契約した土地の一部が私道になる場合…その分安くなる？

質問

先日、土地購入の契約をしました。
今頃になって気付いたのですが…
【60坪の土地】が、【58坪の土地＋2坪の私道】に
変わった場合は、土地代金は安くなるのが普通でしょうか？

契約前に、
「奥の家の方から、道路を広くして欲しいとの希望があった」
との事で、角の部分を私道にする事を了承しました。
その時は何も思わなかったのですが、
契約後に友人から「私道の分、安くならなかったの？」
と言われました。
普通はそうなのでしょうか？
契約書に印鑑も押してしまった後なので、今さら安くも
ならないと思いますが、やはり、言っても無駄でしょうか？

もっと早くに気付いていればよかったなぁ～と反省中です。

回答No.4

bunbun8 · ベストアンサー

売買契約締結後で、所有権移転までの間ですから、奥の家の方は、新しい所有者となるであろうnaniiroさんに、そのような要望を前もってしてきたのだと思います。
naniiroさんの買われる土地は、おそらく公道面と私道に面した角地であると思われますが（違ってたらごめんなさい）、その場合は私道拡幅のために提供する２坪をどう扱うかにもよると思います。
例えば、玄関やカーポートなどは公道側に作るでしょうが、私道側に勝手口など作るプランであれば、２坪はそのまま私道として提供すれば良いと思われます。
しかし、その私道は一切使う予定はないのであれば、その２坪分は分筆して、奥の家の方に買ってもらったほうが良いと思います（もちろんnaniiroさんの所有権になってからですが）
買ってもらったほうが良いというのは、奥の家の方のためでもあって、その２坪分が、奥の家の建築基準法上の接道義務を確保するためであれば、多少無理をしてでも購入すると思います。ただ、接道義務は果たしていて、単に車の乗り入れなどで、もっと広いほうが便利という理由での私道として提供要求であれば買わないかもしれませんが、その場合、将来的にその私道を掘削したりする場合は、naniiroさんの承諾なども必要になってきますので、そのとき心理的に快く応じてあげられるかです。
経験から申しますと、私道のかかり口の公道に面した敷地を所有してる方は、私道のみを頼っている奥の家の方に自分が使ってもいない私道部分についてもその面積分（または共有分）の固定資産税や都市計画税を払っているわけですから、持っているのがだんだん無駄に思えてくるという気持になる方も多いようです。

ですので、できれば土地取得後、家を建てる前に、奥の方に家が完成後の引渡し予定で買い取ってもらうことを取り付けておくのが一番良いと思います。

もし、naniiroさんの購入した土地も、その私道のみに頼っている状況であれば（公道に面していない）、奥の家の方に賛同すれば、単に２坪分控えて建築するということではないでしょうか。

いずれにしても、土地の売買契約は過ぎていますから、naniiroさんに所有権移転されたあとのnaniiroさんの判断だと思います。
現在は売買契約も締結され、その履行中ですから、減額等は困難だと思います。

お礼

おっしゃるとおり、公道と私道に面した角地です。
ただ、公道は緩やかな上り坂になっていて、敷地との
段差があります。(±０ｃｍ～＋６０ｃｍ)
なので、車の出し入れにその私道を使うことになります。
…となると、減額等は諦め、このままの状態でいくしか
なさそうですね。bunbun8様のお話、とても勉強になりました。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

junkg7

今回は諦めるにしても将来的に土地の税金を支払う事になるのであれば踏んだり蹴ったりと言った感じでしょう。
貴方様が其の道路を利用する気が無いのであれば奥に方にお譲りする交渉をされては如何でしょう。
普通に考えると難しいと思いますが、その土地の地上部は利用できない訳ですから事実上いらないと思います。

お礼

公道と私道に面した角地なのですが、公道と敷地とは少し段差に
なっている為、車の出し入れは私道部分も使うことになります。
なので、奥の方に買ってもらうのは無理そうです。
どれほどの税金になるのか気になるところですが、
今回は諦めようと思います。

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#44516

例えば60坪の土地を契約して、残金決済と引渡しを迎える前に「実は2坪分は私道です」という事実が判明したということならば、元々の単価に58坪を掛けるような再計算で減額は有り得るでしょう。

しかし「2坪分は私道である」ということを買主が契約前から認識していたとすると、売買代金はその内容を含めて合意している金額のはずですから、後になって減額交渉は難しいです。

＞角の部分を私道にする事を了承しました

了承したのは質問者ですか？
もしそうならば、ご自分で判断して私道にすることを了承したわけですから、売主からすれば無関係ですし代金減額という理屈はそもそも成り立たないでしょう。

お礼

奥の方(２軒)からの要望だったので、今後のお付き合いを考えると、
断るわけにもいかず、了承しました。
了承して契約したわけですから、もう仕方ないですよね。
残念ですが、諦めます。

ご回答ありがとうございました。

回答No.1

mifu33

私道であれば、実質無いに等しいので、差し引いた土地面積の相場でないと売買が成立しません。もしも30坪の土地で私道が10坪含まれていれば、実質20坪で３階建てしか建てられないので、それに見合った金額でなければ誰も購入しないでしょう。
ただ、今回のケースは売主との関係において発生した事項ではありませんよね？売買とは関係なく、ご質問者様が第三者と私道に供する事を了承したので、契約後ではどうにもなりません。契約前であれば、売主に対し、私道提供の話をして価格の交渉の余地はあったかも知れませんが、交渉しても値段を下げてくれたかどうかは分かりません。売主にはあまり関係の無い事なので。

お礼

奥の家(２軒)の方から、ＨＭを通して「道路を広くして欲しい」と
言われました。なので、契約前だったら減額交渉できたと思いますが、
やはり、今となっては無理そうですね。
諦める事にします。

ご回答ありがとうございました。