質問1：親がマンションの住所に住民票がなく、本人が居住用で保有しているものであるという証明が出来ないので、名義人の子である私は２０年近くその住所に住民票があるので、それで特別控除の対象になることはできないのでしょうか？

質問2：マンションを購入したときの契約書、領収書がなく取得費（購入価格）が不明です。所得税、住民税を算出する際の取得費をこの課税標準価格で証明出来ないのでしょうか？

「名義変更（父→子）して売却」

質問3．名義変更（父→子）して（相続時精算課税制度を利用して贈与税を免除）、すぐに売却する場合、所得税、住民税の特別控除（３０００万円）が受けられるのでしょうか？
　名義人になってからの期間などの規制があると不安です。あと、控除を受けるために名義変更しているのは駄目なんでしょうか。

回答No.2

0621p

たしかに取得費を証明する領収書、契約書などがなければならない事にはなっています。譲渡所得の申告の書類に取得費を書く欄があります。しかし実際には、取得費を証明する書類を添付しなければならないとか、申告の時に見せなければならないとかいう事はありません。もし申告に疑わしい点があって調査に入られた場合には見せなければならないでしょうが、申告して調査されずに終わる場合には見せることはありません。そしてそのケースのほうが多いでしょう。ですから領収書などはなくても、取得された時期の相場などを調べて妥当な額で申告されてはどうでしょうか。１００％ＯＫとは言い切れませんが、まずは大丈夫だと思いますが。

お礼

回答ありがとうございます。
特に申請時には提出しないということですね。
実際の取得費の金額だけはわかっているので、それをかけば何かなければ大丈夫そうですね。
可能性がみえてきたので気分的に楽になりました。
ありがとうございます

回答No.1

bunbun8

＞質問1：親がマンションの住所に住民票がなく、本人が居住用で保有しているものであるという証明が出来ないので、名義人の子である私は２０年近くその住所に住民票があるので、それで特別控除の対象になることはできないのでしょうか？

名義人の子であっても、課税の特例を受けることはできません。

ちなみに名義の親御様は過去には住んでいたのでしょうか？住まなくなってから３年以内であれば、名義の親御さんが売却すれば特例は使えます。

＞質問2：マンションを購入したときの契約書、領収書がなく取得費（購入価格）が不明です。所得税、住民税を算出する際の取得費をこの課税標準価格で証明出来ないのでしょうか？

取得費が不明となってしまっている場合は、売った価格の５％を控除できることになっています。それと、売却に係った費用（仲介料や登記費用など）も控除できます。

＞質問3．名義変更（父→子）して（相続時精算課税制度を利用して贈与税を免除）、すぐに売却する場合、所得税、住民税の特別控除（３０００万円）が受けられるのでしょうか？

名義変更の場合、確かに贈与により、相続時精算課税制度を使うことができますね。しかし、親族間で譲渡が行なわれた財産については、３０００万円特別控除も、買換え特例も使えません。所有権移転にともなう登録免許税などの費用が無駄になるほか、１０年以内に売却した場合は親御さんに係る所得税や住民税よりさらに多く課税されてしまうことになります。

やはり、親御さん名義のままで売却し、長期譲渡所得での税額を支払い、現金を相続時精算課税制度を利用して贈与を受けるのが良いかと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
がしかし、非常に残念。
これで親名義で売却すると、所得税、住民税がかなりの金額で、予定外の予算の減少です。
ちなみにbunbun8さんはかなりお詳しいようですが、それ関係（不動産、税理士etc)の方ですか？それとも全くの一般の方ですか？