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借地に建つ老母宅で同居した場合、居住権は継承できるのでしょうか
- 借地に建つ老母宅で同居する際の居住権の継承について検討します。60年以上前に亡父が借地に自宅を建て、地代を支払ってきたが、借地条件を決めた契約書は存在しない状況です。
- 戦争中に地主に家を買い取られ、戦後に買い戻したものの、子供たちは成人してそれぞれ転出し、現在は母が独居しています。しかし、母が老齢になったため、同居を考えていますが、転出して住民票を移して同居することはルール違反になるのでしょうか。
- 同居をする場合、バリアフリーの改造も行いたいと考えていますが、地主は将来的に返還してアパートを建てたいとの意向を示しており、再度居住する場合にクレームをつけられる可能性があるでしょうか。また、母が亡くなった後も居住し続けることは可能なのか、地主へのお願いは常識的なのかについてアドバイスを求めます。
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> 住宅の残存価値があった場合は、 > 借地をかえすときどうするのでしょうか > 勝手に改築して、解約返却のときは家の > 価値はどうするのでしょうか 固定資産税評価額での買取請求権がありますが、貸主の許可を得ない改築により増加した価値の分については認められないかもしれません > 建物に耐用年数が残っていたら、 > 他人に貸せないでしょうか 通常、借地契約を結ぶに当たっては、借主の身元の確かさや賃料の支払い能力など、人物を見て契約が行われるもので、相手は誰でもいいというものではありません 当然、転貸や譲渡を認める借地契約というのはありませんので、貸主の承諾を得るか、裁判所で許可を得る必要があります 状況によっては許可が得られない場合もありますし、許可が得られても承諾料の支払を命じられる場合もあります(これは先述の改築の件で裁判で許可を取る場合でも同じです) また、第三者への転貸、譲渡に優先して、裁判所が適当と認めた価格で貸主に買取る機会が与えられるのが普通です なお、先だっては説明しませんでしたが、賃料が固定資産税等の租税公課の額以下の場合、賃貸借とは認めらません もし、契約書を取り交わしていないというのが、こういった事情によるものだった場合は、貸主はいつでも無条件の立ち退きを要求することが出来ます
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- Singollo
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借地権の相続自体は同居/別居に関係無く可能だと思います 契約書を取り交わすに越したことはありませんが、地代を払っているなら(ちゃんと領収書は取っておきましょう)立派な賃貸借契約です 問題があるとすれば、立ち退き要求が来たとき、貸主と借主とどちらがよりその土地を必要としているかという判断になると、別の場所に住まいがあるとか、相続のためだけに居住した、というのは若干必要性が低い、とみなされるかもしれない点でしょう とはいえ、他に住まいがあるのは貸主も同じですから、他に余程の事情が無い限り立ち退かされることは無いと思います ここで問題になるのが改築です 借地契約というのは建前上、建物が寿命になって朽ち果てるまで続くことになっています 無断改築で建物の寿命を延ばした場合、一方的に契約条件を変更したことになり、信頼関係を壊す行為として、立ち退きを求める正当な事由の補強材料になる可能性がありますので、建物の寿命が延びるような改築の場合は、事前にきちんと貸主の許可を取っておいた方が無難です(延びた寿命に応じていくばくかの承諾料を要求されることもあります。裁判に持ち込むつもりなら必ずしも払う必要はありませんが、良好な契約関係を維持するために容認できる程度の額なら払った方が後々揉めずに済むでしょう)
お礼
早々のかいとうありがとうございました 参考にさせていただ来ます もしわかったら教えていただけますでしょうか 住宅の残存価値があった場合は、借地をかえすときどうするのでしょうか 勝手に改築して、解約返却のときは家の価値はどうするのでしょうか 建物に耐用年数が残っていたら、他人に貸せないでしょうか